某天上午在辦公室搬磚，我媽突然跟我說，XXX買了個碧桂圓的商鋪，繁華地段，一共40萬，首付20萬，每月供2300，供5年，5年後每月返一千，十年後每月返三千。
昂？？？
都這時候了，還把錢投房地產，尤其是商鋪，這不是把自己當韭菜嗎？
還想買房投機發財呢？做夢呢？
晚上回來一想，不行，這事沒完，我就要來算一下，算完你們就知道這坑有多大了。
首先要知道貸款成本
找銀行借錢要多少成本？為了知道貸款成本，就必須要知道年利率。因缺乏利率和貸款年限的信息，那我們就只能通過月供2300元來倒推了。
我們按現在4.9%的基準利息上浮30%計算，貸款20萬，分10年還，那麼每個月還款是2257元，和上文說的“月供2300”比較吻合。
按這個計算，貸款20萬，實際上這10年支付的總本息（20萬貸款+總利息）是270930.35元。
那麼我們倒推出來的年利率就是6.37%（4.9%的基礎上上浮30%），這個數據科學嗎？
還算是符合行情的！
最近關注過樓市的話就會知道，利率已經連續20個月上浮，利率普遍上浮了20%-25%，誇張一點會去到30%。
另外，根據融360監測數據顯示，2018年8月全國首套房貸款平均利率為5.69%，二套平均利率為6.05%。
我記得我買房的時候利率行情也不好，基準利率上浮了10%（5.39%）買的，利息多了好多，買房後一年之內，每次想起這茬都不開森。
好了，現在你們利率更高了，噗！
用最完美最低的利率算
上面那個6.37%的利息還是比較高的，為了更好玩，我們再算一個利率更低、更理想的方案。
我們按照目前的基準利率4.9%來算，貸款9年，每個月還款2293.82元，也比較吻合。
按這個計算，貸款20萬，實際上這9年支付的總本息是247732.41元（約為24.8萬元）。
你們對比下就知道利率差異有多大了！年利率6.37%的時候，要支付利息7萬多，年利率4.9%的時候4.7萬多，少一大截呢！
需要說明的是，現在這個行情，基準利率是不可能拿到的！！！拿基準利率算，只是為了讓文章更有說服力！
買鋪10年後能賺多少？
買鋪10年能賺多少 = 10年買鋪收益 - 10年買鋪成本
我們先來看看成本。
貸了銀行的錢，是要付利息的！根據基準利率，還完銀行那20萬要9年，另外要付約4.8萬元的利息，那麼一共就是24.8萬元的貸款成本。
首付款20萬元+10年的貸款成本24.8萬元=44.8萬元，這是你買鋪10年所花費的總成本。
再來看看收益。
每月供2300，供5年，5年後每月返一千
前5年每年純還貸款，後5年由於有碧桂圓每個月1000的返現，所以後5年收益12000*5=60000元。
5年加5年，一晃都特麼10年，時間來到了2028年，商鋪業主收益是多少？我給你算算！
6萬塊返現 - 44.8萬元的貸款成本 = -38.8萬元
注意，是負數好嗎？
每個月返3000塊的“好日子”來了？
別擔心，這不後10年，碧桂圓每個月能返3000塊嗎？
到了第十一年，終於不要還貸款，只要躺著每個月收3000塊就好。
十年後每月返3000元
坐收漁利、每天躺贏的好日子到了嗎？
每月返3000元，一年就是3.6萬元。商鋪的產權是40年，但開發商開發前期會消耗掉幾年，有的捂地還會少掉幾年。
假設這個盤在還了10年款之後，還有完整的30年產權（這情況已經很完美了），那麼每個月3000元的收益，30年就是108萬元。
108萬元？想啥呢？做夢呢？
你見過30年繁榮不敗的商業街、商業樓嗎？
30年後城市的中心、邊界到了哪都還不知道呢！開發商沒跑、能旺10年都算你祖墳冒青煙了。
