在傳統景區投資理念中，景區是長線投資長久收益長期回報的項目，回收期長也是大家公認的現實，但是在我的長期走訪與思考中發現，其實景區是長線投資是沒錯的，但是景區是長線回收項目確是不完全正確的。因為一旦走長線回收之路，那景區只有通過時間換取資源增值，最終帶來景區投資的回報（這是一種傻瓜式操作），如果政策動盪，那景區投資的風險值自然也就升高。也就是說，長線回收的景區投資並不怎麼靠譜。趨之若鶩的景區投資熱潮，其實本質上演變成了一場資源爭奪的圈地運動，但是隨著各類政策的出臺，尤其是《新環保法》的頒佈，讓更多的只會圈地等升值的資方趨於冷靜。畢竟，景區在他們眼裡只是一個由頭，到底景區是什麼？可能到現在他們都還沒有真正理解，那就更不要說什麼長線回收還是短線回收的問題了。
01
自欺欺人 墮入輪迴
這是一個神奇的時代，只要有人敢說就有人敢信。什麼一次性投入永久收益；什麼長期回收項目，這些話語幾乎成為了金句，每天都在耳畔被提起，這也就導致很多景區投資人入場時的思維就已經被毒害。景區投資超預期，遲遲開不了門；景區開門，遊客始終稀稀拉拉，在面對各種問題時，傳統的景區投資思維，則會成為最好的安慰。
為何很多景區最後難以生存墮入輪迴，那是因為“一次性投入永久收益”讓他們無所謂增加成本，缺少對景區的敬畏；那是因為“長線回收項目”讓他們安於現狀，弱化突破改變的動力。溫水煮青蛙，其實就是中國景區投資的現狀，投資人認可了大家都說的所謂的行業真理、同時又相信自己過去的成功，就這樣結果變得簡單，因為任何一個行業一旦拉長戰線，那就增添了更多的不確定因素，長線回收如果沒有外力託底，自然已經是一種失敗。
02
一塊輝煌 一億死亡
國內景區投資真的有一句話很應景，那就是“大點幹，早點散”。什麼都喜歡玩大的，幾十億、幾百億就跟過家家一樣簡單。景區要是依賴資源升值，那就只能是偽景區項目，而景區要想自我造血，就必須踏實於市場的需求滿足。一個景區的旅遊營收能力是有一個常規上限的（這個要通過市場、需求、成本等多方面考量），因此，投資額度也應該根據最大營收額和最小營收額作為投資參考，而不是越多越好。其實景區投資和其它領域的投資都是相通的，降低成本，做高質量產品，滿足市場需求。而中國景區投資確是一種不冷靜的存在，很少考量成本的投入，最後死在了錢堆裡。
掙一塊錢和虧損一塊錢真的是完全不同的兩種情境，但是很多人確認為這沒有多少差別。其實在國內，很多景區可能幾千萬就可以搞定，但是卻花費幾個億仍然不見什麼產品。這種無效投資，在國內景區投資領域已然是家常便飯，最後搞得財務成本高於最大營收額，使資金成本的雪球越滾越大，步入惡性循環。無效投資源於對產品和市場的把控缺失，其實到現在，遊客要的還只是拍照的炫耀和湊湊熱鬧，而現實中，投資人往往想提供的卻是“獨孤求敗的絕品”，錢花了，但是卻沒幾個人懂，畢竟太高深。
一塊錢的投資我們一分鐘就可能收回，但是一個億的投資我們真的很難預知何時收回。其實在景區投資過程中，用最少的錢打造最生活的產品才是最成功的投資。相反，大投資的產品更多的是脫離生活的軀殼，讓遊客很難接近。控制成本，讓資金價值最大化，避免無效投資，這樣景區投資的長線回收理論自然破滅。一塊輝煌、一億死亡，需要有心的人去領悟。
03
一人旅遊 收益非遊
景區發展到現在，還在旅遊圈裡轉圈圈，其實景區滿足遊客的旅遊需求只是基礎產品功能，景區本身的百搭屬性，其實已經告知我們，景區不是景區。那景區是什麼呢？其實景區是一個舞臺，對於需求的滿足是多元化的。出遊需求的滿足，其核心是流量經濟，聚集人氣才是景區基礎功能的主要任務。
