前兩日有些夥伴諮詢，什麼是評估價，什麼是高評高貸？
怎麼中介、按揭不是一家的嗎？中介費不是全包的嗎？
自己拿著流水去銀行按揭不行嗎？
等等等等。
呃，這不是人盡皆知的事嗎？
我說了系統的樓市思維，闡述了深層邏輯，但沒想到很多夥伴其實是很淺白的。他們往往還沒買人生的第一套二手房，鑑於這部分夥伴人數還不少，還不是太熟悉交易門路，為了照顧他們，那就來一篇通俗篇吧，算是月底加更，熟悉的夥伴可以直接跳過不閱了。
各位應該很清楚，房價的定義，其實它是多維的，淺層理解就是：成交價。買賣雙方對此所認可的價格是不一致的，成交價格也是橫看成嶺側成峰。而除了買家和賣家認可的成交價格，還有銀行體系認可的價格，評估公司認可的價格，稅局體系認可的價格。這些價格，其實是完全可以不一致的，特別是三價並沒合一的時候，你大可以成交的是一個價，銀行評估公司體系一個價，稅局的一個價。
那以廣州來說，目前除了極個別的特殊渠道可以做低稅，同時做高評估價，一般而言，都是三價合一：成交價=評估價=稅局價。
而以佛山而言，稅局價、評估價可以不同，比如三山的稅局價基本比成交價便宜5、6k。
我們以廣州為例，通常來說，普通買房者，只會被動地做成交價=評估價，然後也是以這個成交價去申請銀行貸款，去繳稅。但是對於淘筍者來說，更多是去尋找品質潛力還不錯，而且成交價和評估價甚至還能拉開一段距離的標的物。簡單來說就是評估價>成交價，而一般評估價=稅局價。
這就是所謂的高評高貸。
優點很明顯，比如你實際成交價300w，但是你高評後的評估價為360w了。你本來要給的90w三成首付，因為銀行以360w的評估價來批你七成貸款，可貸252w，那麼就等於你實際首付為300w-252w=48w。比起90w的首付，你足足省了52w。
而缺點也同樣明顯，稅費要多給了。以個稅1%、契稅1%、增值附加稅5.6%來說，要給360*7.6%=27.36w，比起原來的成交價300*7.6%=22.8w，要多給了4.56w。同時因為貸款數大了，月供數會變大了，對流水要求更高。
因為稅費會提高，因此高評高貸一般不太適合未滿兩年的房子，也不太適合大豪宅盤。過五唯一的非豪宅房子最佳。那麼可能還會有問題，高評這樣豈不是可以一步到位直接零首付，甚至負首付了？銀行本身也有價格體系，會無理由相信評估公司的評估價嗎？稅局也一樣，會無限制接受高評價嗎？
答案自然是否定的，評估公司也不敢離譜過頭，硬是把市場價3w的房子，拉成了6w，稅局系統同樣道理，內部不僅有最低評估價，也有最高警戒線，可以參考政府的市場網籤限價。評估公司內部評估價格是經多個價格參考而來的，除了房子本身朝向、樓層、裝修、景觀是考量因素，還要考慮到土地增值、近期成交價、放盤價，甚至政府指導價，銀行保守的參考價。膽子大的那就另當別論了。有高評，自然也有低評，所以某些想通過低評估價來避稅的豪宅項目，也是需要熟悉的中介花不少心機的。
特別要強調的是，如果成交價本身就是低估的，一般出現在某些有特別缺陷的低層北向房子，而正常評估價比成交價高是順其自然的。這自然也算高評，而那些要硬性拉高的評估價就是另當別論了。所謂蛇有蛇洞鼠有鼠窩，中介們的作用就是為你控制風險，滿足你需求，讓交易順利進行了。
下面就說說中介了。
房產交易中，各類中介是層出不同的。但基本分為三種：入戶社保中介、房產中介、按揭中介。這三者可能是三合一，但是一般術業有專攻，各自專注做一塊的。
入戶社保中介，這個不用多介紹了，一般是負責你的購房資格的包裝，同樣明路上是各類入戶渠道或者代買社保，暗道上包括各類婚票法判債務過戶等等等等。
而房產中介就是我們最耳熟能詳的中介小弟小妹了。他們的職責重點就是：全力找出放盤的房源（賣家），然後竭力找到意向的客戶（買家），費勁口舌，安排買賣雙方成交，簽訂居間三方合同，那就基本落實中介費了。
