1王亞坤
出租未取得規劃許可證房屋，租賃合同無效。
相關法條：《城鎮房屋租賃合同糾紛中司法解釋》
第二條 出租人就未取得建築工程規劃許可證或者未按建築工程規劃許可證建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建築工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
未取得建築工程規劃許可證的房屋屬於違法建築，為了維護城鎮建設的秩序，以違法建築為合同標的的租賃合同的效力並不為法律所承認，但為了促進交易，法律為當事人提供了補救的途徑，在一審法庭辯論終結前出租人的違法建築能夠在法律上獲得補正，值得注意的是這裡的一審並不包括再審發回一審法院審判的案件。
房屋租賃合同被認定無效，因合同發生的財產變動應當予以回溯，能返還的進行返還，不能返還的應當折價補償。
定金的和預付房屋租金的返還。 現在的房屋租賃市場“押一付三”、“押一付五”等規則是房東們的慣常手段，相關的具有擔保作用的條款也被納入到房屋租賃合同之中，合同被認定無效後，出租人收取的預付房屋租金和定金欠缺了法律上的依據，構成不當得利，應當對承租人進行返還。
佔用費用的負擔。雖然房屋租賃合同無效，但已經發生的原合同約定的房屋租賃期間發生的租賃費用承租人仍需要負擔，因為截止合同被認定無效之時，承租人一直享有房屋的所有權的佔有、使用甚至收益的權能，且承租人佔有的事實已經發生無法倒流，為了調整損益變動，承租人應當對此期間的獲益付出代價，即參照合同約定的租金標準，承租人需要向出租人支付房屋的佔有使用費用。
裝修物殘值的處理。按照裝飾物是否成為出租房屋的重要成分分情況予以處理，按照附和理論，如果
裝飾物非經毀壞或者改變性質無法分離，像貼的地磚、安裝的窗戶、粉刷的牆漆等，成為出租的房屋的重要成分，和房屋具有同一物權歸屬，如果出租人同意繼續使用的，出租人折價補償後歸出租人所有，如果出租人不同意使用的，按照雙方的過錯程度分擔殘存的現值。如果說裝飾裝修無尚未成為房屋的重要成分，拆除後歸承租人所有。拆除的過程承租人要儘量避免損壞房屋，若造成房屋損壞的，承租人有義務恢復原狀或者承擔賠償責任。房屋租賃合同被認定無效後，承租人和出租人之間也就不存在租賃合同的束縛，出租人可以隨時請求承租人騰出房屋，但應當為其預留必要的準備時間。
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