那我們就按祖墳冒青煙的這個方案來算，假設每個月3000塊，能返10年，那收益就是36萬元。
但是別忘了！！！一開始投了20萬本金啊！！！而且中間還付了24.8萬元的貸款，刨掉20萬本金，你這長達20年的投資，淨利潤多少？
注意，是負2.8萬好嗎？
這意味著20年之後，你手頭除了那套租不出去、賣也不好賣（這商場還能旺20年不成？）的位於四樓的小面積商鋪外，其實你還虧了2.8萬元。
下面是更具體的、更細緻的數據。
明白人看到這裡應該懂了，前10年，碧桂圓把現在正旺的租金收益給拿走了，把後10年商鋪慘淡經營的風險都轉移給了業主。
其實這後來10年的收益，碧桂圓其實是不在乎的，他們現在資金壓力那麼大，能把手頭的盤趕緊賣了都燒高香了。
賣得時候他們會許諾你10年後每個月給你3000塊。對樓市沒有關注、對理財又外行、數學比我還差的人，一聽10年後每個月能收3000塊，這比社保還給力啊！眼睛都亮了……
不過我懷疑，碧桂圓10年後早跑了。反正他們現在的策略是趁三四線樓市觸底下跌之前再撈一筆，他們又不是專門做商業地產的，怎麼可能持續經營長達20年的商業項目？XX市是個三四線城市，產業又不強，經濟沒活力，碧桂圓怎麼可能長期呆那？說得危言聳聽一點，交完樓，分公司直接註銷，你人影都找不到。
那麼，我另外說個常規的存錢渠道
說點正能量的！
本金20萬，買個穩定的、年利率4%的理財產品，2018年存進去，Excel幫你算好了，等2038年的時候，你賬戶上一共有43.8萬元了。
等等！還有驚喜呢！
還記得之前每個月還貸2300元嗎？如果你不買商鋪，那麼就不需要還貸，你每個月把2300塊也存進去，存9年之後是多少？
這裡只算了每個月存2300，存9年的情況，一共30多萬喔！收益是不是還可以？
那我們把本金20萬和每個月2300、每年2.76萬的投入（投9年）算一起，20年後賬戶上一共是多少？
90.58萬！驚悚吧！
對韭當歌，人生幾何
在最理想完美的利率條件下，你能從碧桂圓那拿到每個月3000塊、10年的返現。20年後，你手頭有一套位於4樓的小商鋪，但現金賬面是虧損2.8萬的。
20年之後商鋪怎麼辦？不知道……
有人可能會說，到時候轉手賣掉啊！還能賺個差價呢！商鋪轉手的高額稅費先了解下？
最致命的是，這種三四線的、位於四樓的小面積商鋪……20年後轉手還想賺？在想什麼呢？還想著房子飛漲20年嗎？嗯，如果覺得還能中國樓市還能堅挺20年的話，那祝你美夢成真。
最近看到一句直白的大實話，是這樣說的：“過去的房地產行業，說白了就是，引導全民投機，強制消費，限制存款，負債轉換，風險轉移，房價上漲的本質就是全民稅收。”
國運興隆的時候，乘大勢、搶先機是能靠房子發上橫財的，那也得你能有前瞻性的眼光和強悍的抗壓能力。
現在都晚啦！
後來又得知，那位買鋪的業主，首付20萬都是借的，其中15萬貸自銀行……
我的天啊！40萬的商鋪，35萬是貸款，這槓桿高達7倍（正常的買房，100萬的房子，首付30萬，貸款70萬，槓桿是2.33倍）。你們就沒有算過這全套下來貸款成本有多高嗎？只想著10年那每個月的3000塊了？
一線行情已經涼了，三四線還在最後的狂歡。可嘆的是，國人也不過是想尋求長線收益、圖個安穩養老罷了，卻被開發商套路……
想靠房子跑贏通脹，為何不首選一二線城市、產權70年的住宅呢？嗯，限購啊！
假設有資格、買得起，以後還有房產稅呢。
全民樓市投機的日子已經到頭了好嗎？
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