案情介紹
2017年2月28日，買受人楊女士與出賣人孫女士通過某中介公司簽訂《房屋買賣經紀合同》一份，約定將孫女士所有的坐落於海州區新市路的一處建築面積為63.83平方米的房屋以363000元的價格出售給楊女士。簽訂合同當日，孫女士和楊女士共同到涉案房屋察看，楊女士向孫女士支付定金1萬元。2017年4月27日，楊女士打電話給孫女士，孫女士以其無權賣房為由表示不能履行合同。次日，孫女士通過微信轉賬返還楊女士定金1萬元。另查明，涉案房屋所有權人為孫女士的丈夫何先生，該房屋產權證系何先生和孫女士婚後所辦。楊女士起訴要求判令孫女士按照合同約定支付房價款10%的違約金36300元。
裁判結果
孫女士於判決生效之日起十日內給付楊女士違約金36300元。
法官說法
《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持”。本案中，涉案房屋系孫女士與何先生婚後取得產權，孫女士以簽訂合同時未取得房屋所有權人何先生的追認，無權賣房為由主張不再履行合同不符合上述法律規定，應當依法承擔相應的違約責任。
實踐中，房屋買賣合同中通常會既約定定金又約定違約金，通過事先約定違約責任來避免違約行為的發生。一方違約時，另一方可以選擇適用違約金或者定金條款。因違約金約定數額通常會高於定金罰則數額，當事人通常會選擇適用違約金條款。如果違約金條款符合雙方合同約定及法律規定，且在雙方合同履行過程中，違約行為確實給守約方造成了實際損失，不存在違約金畸高有損公平的情況，一般都能得到人民法院支持。
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