資產投資什麼最重要？有一種看法是，看資產現在的價值和未來的價值。前者決定投資金額的下限和最低收益，後者決定投資金額的上限和決心。
▲酒店是常見的資產投資對象
偏好高風險、高收益的投資者喜歡看資產的未來價值，偏好低風險以及穩定收益的投資者則更關心資產的現在價值。酒店業具有擁有穩定現金流及投資回報期長這兩個特點，有意投資這種低風險、收益穩定的資產的投資者，摸清資產現狀就是最需重視的問題，Lone Star就是如此投資者中的一員。
▲Lone Star一詞來自美國德克薩斯州的前身，從墨西哥獨立出來的德克薩斯共和國的別稱——孤星共和國（因為國旗上有一顆五角星）
提到Lone Star這個詞，你會聯想到什麼？是的，孤星共和國，德克薩斯共和國（1836年-1845年）的別稱，也就是現在美國德克薩斯州的前身。
▲Lone Star公司，位於美國德克薩斯州達拉斯的一傢俬募股權投資公司
在德克薩斯州第三大城市達拉斯，雖然達拉斯小牛隊的知名度在公眾眼中可能最高，但對於全球的酒店行業來說，還是Lone Star這傢俬募股權集團公司更熟悉，因為自2015年7月成立以來，Lone Star已連續收購數十家酒店，合併組成名為Amaris Hospitality的酒店集團。
▲Amaris Hospitality，Lone Star旗下的酒店集團
該集團名下資產眾多，擁有3家希爾頓（Hilton）酒店、29 家吉瑞斯（Jurys Inn）酒店、21家美居（Mercure）酒店、19家希斯（Thistle）酒店，以及Cotswolds的利根阿姆斯（Lygon Arms）酒店和Torquay的帝國（Imperial）酒店等共計8個品牌89家酒店，客房1.3萬多間，員工5400多名。
▲Amaris Hospitality UK現擁有24家不同品牌的酒店
Lone Star收購這麼多酒店的終極目標是推動管理這些酒店的Amaris Hospitality公司上市。進，可在二級市場回收部分資金，安心經營酒店；退，可提高資產價格和便利套現。
▲Amaris Hospitality擁有最多的酒店是吉瑞斯品牌
眾所周知，成為上市公司的一個重要前提是信息公開，資產狀況公開更是重中之重。所以對Amaris Hospitality這種收購整合而來的酒店集團，無論是為了精確瞭解資產狀況，還是為了下一步運營需要，例如向銀行貸款，亦或是公開上市前的信息披露，都有必要進行一次全面資產評估。
那麼，全面資產評估的重點在哪裡？我們認為，包括以下三點：
❶ 資產評估的方法、流程要合理、合法、合乎規範，經得起檢查；
❷ 資產評估的項目和估值標準要全面、準確，能得出正確的結果；
❸ 資產評估的執行者要有專業性和權威性，能讓相關各方認可。
▲酒店評估的項目很多，包括房產本身和酒店擁有的資產
Amaris Hospitality英國公司顯然認可這三點，因此他們將英格蘭南部海岸至蘇格蘭之間的23家酒店評估工作委託給了戴德梁行，希望我們能為他們提供可信的資產信息，同時也希望一家全球領先的房地產服務商的專業能力與口碑使得這份評估報告有足夠的信譽，能獲得銀行與公眾的認可。
基於客戶的期待和我們的標準化工作流程，我們酒店評估團隊以嚴謹縝密的工作態度和滴水不漏的最終目標要求，制定和執行了以下“三步走”的評估流程：
❶ 我們對於每處物業、對應管理團隊、酒店歷史業績、管理和特許經營協議，以及地區內酒店市場在內的所有相關文件進行全面評估；
❷ 我們檢查了23家酒店所有房產，評估了住宿質量和房產狀況。在實地考察期間，該團隊會見了酒店總經理，調查了酒店的歷史業績，分析了競爭對手，並進行了市場預測；
❸ 我們使用前述步驟中收集的信息，按照酒店行業通例，以10年期為標準，估算折現的現金流量，最終完成投資組合評估報告。
▲戴德梁行評估的酒店種類豐富多樣，同樣是Mercure酒店，既有Mercure London Staines Upon Thames這樣具有歷史感的類型（上圖），也有Mercure Liverpool Atlantic Tower這樣現代化的類型（下圖）
由於事前準備充分，事中執行得力，該評估工作順利完成，為Amaris Hospitality UK這家英國知名酒店所有者和管理商及時詳細地提供了投資組合評估報告。
基於對我們的品牌與實力的認可，委託方和銀行都欣然接納了這一報告。除此之外，我們還清楚地知道更深層次的原因是我們評估團隊的工作流程、態度及能力都無可挑剔。所以，無論對哪一種評估工作，甚至是我們的任何一種服務，這三者都是我們必須堅持的，不可或缺的工作原則。
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