細心的夥伴應該會留意到，居間合同之餘，買賣雙方還會簽訂一份網籤按揭合同。但一般網籤可以在中介門店電腦，或者房管所自助網籤點辦理，所以如果不是交易雙方私自成交的話，基本上都是由按揭中介負責的了，因此對買賣家而言，就等於跟按揭公司簽訂一份按揭合同。
是的，房產中介不同於按揭中介，這兩者是獨立存在的。
目前知名中介連鎖的諸如*家*原*豐*房等等，基本上是包辦按揭的，大品牌甚至也有自己門下按揭部門。你在他們門店簽訂了居間合同，接受了他們提出的1%-2.5%的中介費，但這裡面是不包括按揭服務費的。一般來說，他們口中的中介費其實就是把房子撮合成交了+收房配合（到達這一步其實有沒有他們也問題不大了）所應當的酬勞。而後續讓你們網籤、銀行批貸、房管過戶等都是其他服務，這是要另外收費的，這就是按揭中介要做的事情了。
很多初次買二手房的買家們壓根不會意識到這個問題。買家基本就是圍繞著房產中介來提供資料，賣家也一樣，這樣需要會比較方便，但是很多細節在房產交易者中就不容易施展開來了。要更加靈活的話，其中很些小門道，比如說，把房產中介和按揭中介兩者分開來。
簡言之，房產中介小哥你就負責撮合房子可以了，剩下的銀行按揭不用你跟了。
撇開房產中介，其實現實交易中是不容易的。一這些知名中介門店不允許單子外流，二是為了防範某些中介業務員走私單，三是房產中介能享受按揭公司的返傭。往往這個按揭費用還需要1%-1.5%左右的服務費（包括返傭），這真是一筆非常坑爹的費用。
那瞭解到這個基本流程之後，各位也就知道了為什麼會有御用按揭的存在了。
那普通買房者，我們就不能愉快地買房了嗎？當然不是的，對此，我們有一整套流程可以指導：
小白登場，必須要求房產小哥配合與房東談判——幾番討價還價下來敲定了最終成交價——同時苦逼狀徵得了房東同意配合高評高貸——居間合同臨簽約一刻告知小哥中介費必須一個點，而且分三期支付（簽約時+過戶時+收房時）否則這房子不簽了——中介小哥許諾後再告知必須要自己找按揭公司，房產中介必須無條件配合交易，否則這房子不太願意簽了——整個過程房東需參與獲悉並理解，待中介咬牙許諾之後一併在居間合同上附上補充協議（這個過程必須他們老大同意避免糾紛）——然後簽名居間合同交納定金交納中介費前期款項。
對某些大牌中介店，可能會存在店大欺客誓死不從的情況，但是一般牌子店，我們還是能按照以上步驟進行的。
自己去找按揭公司有諸多好處。不用受制於房產中介指定按揭，可以多家競爭，價格容易談（一般遠低於房產中介安排的按揭費用），高評高貸也可以更容易把控時間，特別是放款時間的控制。一般按揭公司分過戶服務費+按揭費+評估費，正常能夠評估到的稍微高點的評估價是不用加多少錢的。而要硬性拉高的，那就要看難度了。須知道，要同時過銀行還有稅局房管局的關卡，並不是那麼容易的。
而這個時候，你就應該明白了，為什麼會有中介的存在必要了。
比起你私人跑去找銀行直接要按揭，直接找評估公司要評估價，總會有意無意地諸多不順。那是因為，銀行也是看人服務的。
如若你是一等大客，知名人士，當紅企業家，自然會大紅地毯歡迎，若你不過是普通老百姓，連銀行緊急吸儲時候你都不能助一臂之力的，又試問銀行怎麼會為你這一單半單生意來回折騰呢。
最後，特別提醒：按揭若要自己拿來做，這必須寫在居間合同補充協議上。免得事後中介小哥反面不認數，然後不配合，繼而恐嚇房東，說按揭出意外了他們概不負責。一般房東都是普通的賣家，放賣房子給房產中介也原以為是房產中介一手包辦，現在冷不防放出個“概不負責”這樣的重磅炸彈，恐怕會給嚇破膽，視你這個買家為洪濤猛獸。更何況你還需要房東配合高評高貸，這弄不好就搞砸了。
呵呵，這時候你該知道御用中介是多不可缺少了吧？
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