律師按語：借款人無力清償到期或逾期借款本息，如出借人同意借款人以房抵債，借貸雙方該怎麼辦？
一、依據最高法院72號指導案例，以房抵債須滿足三個條件：
1、借款合同雙方當事人經協商一致，終止借款合同關係，建立商品房買賣合同關係，將借款本金及利息轉化為已付購房款並經對賬清算的，不屬於《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬於《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定的“作為民間借貸合同的擔保”。
2、在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。
3、但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額，人民法院應當結合借款合同等證據予以審查，以防止當事人將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。
二、律師實務操作方法：
1、借貸雙方依法依約結算確認未付借款本息，終止借款關係；
2、買賣雙方簽訂房屋買賣合同，明確應付房屋價款等；
3、雙方簽訂債務抵消協議，未付借款本息與應付房屋價款抵消。
三、相關法條：
1、《中華人民共和國物權法》第一百八十六條：抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
2、《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條：當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關係審理，並向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。
按照民間借貸法律關係審理作出的判決生效後，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。
3、《中華人民共和國合同法》
第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
第九十九條：當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵銷，但依照法律規定或者按照合同性質不得抵銷的除外。當事人主張抵銷的，應當通知對方。通知自到達對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限。
第一百條：當事人互負債務，標的物種類、品質不相同的，經雙方協商一致，也可以抵銷。
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