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▲戴德梁行大中華區副總裁王盛先生接受新華社採訪
1979年，中國頒佈了第一個利用外資的法律——《中外合資經營企業法》，這是中國對外開放邁出關鍵一步，隨後外資企業紛至沓來，為中國打開了通往新世界的大門。40年來，外資企業與中國同舟共濟、互利共贏，中國經濟取得飛躍發展，外資企業在中國也獲得了巨大的市場。
與此同時，中國城市化率提升迅疾，僅用短短几十年的時間趕上了西方國家一兩百年的歷程，中國商業地產也隨之經歷了突飛猛進的發展。王盛先生在接受《財經國家週刊》的採訪中，為大家分享北京商業地產40年的變遷以及外資在其中的角色變換。
王盛
大中華區副總裁
北京CBD區域企業租戶
中外資企業佔比為4:6
從1993年開始，隨著外資企業的到來，我國房地產業迎來第一個高速發展期。不少外商紛紛到北京圈地，其中港資起了主導作用。
北京作為全國的國際交往中心，以CBD為首的核心商圈聚集了大量的地標項目，知名企業雲集，眾多外資企業為了彰顯企業實力，將CBD作為他們進駐北京市場的首選商圈。從CBD管委會的數據顯示，
目前，在全市約170家跨國公司地區總部企業中，有83家落戶CBD，相當於北京市跨國公司總部企業一半左右都集中在CBD區域。
中服地塊多個項目將入市
CBD作為北京主要的核心商圈，是目前全市含有超甲級寫字樓最多的商圈，佔全市超甲級寫字樓總數的69%左右。備受矚目的中服地塊為CBD最後一塊集中建設的寫字樓用地，2018年下半年將有一個正大中心入市，而中信大廈、中國人壽金融中心等五棟寫字樓計劃將於2019年入市。
CBD商圈自2010年以後，空置率一直處於10%以下的狀態，今年上半年CBD空置率僅為2.7%，創歷史新低。預計中服地塊多個項目的入市將為傾向於選址CBD商圈的企業帶來一些機會，區域內空置率也會被小幅提升。
從起步到成熟
外資企業於商業地產投資中
分別扮演什麼角色
中國商業地產投資市場趨勢經歷了以下幾個階段：
■■■ 初期階段一一這個階段一批港資開發商來華投資商業地產。在北京王府井和上海外灘陸家嘴，都能找到像新世界、長江實業、恆基兆業、新鴻基等開發商的作品，這些如今中國最寸土寸金的地段，到處都有這一批開發商的地標項目，可以說，他們買下了中國最貴的地。
■■■ 發展階段一一被中國不斷增長的城市人口以及經濟的高速發展所吸引，這個階段市場上最活躍的是海外的開發商和投資機構。
2006年，鐵獅門在中國的投資就已經達到30億美元；韓國SK集團也在2008年高調收購位於北京長安街的凱德大廈；與此同時，面對開發商的競爭，私募股權公司如Gaw Capital、Morgan Stanley、Angelo Gordon等在那個時間段也專注於中國房地產市場的基金融資。
■■■ 成熟階段一一近十年中國買家成熟並活躍。各大保險公司、內資金融機構、開發商活躍在商業地產投資市場。未來，隨著國家金融監管進一步加強，融資渠道進一步縮緊，對於融資能力較強，融資成本較低的外資買家而言，2018年的中國商業地產投資市場將是其豐收的一年。
中國房地產投資市場的
變化和趨勢
■■■ 內資買家愈發成熟，越來越多的內資投資者關注並參與到大宗交易當中，如開發商、保險、人民幣基金、企業及企業投資平臺等。
■■■ 地產行業細分在不斷被完善，投資角度愈發多元化。特色商業、共享空間運營商等，激發了新的投資思路。同時城市更新項目開始湧現。
■■■ 不良資產交易、資產包交易初現苗頭，未來可能會有更多不良資產相關的交易，以及更多同類資產會被打包形成資產包進行交易。
今年上半年，我國實際利用外資金額683.2億美元，同比增長4.1%，全國新設立外商投資企業達29591家，同比增長近一倍左右，我國仍是眾多外商首選的投資目的地。
數據顯示外資企業佔中國企業數量不到3%，但貢獻了：
▲外資企業在中國的產出
面向未來，作為成就中國發展的重要力量，外資仍被寄予厚望。
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