上海的家長們注意啦!400萬就能上魔都第一公辦小學

上海的家長們注意啦!400萬就能上魔都第一公辦小學

真的!400萬不到就能拿下魔都第一公辦小學的學區房——

2018新生入學才剛告一段落,家長們又開始進入"雞血"模式,不少微信群友私下諮詢樓老道,某某學校老師教得好嗎?重點中學升學率怎麼樣?出國交流機會多麼?學位預警似乎又興起......

一位成功上車明珠學區房的家長,跟樓老道感嘆,想起自己用400萬就買到了明珠小學的學區房,"運氣真是太好了"。

那麼,他的這種用"最少的錢上車名校學區房"的經驗能複製嗎?樓老道就這個話題,結合多方位數據,做了系列總結分享,希望對大家學區房置業之路有所啟發。

好房上海第01期《老道閱房》

字數 | 2426;閱讀 | 6min

作者 | 樓老道

上海的家長們注意啦!400萬就能上魔都第一公辦小學

明珠小學:魔都第一公辦小學

所有諮詢樓老道的微信群友中,提到最多的詞就有"明珠小學",無他,誰讓明珠小學有上海第一公辦之稱呢!它是浦東乃至全上海家長心目中最好的小學之一,也是濰坊板塊最大的置業亮點。

明珠小學儘管是公辦小學,但小升初的成績卻比很多民辦小學還要好。

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△數據源於家長彙總,若有出入歡迎指正

明珠小學是"上中四子"張江集團學校、上寶中學、華育中學、上中東四校的主要生源提供地。據學生家長介紹,往年明珠總的擇校率在80-90%,連續幾年蟬聯上海第一。從上圖中也可以看出,最近5年進入華育中學基本維持在30-60人之間,進入上實的也有30-50人、佔其生源的2/5,升學成績非常養眼。

明珠小學的特點是什麼?雞血!明珠小學是超綱教學的,作業多,基本晚上八九點寫完;奧數厲害,一年級就學習乘法和空間概念。總之選擇明珠,孩子和家長都得適應。以下是明珠小學A區、B區的大致情況:

明珠A

特色是奧數、英語,外加興趣班。一個班級約35人左右,一個年級約有5個班,都是平行班。一般在16:15左右放學,作業量較大,老師負責,抓得緊。

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明珠B

由私立明珠外國語小學轉制,是三個校區規模最小的。一年級分為地段班、寄宿班、實驗班,小班教學,在管理模式、師資方面與A區相通,對孩子要求同樣很高。

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明珠小學最新對口學區

明珠小學是公辦學校,只能對口入學,以下是2018年明珠小學A區、B區招生情況:

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從對口地段看,和2017年沒有太大變化,值得關注的是明珠A、明珠B招生通告中都提到了"2019學年起,學校擬將上級部門申請實行'一個門牌號一居住戶,五年內只安排一次同校對口入學機會'(同一居住戶二孩除外)的做法",且明珠B已實行"五年一戶政策",家長鬚算好時間,買那種學區未用或學區用過但自家孩子上學時已不受影響的房源。

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濰坊板塊重點學區房選房攻略

濰坊板塊距離陸家嘴只有2.5公里左右,周邊有上海老牌零售巨頭第一八佰伴、96廣場等,板塊內世紀大道站可換乘地鐵2、4、6、9號線,地段優勢非常明顯,加上明珠小學的影響力,這裡的學區房單價基本能衝到10-15萬。

濰坊學區房的單價已經很高,而且房子本身比較老,多數為80年代的老破小,所以選擇在這裡置業的人絕大多數是為了掛戶口讀書,不會自住,30-50平房源最搶手。

基於這一實情,樓老道定了以下選房攻略:

第一,不佔用太多資金且流通性較好的小戶型;

第二,優先推薦總價低、面積30平左右的1房;

第三,2房中總價相對較低、面積50平左右的房源。

濰坊一室戶:"最低上車門檻"

用坊間流傳的一句話,濰坊板塊購房者心理基本是"面積越小越好、總價越低越好",小面積的1房也成了市場上的搶手貨,流通性較好。因此,建議大家可以優先關注濰坊六村、七村、九村、十村的1房,戶型面積在29.82-40.89平之間,總價在380萬-450萬之間,對口學校都是明珠B。

但必須注意的這幾個小區都是80年代的老房子,是典型的"老破小",1房戶型基本都是下圖所示的直筒型,一家三口要居住顯然是比較困難的,只能選擇掛戶口讀書,然後房子出租。

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而根據網上信息,這幾個小區1房帶裝修月租金多數在4000元-5000元間,個別精裝修的房子租金可達6000元以上。

明珠A對口的小區中,只有朱家灘和泉東小區有小面積的1房掛牌,但面積比上訴幾個小區要大,在31-46.7平之間,總價450萬到510萬,也都是80年代的老房子。

另外,大家還可以關注開發浦東、繁榮昌盛這兩個90年代的高層住宅,優點是帶電梯,房齡相對較新;缺點也很明顯,1房面積在50-60平之間,總價500萬以上,對資金要求高。

濰坊二室戶:A、B價差最大270萬

濰坊小面積1房學區房流通性好,關注的人多,同樣也意味著會有更多的人跟你競爭,能買到1房的概率其實並不大,此時購房者會把目光轉向板塊內性價比較高的2房。樓老道注意到明珠A和明珠B對口小區2房戶型面積相差較大,因此總價價差也比較驚人,最多相差超270萬。

總價較低的2房集中在明珠B所對應的濰坊六村、七村、九村、十村,面積約45-55平,總價在450萬-550萬之間,九村有個別60幾平的房源在售,總價超550萬。

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這幾個小區的2房戶型基本都是緊湊型,如果想解決一家三口讀書期間的居住,只能說比1房功能強點,但居住舒適度就不用想了,通常的做法還是掛戶讀書,房子出租。

明珠A對口學區,推薦選擇的樓盤是朱家灘和泉東小區,2房戶型選擇面積範圍:46-65平區間,價位選擇跨度:500萬-600萬間,這兩個小區淘到50平左右2房的幾率相對大些,但也都是走樓梯樓盤。

帶電梯的開發浦東、繁榮昌盛就不用考慮了,面積最小的2房也要超過60平,總價在560萬以上,其中繁榮昌盛82.62平2房戶型總價超720萬,如果單純只是為了學區,資金成本太高,需謹慎入手,當然土豪除外。

明珠A備胎:東欣小區、華飛公寓、東明廣場、新光大樓、新明大樓

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最後,總結一句:明珠A和明珠B整體教育質量相差不大,從對口小區地理位置看,明珠B相對差一點,且小戶型房源比明珠A多,故總價明珠B略微便宜。如果不考慮自住,且不糾結上哪所學校,要用最少的錢在濰坊購置學區房,可以優先選擇明珠B對口的濰坊六村、七村、九村、十村,其次是明珠A對口的朱家灘和泉東小區。

以上,是樓老道關於"用最少的錢,在濰坊上車明珠學區房"的方法論參考,不排除有漏網之魚,但總體來講以上推薦樓盤還是值得大家實地去考察。

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明珠小學對口小區房源、房價信息表-示例圖

本文僅代表作者觀點,不代表平安城科立場


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