资产投资什么最重要？有一种看法是，看资产现在的价值和未来的价值。前者决定投资金额的下限和最低收益，后者决定投资金额的上限和决心。
▲酒店是常见的资产投资对象
偏好高风险、高收益的投资者喜欢看资产的未来价值，偏好低风险以及稳定收益的投资者则更关心资产的现在价值。酒店业具有拥有稳定现金流及投资回报期长这两个特点，有意投资这种低风险、收益稳定的资产的投资者，摸清资产现状就是最需重视的问题，Lone Star就是如此投资者中的一员。
▲Lone Star一词来自美国德克萨斯州的前身，从墨西哥独立出来的德克萨斯共和国的别称——孤星共和国（因为国旗上有一颗五角星）
提到Lone Star这个词，你会联想到什么？是的，孤星共和国，德克萨斯共和国（1836年-1845年）的别称，也就是现在美国德克萨斯州的前身。
▲Lone Star公司，位于美国德克萨斯州达拉斯的一家私募股权投资公司
在德克萨斯州第三大城市达拉斯，虽然达拉斯小牛队的知名度在公众眼中可能最高，但对于全球的酒店行业来说，还是Lone Star这家私募股权集团公司更熟悉，因为自2015年7月成立以来，Lone Star已连续收购数十家酒店，合并组成名为Amaris Hospitality的酒店集团。
▲Amaris Hospitality，Lone Star旗下的酒店集团
该集团名下资产众多，拥有3家希尔顿（Hilton）酒店、29 家吉瑞斯（Jurys Inn）酒店、21家美居（Mercure）酒店、19家希斯（Thistle）酒店，以及Cotswolds的利根阿姆斯（Lygon Arms）酒店和Torquay的帝国（Imperial）酒店等共计8个品牌89家酒店，客房1.3万多间，员工5400多名。
▲Amaris Hospitality UK现拥有24家不同品牌的酒店
Lone Star收购这么多酒店的终极目标是推动管理这些酒店的Amaris Hospitality公司上市。进，可在二级市场回收部分资金，安心经营酒店；退，可提高资产价格和便利套现。
▲Amaris Hospitality拥有最多的酒店是吉瑞斯品牌
众所周知，成为上市公司的一个重要前提是信息公开，资产状况公开更是重中之重。所以对Amaris Hospitality这种收购整合而来的酒店集团，无论是为了精确了解资产状况，还是为了下一步运营需要，例如向银行贷款，亦或是公开上市前的信息披露，都有必要进行一次全面资产评估。
那么，全面资产评估的重点在哪里？我们认为，包括以下三点：
❶ 资产评估的方法、流程要合理、合法、合乎规范，经得起检查；
❷ 资产评估的项目和估值标准要全面、准确，能得出正确的结果；
❸ 资产评估的执行者要有专业性和权威性，能让相关各方认可。
▲酒店评估的项目很多，包括房产本身和酒店拥有的资产
Amaris Hospitality英国公司显然认可这三点，因此他们将英格兰南部海岸至苏格兰之间的23家酒店评估工作委托给了戴德梁行，希望我们能为他们提供可信的资产信息，同时也希望一家全球领先的房地产服务商的专业能力与口碑使得这份评估报告有足够的信誉，能获得银行与公众的认可。
基于客户的期待和我们的标准化工作流程，我们酒店评估团队以严谨缜密的工作态度和滴水不漏的最终目标要求，制定和执行了以下“三步走”的评估流程：
❶ 我们对于每处物业、对应管理团队、酒店历史业绩、管理和特许经营协议，以及地区内酒店市场在内的所有相关文件进行全面评估；
❷ 我们检查了23家酒店所有房产，评估了住宿质量和房产状况。在实地考察期间，该团队会见了酒店总经理，调查了酒店的历史业绩，分析了竞争对手，并进行了市场预测；
❸ 我们使用前述步骤中收集的信息，按照酒店行业通例，以10年期为标准，估算折现的现金流量，最终完成投资组合评估报告。
▲戴德梁行评估的酒店种类丰富多样，同样是Mercure酒店，既有Mercure London Staines Upon Thames这样具有历史感的类型（上图），也有Mercure Liverpool Atlantic Tower这样现代化的类型（下图）
由于事前准备充分，事中执行得力，该评估工作顺利完成，为Amaris Hospitality UK这家英国知名酒店所有者和管理商及时详细地提供了投资组合评估报告。
基于对我们的品牌与实力的认可，委托方和银行都欣然接纳了这一报告。除此之外，我们还清楚地知道更深层次的原因是我们评估团队的工作流程、态度及能力都无可挑剔。所以，无论对哪一种评估工作，甚至是我们的任何一种服务，这三者都是我们必须坚持的，不可或缺的工作原则。
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