北京，作为我国极具战略意义的首都和一座国际大都市，土地和房价这两个关键字一直以来都牵动百姓的心。这次，我们把目光聚焦在高端型住宅，来看看北京别墅住宅市场这十年的变迁。
如果从市场容量上说，从2008年到2017年这十年，北京别墅总供应了40466套，面积达1330万平方米；共成交37559套，成交面积为1210.8万平方米，十年的销售金额超过3500亿。无疑，别墅住宅这十年间总体呈现量价双增长，同时别墅也俨然成为居民满足购置需求的主流选择之一。
在十年前，其实别墅并非是购房者选择的主流产品。那时新房普宅的供应还相当充裕，市场正处于刚需为主的阶段。当时，别墅项目基本上都分布于五环之外，显然也不是刚需能接受的区位。只有相对提早进入居住改善或是生活富裕的人群才会购买别墅，这部分需求在十年前，是一种边缘性需求，而如今已逐步变成了主流。
十年，别墅成为主流住宅产品
那么，别墅在北京楼市是如何从“边缘”变“主流”的呢？有两个核心原因。一方面，前面提到的土地日渐稀缺，别墅用地被禁止，四环内不允许建住宅等市场变化，导致普宅项目也开始迁移到五环外的新城区。
由此导致普宅与别墅之间原有的地段差异缩小了。当别墅和普宅同处一个区域板块，除了价格因素的考虑，大家对于选普宅还是选别墅，已没有明确的分界，两者的需求呈现模糊化。
另一方面，自两年前北京改善需求爆发，对居住升级，舒适度提高等相关品质的层面，别墅产品更能满足新需求，其类型优势反而凸显出来。北京这十年别墅产品创新不小，进步很大。既有风格上，从传统欧式、地中海式，到现代古典、现代中式的演变；也有形制上，从联排到合院，从叠拼到叠院的迭代，地下空间的价值在这十年中被最大化的挖掘；甚至在交付上，别墅精装亦有星火燎原之势。
正是市场和需求在十年来的巨变，激发了别墅从“边缘”到“主流”的阵地转移。
买一套少一套的别墅价格攀升时代
自国家十数次发布“禁墅令”，2016年更是在政策上对别墅用地的限制达到峰值，京城别墅市场也迎来了“买一套少一套”的收藏时代。
因此，在住宅供应量愈发紧缩的北京，改善型尤其是高端型住宅的市场需求不减反增，供应量更显不足，豪宅更成为了稀缺的香饽饽。
据统计最近2年，北京的别墅市场成交大爆发，2016-2017年累计签约别墅项目高达1.18万套，而供应量只有8000多套，别墅市场明显处于库存减少阶段。2016年的8263套刷新了历史记录，2017年成交4948套，供应却只有4407套，市场成交非常活跃，但供应量则越来越少，所以从供应量看，房源稀缺表现的越来越明显，别墅势必成为稀缺的产品。
这种稀缺性导致最直接的市场反应就是别墅价格逐年增长，涨幅高居不下，特别是成交均价从2015年的34041元至2017年的44449元，2年涨幅高达30.57%，对于居民而言，除了刚需自用，从投资的角度来说也回报不菲，未来这块仍然值得期待。
房企领衔别墅变革 中粮●西海一枝独秀
在北京别墅的发展历程中，一些品牌房企开发的项目，一定程度上标注和定义了产品迭代的轨迹，为楼市做出了不可磨灭的贡献。在品牌上，各房企不断精进产品、推陈出新，塑造出带有标志性的别墅经典案例。
如中粮地产（000031.SZ）和北京文投集团倾力打造的中粮●西海别墅群，可以说是房山区高端别墅的代表之作。
众所周知，纵观北京当前发展路径，基本以“行政向东，生态向北，文化向西”的总体规律进行开发，通州副中心的政治建设，北部远郊的纯生态资源开发建设，以及西部集历史文脉、城市配套、自然环境等资源于一体的高端文化交流中心建设，可谓是北京未来发展的三大主力方向。其中，北京西山青龙湖，是京西最具发展潜力的区域之一，将以独特的湖区价值，成为城市一处全新的经济增长极。
6000亩青龙湖区，距天安门29公里，是城区内最近、最大的水域之一。根据伦敦、东京等国际大都市发展经验，城市发展到一定规模后创建的新中心，基本都处于距原市区中心点20—30公里的区域内，而正在建设的通州副中心、大兴空港中心也都是处于该范围内，所以青龙湖的发展，正是代表了北京西部区域升级的新支点。
评价青龙湖的发展条件，除辽阔水域的天然优势之外，另一取之不尽的财富，即是与其相伴相生的西山龙脉。西山，是北京”文化向西”的发展之源，厚载城市千年人文精粹，如今更是凭借极致的生态资源，成为北京的“大西山国际生态区”。城市的人文发祥地与极致优越的生态环境汇流于此，使得青龙湖区秉承综合优势，成为城市新兴文旅经济发展的重中之重。
但凡国际顶级湖区，如日内瓦湖区、华盛顿湖区等，均是集绝佳自然资源与峰层人文资源于一体的城市明珠。在城市平衡发展、“东政西文”崛起的大背景之下，青龙湖区的都会人文魅力与产业价值将得到进一步开发。目前，湖区附近的生态文旅金融特色小镇正在崛起，同时青龙湖正壮阔构建赛马、体育、军事等八大主题公园及养老、会展、医疗等六大功能区，大力发展高端文旅创意产业，承载首都国际文化交流、高端休闲疗养等城市功能，促进世界湖区文明的繁荣进阶。
青龙湖区的大力建设，也将进一步促进京西南与西部主城区的融合发展，打造成服务于金融街、西城、海淀等西部核心区的强大平台。随地铁14号线沿线的规划、“三横三纵”的完善交通路网打造，湖区与主城互通的时间成本问题基本解除，301等京西地区的多所三甲医院、首创奥特莱斯、人大附中丰台校区等顶级城市资源，成为青龙湖区可便捷享受的优越配套；同时，湖区还拥有京辉高尔夫、欧葆庭养老集团、葡萄酒庄园、水上运动俱乐部、低空飞行俱乐部、健康养生俱乐部等多重高端休闲配套，打造城市峰层精英们的尊享生活场，一座璀璨而富具活力的城市湖区新中心正在崛起。
中粮·西海，青龙湖区的峰层生活谧境，都市高端湖居文明范本。一期10套建筑面积约1000-1700㎡临湖独栋早已售罄。由于需求紧俏，目前二期191套湖心合院部分已不对外开售。
十年，一晃而过，我们嵌入在生活的日常中不易察觉时光的流逝。在北京拥有一套别墅，不仅是每一个家庭的梦想，以投资的角度看，在别墅土地紧缺的时代，每买一套少一套已成为共识，它成为了资金投资的避风港，而房价也在延续连年稳健增长的势头，成为富裕家庭的集购置房产和投资的不二之选。
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