真的！400萬不到就能拿下魔都第一公辦小學的學區房——
2018新生入學才剛告一段落，家長們又開始進入"雞血"模式，不少微信群友私下諮詢樓老道，某某學校老師教得好嗎？重點中學升學率怎麼樣？出國交流機會多麼？學位預警似乎又興起......
一位成功上車明珠學區房的家長，跟樓老道感嘆，想起自己用400萬就買到了明珠小學的學區房，"運氣真是太好了"。
那麼，他的這種用"最少的錢上車名校學區房"的經驗能複製嗎？樓老道就這個話題，結合多方位數據，做了系列總結分享，希望對大家學區房置業之路有所啟發。
好房上海第01期《老道閱房》
字數 | 2426；閱讀 | 6min
作者 | 樓老道
明珠小學：魔都第一公辦小學
所有諮詢樓老道的微信群友中，提到最多的詞就有"明珠小學"，無他，誰讓明珠小學有上海第一公辦之稱呢！它是浦東乃至全上海家長心目中最好的小學之一，也是濰坊板塊最大的置業亮點。
明珠小學儘管是公辦小學，但小升初的成績卻比很多民辦小學還要好。
△數據源於家長彙總，若有出入歡迎指正
明珠小學是"上中四子"張江集團學校、上寶中學、華育中學、上中東四校的主要生源提供地。據學生家長介紹，往年明珠總的擇校率在80-90%，連續幾年蟬聯上海第一。從上圖中也可以看出，最近5年進入華育中學基本維持在30-60人之間，進入上實的也有30-50人、佔其生源的2/5，升學成績非常養眼。
明珠小學的特點是什麼？雞血！明珠小學是超綱教學的，作業多，基本晚上八九點寫完；奧數厲害，一年級就學習乘法和空間概念。總之選擇明珠，孩子和家長都得適應。以下是明珠小學A區、B區的大致情況：
明珠A
特色是奧數、英語，外加興趣班。一個班級約35人左右，一個年級約有5個班，都是平行班。一般在16:15左右放學，作業量較大，老師負責，抓得緊。
明珠B
由私立明珠外國語小學轉制，是三個校區規模最小的。一年級分為地段班、寄宿班、實驗班，小班教學，在管理模式、師資方面與A區相通，對孩子要求同樣很高。
明珠小學最新對口學區
明珠小學是公辦學校，只能對口入學，以下是2018年明珠小學A區、B區招生情況：
從對口地段看，和2017年沒有太大變化，值得關注的是明珠A、明珠B招生通告中都提到了"2019學年起，學校擬將上級部門申請實行'一個門牌號一居住戶，五年內只安排一次同校對口入學機會'（同一居住戶二孩除外）的做法"，且明珠B已實行"五年一戶政策"，家長鬚算好時間，買那種學區未用或學區用過但自家孩子上學時已不受影響的房源。
濰坊板塊重點學區房選房攻略
濰坊板塊距離陸家嘴只有2.5公里左右，周邊有上海老牌零售巨頭第一八佰伴、96廣場等，板塊內世紀大道站可換乘地鐵2、4、6、9號線，地段優勢非常明顯，加上明珠小學的影響力，這裡的學區房單價基本能衝到10-15萬。
濰坊學區房的單價已經很高，而且房子本身比較老，多數為80年代的老破小，所以選擇在這裡置業的人絕大多數是為了掛戶口讀書，不會自住，30-50平房源最搶手。
基於這一實情，樓老道定了以下選房攻略：
第一，不佔用太多資金且流通性較好的小戶型；
第二，優先推薦總價低、面積30平左右的1房；
第三，2房中總價相對較低、面積50平左右的房源。
濰坊一室戶："最低上車門檻"
用坊間流傳的一句話，濰坊板塊購房者心理基本是"面積越小越好、總價越低越好"，小面積的1房也成了市場上的搶手貨，流通性較好。因此，建議大家可以優先關注濰坊六村、七村、九村、十村的1房，戶型面積在29.82-40.89平之間，總價在380萬-450萬之間，對口學校都是明珠B。
但必須注意的這幾個小區都是80年代的老房子，是典型的"老破小"，1房戶型基本都是下圖所示的直筒型，一家三口要居住顯然是比較困難的，只能選擇掛戶口讀書，然後房子出租。
而根據網上信息，這幾個小區1房帶裝修月租金多數在4000元-5000元間，個別精裝修的房子租金可達6000元以上。
明珠A對口的小區中，只有朱家灘和泉東小區有小面積的1房掛牌，但面積比上訴幾個小區要大，在31-46.7平之間，總價450萬到510萬，也都是80年代的老房子。
另外，大家還可以關注開發浦東、繁榮昌盛這兩個90年代的高層住宅，優點是帶電梯，房齡相對較新；缺點也很明顯，1房面積在50-60平之間，總價500萬以上，對資金要求高。
濰坊二室戶：A、B價差最大270萬
濰坊小面積1房學區房流通性好，關注的人多，同樣也意味著會有更多的人跟你競爭，能買到1房的概率其實並不大，此時購房者會把目光轉向板塊內性價比較高的2房。樓老道注意到明珠A和明珠B對口小區2房戶型面積相差較大，因此總價價差也比較驚人，最多相差超270萬。
總價較低的2房集中在明珠B所對應的濰坊六村、七村、九村、十村，面積約45-55平，總價在450萬-550萬之間，九村有個別60幾平的房源在售，總價超550萬。
這幾個小區的2房戶型基本都是緊湊型，如果想解決一家三口讀書期間的居住，只能說比1房功能強點，但居住舒適度就不用想了，通常的做法還是掛戶讀書，房子出租。
明珠A對口學區，推薦選擇的樓盤是朱家灘和泉東小區，2房戶型選擇面積範圍：46-65平區間，價位選擇跨度：500萬-600萬間，這兩個小區淘到50平左右2房的幾率相對大些，但也都是走樓梯樓盤。
帶電梯的開發浦東、繁榮昌盛就不用考慮了，面積最小的2房也要超過60平，總價在560萬以上，其中繁榮昌盛82.62平2房戶型總價超720萬，如果單純只是為了學區，資金成本太高，需謹慎入手，當然土豪除外。
明珠A備胎：東欣小區、華飛公寓、東明廣場、新光大樓、新明大樓
最後，總結一句：明珠A和明珠B整體教育質量相差不大，從對口小區地理位置看，明珠B相對差一點，且小戶型房源比明珠A多，故總價明珠B略微便宜。如果不考慮自住，且不糾結上哪所學校，要用最少的錢在濰坊購置學區房，可以優先選擇明珠B對口的濰坊六村、七村、九村、十村，其次是明珠A對口的朱家灘和泉東小區。
以上，是樓老道關於"用最少的錢，在濰坊上車明珠學區房"的方法論參考，不排除有漏網之魚，但總體來講以上推薦樓盤還是值得大家實地去考察。
明珠小學對口小區房源、房價信息表-示例圖
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