中國建設報
對於生活在都市中的人們，較為理想的城市生活圈是生活、工作、社交、醫療等需求在以居住地為中心、輻射周邊2公里的範圍內得到滿足。正是基於這樣的需求，被稱為"城中之城"的城市綜合體出現了。
從上世紀八九十年代百貨大樓的興起，到如今各類購物中心、商業廣場如雨後春筍般出現，城市綜合體的形態隨著時代發展也一直在更迭，以滿足人們生活生產和城市擴容的需求。
隨著經濟的快速發展，中國已處於消費升級的轉型階段，人們更渴望城市能夠提供物質與精神文化相結合的多層次"美好生活"空間。城市發展也逐漸告別由內向外的量級擴張階段，轉向由外向內二次生長的質級更新階段。與此同時，承擔著人們"美好生活"嚮往的城市綜合體也進入新的發展階段。
老工業區變身文化小鎮
廣東省東莞市原下轄32個鎮和街道。2017年，這裡出現了第33個鎮，被稱為"廣東33小鎮"。
"I want a cup of Latte."下午3點，一位外國人點了一杯咖啡後，從書架上取下一本書慢慢品讀。這一幕出現在廣東33小鎮的初見行旅酒店裡。在瀰漫著濃郁文藝氣息的酒店24小時書吧式大堂裡，擺滿書籍的立體書架向上延伸，有5層樓高。酒店的設計者是臺灣知名設計師朱志康。
"用書卷氣代替商業氣，讓人迴歸本性情感交流是我們的初衷。"酒店運營人員介紹，酒店房間設計採用了極簡風格，色調樸素、簡約通透。"這也和33小鎮的特點一樣，不追求絢麗奢華，只為迴歸本真、營造美麗生活場景。"
位於東莞市東城區腹地的廣東33小鎮總投資6億元，建築面積約11萬平方米，是碧桂園旗下首個文創項目。項目原址為老的烏石崗工業區。基於東莞市"三舊"改造，園區的整體規劃設計分為文化創意、休閒體驗與創客商務三大功能區，集時尚體驗消費、創意辦公、藝術酒店、展覽演出、美學空間等於一體，並貫穿了"東莞製造"的文化基因。
作為製造業之都，東莞市每年吸引著數以百萬計的青年湧向這裡追求夢想。電子信息製造業、電氣機械及設備製造業、紡織服裝鞋帽製造業、食品飲料加工製造業、造紙及紙製品業是當地五大支柱產業。國內智能手機市場出貨量前三名——華為、OPPO、VIVO都來自"世界工廠"東莞，而且全世界每6部手機就有1部在這裡生產。
但由於種種原因，東莞的城市名片常常被誤讀。很少有人知道，這個2000多平方公里的地級市不但有著1700多年的郡縣史，而且在城市發展的脈絡裡一直流淌著鮮活、奮進的創新血液。
"我們要梳理出東莞這座城市的人文脈絡，讓大家通過一個街區瞭解一座城市。之所以叫廣東33小鎮，就是要集合所有行政鎮街的製造業文明並集中反映到小鎮中。"項目總經理林楓向《中國建設報·高質量發展》介紹，廣東33小鎮將集結東莞各鎮街的文化特色、歷史特徵以及經濟支柱產業，並通過文化牆、廣場雕塑、工業器具等設施集中展示。同時，藉助手工作坊體驗、藝術展覽等形式，讓人更直觀地感受這座城市的脈動。"城市需要文化自信，城市居民也需要文化自信。優秀的文化不能被掩蓋，但人們觸碰它、瞭解它需要一個'窗口'。我們就是要開這樣一扇'窗'。"
這樣的建設理念也契合了當前我國城市發展新階段的需求。中國城市規劃設計研究院院長楊保軍日前表示，中國城市大規模擴張的階段已經過去，城市更新將是常態。今天的城市更新必須與過去的舊城改造區分開。"過去，一些地方只關注經濟效益，忽視社會價值和文化價值。"他表示，如今，人們追求的是更美好的生活，除了要物質滿足，還要有精神文化生活。因此，"留住記憶"就成為城市更新當中非常重要的內容。
城市更新催生"美好生活綜合體"
城市綜合體作為城市的有機組成部分，承載著生活、消費、辦公、交流等多項功能。隨著城市的發展，城市綜合體的形態也發生著變化。除了基本功能，打造更為符合時代特點、充盈城市基因的城市綜合體才是發展趨勢。
業界認為，城市綜合體起源於國外，通常是將商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，並建立一種相互依存、相互裨益的能動關係，從而形成一個多功能、高效率、複雜且統一的綜合體。
從國外城市綜合體的發展看，大致經歷了從單一的百貨大樓到超市、連鎖店，再到Shopping Mall的崛起。伴隨著城市發展的特點，為滿足市場消費需求，不同的商業綜合體應運而生。
