中國建設報中國房地產 昨天
近期，隨著公租房違規轉租等問題的出現，公租房走入人們的視野。
那麼，當前公租房市場面臨的痛點主要體現在哪些方面？在公租房未來管理方面應注意哪些問題？未來在公租房的租金管理方面應該採取哪些具體措施來進一步規範、淨化租金環境？不僅是公租房，政府如何通過保障性住房這一體系來維穩租金？對此，《中國建設報·中國房地產》獨家對話了國務院發展研究中心研究員劉衛民，深度剖析公租房管理、運營與住房租賃市場未來發展之道。
國務院發展研究中心研究員 劉衛民
當前公租房管理的幾個痛點
公共租賃住房（以下簡稱“公租房”）是由政府提供政策支持、市場力量參與的租賃型保障住房。經過近幾年大規模公共租賃住房建設以後，現在各地公租房項目已經陸續投入使用，為解決中低收入家庭和新市民家庭住房困難發揮了重要作用。但在實際運營中，公租房管理也面臨著一些迫切需要解決的痛點。
01
部分公租房出現違規轉租現象。按照《公共租賃住房管理辦法》有關規定，公租房承租人並不具備轉租、轉借權利。但由於公租房具有一定財政補貼，其租金一般比同地段市場租金低30%左右，而且房齡較新、配套設施較為成熟，因此導致個別公租房承租人出現了轉租套利行為，不利於公租房管理體系的封閉運行。
02
有些公租房運營維護資金存在一定潛在缺口。由於公租房不同於一般意義的住宅，有些項目尚沒有建立維修基金，經過5到8年運營週期以後，公租房一些大型維修將集中到來，如果維修基金積累不足，將不利於保證後續公租房的居住品質。
03
急需推進公租房的“租購同權”。公租房承租人在教育、醫療、交通、就業等方面具有多種需求，這也是新型城鎮化過程必須面對和解決的重要民生問題，即承租人除了要有安身之地，還要擁有更加平等的發展機會，因此，如何實現公租房承租人的公共服務均等化需求，將是一個涉及到社會治理的系統工程。
規範公租房管理需要制度創新
儘快解決公租房的這些痛點問題，有賴於在公租房運營管理模式、行政監管方法、社會公共治理層面加快相關制度創新步伐。
要進一步提高《公共租賃住房管理辦法》有關內容的權威性。例如，在制定住房保障相關法律法規時，要針對公租房運營管理中的難點，對轉租、轉借、閒置、轉變用途等行為作出更加明確界定，對處罰作出更加合理、可操作性的規定，使公租房的管理有法可依。
在加強執法隊伍建設的同時，還要運用大數據、雲計算、智能識別等新一代信息技術，在公租房的租戶管理、水電查驗、租金繳納等方面實現智能化管理。例如，從目前信息技術來講，完全可以通過人臉識別技術和大數據比對方式，對異常租賃行為進行甄別，從而大大降低人工監管成本，並提高行政監管的精準度。對於參與違規轉租公租房的中介機構，也可採取相應的措施，加強規範租賃中介的經紀行為。
同時，
要儘快對公租房維修資金渠道作出妥善安排，確保公租房運營管理的可持續性。雖然，目前公租房的集中維修期尚未到來，但我們必須對可能出現的公租房集中維修資金需求做出相應預案。對於面向低收入的“應保盡保”人群，政府應該加大財政資金保障力度；對於具有一定市場化運行能力的公租房項目，要多措並舉地籌集維修基金，既要發揮政府稅費減免等優惠政策的槓桿效應，也要發揮市場運營主體的積極性，促使運營主體不斷提高公租房資源的使用效率。另外，要以公租房為突破口，加快推進“租購同權”進程。從目前公租房承租人群結構看，隨著公租房覆蓋面不斷擴大，新市民家庭佔有相當大比例。應加快公租房項目的基礎設施配套建設力度，使住房規劃、城市總體規劃、產業規劃高度協調。
更為重要的是，應結合新市民家庭對教育、醫療、交通等公共服務的需求特點，提供更加符合新型城鎮化要求的公共服務供給，使新市民實現安居樂業、最大限度地分享新型城鎮化的發展紅利。例如，廣州市已經提出對於租賃住房者也可以享受同樣水平的教育資源的政策，引起社會廣泛關注。由於公租房是由政府主導的政策性住房，因此，公租房也更有條件進行全新的制度設計和創新，更有機會探索出解決新市民住房問題的中國模式。
應充分發揮公租房對租賃市場的引導作用
公租房是租賃市場體系的重要組成部分，特別是對於供求偏緊的熱點城市，不僅可以增加有效租賃房源供給，緩解供求矛盾，優化城市租賃房源佈局，而且對於市場化租賃價格也具有一定引導和平抑作用。近兩個月以來，個別熱點城市的房租價格出現異動，除了社會資本追逐“頭部企業”的短期效應和每年畢業季的週期性因素以外，更主要的原因還是熱點城市和熱點區位的市場供求關係偏緊造成的。
要解決這一矛盾，必須從供求關係的“根子”上入手，通過供求調節來促進房租平穩運行。一方面，可採取相應措施鼓勵閒置的社會存量住房拿出來，形成更多有效的租賃房源；另一方面，進一步完善和優化公租房管理體系，優化公租房的佈局結構，提高公租房運營效率，並形成合理的公租房定價機制，進而對整個租賃市場價格起到引導作用。
具體措施，第一，建立公租房價格信息的披露機制。公共管理部門應儘快制定科學權威的租賃價格指數，並將公租房價格納入整個指數體系，從而緩解租戶、房東、中介、機構之間的信息不對稱問題，避免因為局部租金異動導致的整個租賃市場情緒波動；第二，在新城區、產業集中地區、城市功能轉移承接地區加大公租房供給力度，優化新建公租房選址，減少因為階段性產業和人口集聚帶來的局部住房供給缺口，促進經濟社會發展與住房發展相協調；第三，公租房還需繼續向新市民擴面，逐步將新市民納入公租房體系，通過實物配租和租賃補貼多種形式，進一步降低中低收入新市民家庭的住房支出壓力。
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