夯實人氣是景區的首要任務毋庸置疑，因為人氣值的量變最後會轉變成景區發展的質變。簡單的來說，有人的地方就有需求，有需求的地方就有利潤點，這個是大家都明白的淺顯道理。所以當景區人氣值達到一定高度後，商機就不在停留在旅遊本身的層面上。很多人都應該明白這個道理，所以提出了景區的二消產品。但可惜的是，所謂的二消僅僅停留在了商品售賣的層次，這可以說是一個非常非常初級的存在。因為這點上，我們需要提前考量遊客的構成和消費層次，因為大部分周邊遊客人，對於景區的二消商品的消費力是相對較弱的。所以，如果盲目大成本推進商品研發和銷售的進程，對於景區而言肯定會是一記耳光。其實，商業的本質是滿足需求，而景區亦是如此。需求的滿足沒有框定在固定的範圍內，所以說，景區的真正收益應該在多種需求的本源處尋找機會。一個人旅遊，不是一種需求；一個景區，不是一種服務，這也就是為什麼說景區是景區，景區亦不是景區的原因。名利、求知、權勢等等，都是人的本心需求，這些亦都是景區量變後質變的昇華點。其實任何行業都不是獨立的存在，都是相通的，景區最大的潛力也並不是在旅遊需求的滿足上，而是打造一個多變的空間環境，讓更多的需求能夠得以滿足。“滿足需求”是一個很簡單的詞彙，對於很多人而言只不過是四個字而已，但是能夠更好地運用，則需要對整個行業的通透理解和對市場需求的洞察和把握。如果我們真正能夠將景區做成多元化需求滿足的結合點，那收益的增加絕對要超出旅遊需求本身的若干倍，從而減短項目回收期。
04
體量擴張 自掘墳墓
在最初進入旅遊行業的幾年，我也天真的認為，延長遊客在景區的停留時間，是增加景區收益的一種有效方式。但是我現在才明白，當初的自己是多麼的愚蠢和可愛。因為如果不能靠需求服務去延長遊客停留時間，其它的一切方式都只是一個負面的笑話。當下很多景區都在不斷地延伸自身體量，特別是很多國內一流景區也是如此，但是當你走進探訪的時候你才發現，體量擴張也僅僅限於體量擴張，沒有任何需求性產品的植入。
隨著時間的推移，遊客的視野見聞和格局也在悄然的發生變化，時間的價值也將更加重要，浪費時間的景區體量擴張，也必然給景區的遊覽體驗大打折扣。在不停地行走和遊客的交流中我發現，大多數遊客不僅體力不佳，而且還有選擇困難症。一旦景區體量過大，遊客長時間的遊覽，帶來的並不是旅遊體驗感的升級，而是滿身的疲憊和厭倦。其實我個人感覺，景區遊步道以持續行走時間二個小時為佳，我個人也就先稱為黃金兩小時吧，因為持續步行的兩小時的距離，加上中間遊玩和停歇的時間也就三四個小時，個人感覺恰到好處。
體量的擴張有兩種常態化方式，一種是單體景區擴張，就是延長景區遊線，讓景區遊覽時間延長；另一類就是打造新的景區，開闢新的資源地。這兩類景區的體量擴張方式，對於原有的景區主體景區而言，如果原有景區極度成熟並且可以盈利的話，到是一個不錯的嘗試，但是現實中，景區的體量擴張都是一種冒進的存在，讓投資額度快速增加，卻很難在短期產生直接收益，這也讓很多還可以活下去的景區，在冒進中被壓死。借新債還舊債，步入財務成本滾雪球式增加的惡性循環之中，這也是很多景區為何成本回收之路漫漫無期的直接因素。做景區不要走的太快，一個小景區都玩不轉的話，體量擴張就是自掘墳墓，體量的盲目擴張也正是景區投資回收期無限延長的一個主要原因。
小結
景區是長線回收項目應該是整個行業公認的真理，但是長線回收本身就存在無限的風險，以至於到最後能不能收回成本都未可知。其實，景區長線回收的原因主要是選址定位不準、成本控制不當、無效投資過度、冒進推進擴張、創新發展乏力、需求滿足缺失。真正的成功景區應該是槓桿式發展模式，同時做好景區溢價的需求滿足的業務提升。
在這個快速迭代的時代，長線回收本身就是一種失敗，為什麼中小項目可以快速回收成本（例如漂流和小主題樂園），為什麼大型項目發展越往後越艱難，成本回收漫漫無期（除了個別用房地產快速套現的）。景區投資並不是錢越多越好，也不是越少越好，這裡需要一個度，一個考量。其實景區的收益應該是可以脫離旅遊本身的存在，關鍵在於是否可以打好地基（景區的流量和基本需求滿足）。景區要做成中短期回收項目才是行業發展的成功。現在國內景區的發展還停留在表象滿足和無限複製的狀態下，對於行業思考的人越來越少，這也讓那我們走了很多彎路，浪費了很多資源。做到景區的中短期回收，其核心點在於精準發現需求和滿足需求，其實這和打蛇打七寸是一個道理，關鍵是通曉和領悟。一擊致命，自然節約了大部分成本，回收期自然縮短。大道至簡，但是真正明白還需要一個漫長的經歷與思悟。這可能也就是人才的可貴與重要性吧。景區不是長線回收項目，如果您還在這條路上，請放慢您的腳步，仔細想想，跳出本位思考一下，自己真的走對了嗎（否定自己是最難的）？
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