北京，作為我國極具戰略意義的首都和一座國際大都市，土地和房價這兩個關鍵字一直以來都牽動百姓的心。這次，我們把目光聚焦在高端型住宅，來看看北京別墅住宅市場這十年的變遷。
如果從市場容量上說，從2008年到2017年這十年，北京別墅總供應了40466套，面積達1330萬平方米；共成交37559套，成交面積為1210.8萬平方米，十年的銷售金額超過3500億。無疑，別墅住宅這十年間總體呈現量價雙增長，同時別墅也儼然成為居民滿足購置需求的主流選擇之一。
在十年前，其實別墅並非是購房者選擇的主流產品。那時新房普宅的供應還相當充裕，市場正處於剛需為主的階段。當時，別墅項目基本上都分佈於五環之外，顯然也不是剛需能接受的區位。只有相對提早進入居住改善或是生活富裕的人群才會購買別墅，這部分需求在十年前，是一種邊緣性需求，而如今已逐步變成了主流。
十年，別墅成為主流住宅產品
那麼，別墅在北京樓市是如何從“邊緣”變“主流”的呢？有兩個核心原因。一方面，前面提到的土地日漸稀缺，別墅用地被禁止，四環內不允許建住宅等市場變化，導致普宅項目也開始遷移到五環外的新城區。
由此導致普宅與別墅之間原有的地段差異縮小了。當別墅和普宅同處一個區域板塊，除了價格因素的考慮，大家對於選普宅還是選別墅，已沒有明確的分界，兩者的需求呈現模糊化。
另一方面，自兩年前北京改善需求爆發，對居住升級，舒適度提高等相關品質的層面，別墅產品更能滿足新需求，其類型優勢反而凸顯出來。北京這十年別墅產品創新不小，進步很大。既有風格上，從傳統歐式、地中海式，到現代古典、現代中式的演變；也有形制上，從聯排到合院，從疊拼到疊院的迭代，地下空間的價值在這十年中被最大化的挖掘；甚至在交付上，別墅精裝亦有星火燎原之勢。
正是市場和需求在十年來的鉅變，激發了別墅從“邊緣”到“主流”的陣地轉移。
買一套少一套的別墅價格攀升時代
自國家十數次發佈“禁墅令”，2016年更是在政策上對別墅用地的限制達到峰值，京城別墅市場也迎來了“買一套少一套”的收藏時代。
因此，在住宅供應量愈發緊縮的北京，改善型尤其是高端型住宅的市場需求不減反增，供應量更顯不足，豪宅更成為了稀缺的香餑餑。
據統計最近2年，北京的別墅市場成交大爆發，2016-2017年累計簽約別墅項目高達1.18萬套，而供應量只有8000多套，別墅市場明顯處於庫存減少階段。2016年的8263套刷新了歷史記錄，2017年成交4948套，供應卻只有4407套，市場成交非常活躍，但供應量則越來越少，所以從供應量看，房源稀缺表現的越來越明顯，別墅勢必成為稀缺的產品。
這種稀缺性導致最直接的市場反應就是別墅價格逐年增長，漲幅高居不下，特別是成交均價從2015年的34041元至2017年的44449元，2年漲幅高達30.57%，對於居民而言，除了剛需自用，從投資的角度來說也回報不菲，未來這塊仍然值得期待。
房企領銜別墅變革 中糧●西海一枝獨秀
在北京別墅的發展歷程中，一些品牌房企開發的項目，一定程度上標註和定義了產品迭代的軌跡，為樓市做出了不可磨滅的貢獻。在品牌上，各房企不斷精進產品、推陳出新，塑造出帶有標誌性的別墅經典案例。
如中糧地產（000031.SZ）和北京文投集團傾力打造的中糧●西海別墅群，可以說是房山區高端別墅的代表之作。
眾所周知，縱觀北京當前發展路徑，基本以“行政向東，生態向北，文化向西”的總體規律進行開發，通州副中心的政治建設，北部遠郊的純生態資源開發建設，以及西部集歷史文脈、城市配套、自然環境等資源於一體的高端文化交流中心建設，可謂是北京未來發展的三大主力方向。其中，北京西山青龍湖，是京西最具發展潛力的區域之一，將以獨特的湖區價值，成為城市一處全新的經濟增長極。
6000畝青龍湖區，距天安門29公里，是城區內最近、最大的水域之一。根據倫敦、東京等國際大都市發展經驗，城市發展到一定規模後創建的新中心，基本都處於距原市區中心點20—30公里的區域內，而正在建設的通州副中心、大興空港中心也都是處於該範圍內，所以青龍湖的發展，正是代表了北京西部區域升級的新支點。
評價青龍湖的發展條件，除遼闊水域的天然優勢之外，另一取之不盡的財富，即是與其相伴相生的西山龍脈。西山，是北京”文化向西”的發展之源，厚載城市千年人文精粹，如今更是憑藉極致的生態資源，成為北京的“大西山國際生態區”。城市的人文發祥地與極致優越的生態環境匯流於此，使得青龍湖區秉承綜合優勢，成為城市新興文旅經濟發展的重中之重。
但凡國際頂級湖區，如日內瓦湖區、華盛頓湖區等，均是集絕佳自然資源與峰層人文資源於一體的城市明珠。在城市平衡發展、“東政西文”崛起的大背景之下，青龍湖區的都會人文魅力與產業價值將得到進一步開發。目前，湖區附近的生態文旅金融特色小鎮正在崛起，同時青龍湖正壯闊構建賽馬、體育、軍事等八大主題公園及養老、會展、醫療等六大功能區，大力發展高端文旅創意產業，承載首都國際文化交流、高端休閒療養等城市功能，促進世界湖區文明的繁榮進階。
青龍湖區的大力建設，也將進一步促進京西南與西部主城區的融合發展，打造成服務於金融街、西城、海淀等西部核心區的強大平臺。隨地鐵14號線沿線的規劃、“三橫三縱”的完善交通路網打造，湖區與主城互通的時間成本問題基本解除，301等京西地區的多所三甲醫院、首創奧特萊斯、人大附中豐臺校區等頂級城市資源，成為青龍湖區可便捷享受的優越配套；同時，湖區還擁有京輝高爾夫、歐葆庭養老集團、葡萄酒莊園、水上運動俱樂部、低空飛行俱樂部、健康養生俱樂部等多重高端休閒配套，打造城市峰層精英們的尊享生活場，一座璀璨而富具活力的城市湖區新中心正在崛起。
中糧·西海，青龍湖區的峰層生活謐境，都市高端湖居文明範本。一期10套建築面積約1000-1700㎡臨湖獨棟早已售罄。由於需求緊俏，目前二期191套湖心合院部分已不對外開售。
十年，一晃而過，我們嵌入在生活的日常中不易察覺時光的流逝。在北京擁有一套別墅，不僅是每一個家庭的夢想，以投資的角度看，在別墅土地緊缺的時代，每買一套少一套已成為共識，它成為了資金投資的避風港，而房價也在延續連年穩健增長的勢頭，成為富裕家庭的集購置房產和投資的不二之選。
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