再看國內的城市綜合體演變，1.0版本為商業步行街與百貨大樓，以"商業+商務"為主要形式。這一時期的城市綜合體一般位於城市中心地段，以集中式提供日常生活必需品為主。到了上世紀90年代，2.0版本城市綜合體開始陸續在一線城市出現，主要的形態為"商業+商務+居住"。這些城市綜合體大都選址新城或城郊地段，以建築群的形式集聚購物、娛樂、餐飲、辦公、住宅等服務於一體。隨著城鎮化的持續推進，這一類型的城市綜合體為城市擴張提供了支撐，有些成為人口導入、城區遷徙的"風向標"。在近20年裡，這一模式從一線城市逐漸發展到二、三線城市。
2.0版本城市綜合體發展到現在也逐漸顯露出弊端。一些城市綜合體出現了選址不準、規劃起點低、模式簡單複製等問題。與此同時，一些老城區因配套相對落後，商業形態已無法滿足人們需求。因此，城市綜合體進入3.0版本後，更應將關注的重點由"物"轉向"人"，從區位上打通街區閉塞，在功能定位上既體現人文情懷又能滿足人們社交、文教等方面的高質量需求。
如廣東33小鎮，選址主城"三舊"改造區域，在建設過程中最大程度地保留了老舊廠房的遺蹟。在商業形態方面，除了配置人們衣食住行的常規消費場所，還結合文創特點為音樂發燒友設計了配有專業錄音棚、影音室等設施的創作社交空間，還有集手藝創作傳承、藝術策展互動、藝術創作交流於一體的33藝術空間。這讓居民和創客有機會體驗到或古老、或新潮的文化。
有業內人士認為，城市綜合體一味追求高、大、全是對城市紋理和文化的不尊重。結合高質量發展和城市更新的背景，城市綜合體3.0版本在區位上應該從新城、城郊向老舊城區轉移，建設思維應從"商業綜合體"向"美好生活綜合體"的邏輯轉變，業態應表現為"商業+商務+X"。其中，"X"指結合百姓需求提供包括文化、教育、醫療等在內的生活體驗和服務。
改造的方式也要拿捏得當。楊保軍指出，城市更新一定要避免採用與新區建設相同的方法，包括政策、措施和規劃，否則很難成功。相比大規模拆建，循序漸進、小規模推進的方式更為穩健和有效。
產業賦能構建良性生態
"美好生活綜合體"要持續為城市賦能就必須具備造血功能。
國家發展和改革委員會城市中心綜合交通院院長張國華對《中國建設報·高質量發展》說："在工業化時代，人才跟著產業走。在信息化時代，人才跟著城市公共服務和生態環境走，產業和資本跟著人才走。人才在哪裡積聚，智慧就在哪裡積聚；智慧在哪裡積聚，財富就在哪裡積聚。"
根據百度地圖發佈的《2017年四季度及年度中國城市研究報告》，2017年，東莞市人口吸引力指數達到了6972，排名僅次於深圳、廣州、北京和上海，名列全國第五。2017年，東莞全市GDP達到7582億元，同比增長8.2%左右，遠高於全國6.9%的增長水平，為近四年來最高。隨著粵港澳大灣區和深莞惠一體化戰略的加速推進，東莞市提出要大力打造粵港澳大灣區先進製造業中心，加快推動產業向價值鏈高端攀升。
再來看廣東33小鎮，目標是打造"莞人間最有溫度的文化創意園區"和"廣東最有影響力的文創互動平臺"。東莞市地處粵港澳大灣區核心區域，基於發達的製造業、較為年輕的人口結構以及開放的沿海文化氛圍，發展文創產業獨具優勢。根據設想，廣東33小鎮將與東莞市本地的高校合作，引入高校人才，大力推動藝術空間的落地和開發，加強莞人文化的培育和發展，打造創意潮流基地。為了培養藝術人才，園區還開闢了1000平方米的空間，供策展、路演、培訓等活動無償使用。除此以外，廣東33小鎮還依託科技孵化器和創業基金定位智能硬件、消費升級、文化創意產業，為創業青年提供一站式服務。由此可以看出，廣東33小鎮的發展路徑為"生活+產業+孵化"的全產業鏈模式。
有業內人士指出，通常一個城市的老街區或園區的沒落，主要原因是產業的衰弱和人員結構的老齡化。東莞市的人口流量和廣東33小鎮的產業形態為小鎮的發展提供了一定基礎，但如何持續激發社區活力、構建有影響力的文化品牌，對於廣東33小鎮的高質量發展意義重大。
放眼其他城市，類似廣東33小鎮這樣3.0版本的城市綜合體將迎來增長期。在城市更新成為城市發展關鍵詞的同時，土地資源日益稀缺、增量市場規模日益收縮，市場也步入存量價值時代。一位房地產從業人士表示，賦予存量物業新的價值和用途可有效拓展存量空間、完善城市功能。據估算，全國被低估的商業物業約4.3萬億平方米。
張國華舉例說，巴塞羅那上百年的城市道路格局基本沒有變化，變的只是道路兩旁建築的形態和商業業態。城市更新是一個持續的過程，在從工業主導階段進入到以服務業為主導的階段，公共空間如何配置既考驗著投資者也考驗著政府。企業要解決好流量導入的問題，政府則要在機制體制上創造更大的空間，對於週期較長的項目保證政策的延續性，避免出現"新官不理舊賬"的尬尷。
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