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▲戴德梁行大中华区副总裁王盛先生接受新华社采访
1979年，中国颁布了第一个利用外资的法律——《中外合资经营企业法》，这是中国对外开放迈出关键一步，随后外资企业纷至沓来，为中国打开了通往新世界的大门。40年来，外资企业与中国同舟共济、互利共赢，中国经济取得飞跃发展，外资企业在中国也获得了巨大的市场。
与此同时，中国城市化率提升迅疾，仅用短短几十年的时间赶上了西方国家一两百年的历程，中国商业地产也随之经历了突飞猛进的发展。王盛先生在接受《财经国家周刊》的采访中，为大家分享北京商业地产40年的变迁以及外资在其中的角色变换。
王盛
大中华区副总裁
北京CBD区域企业租户
中外资企业占比为4:6
从1993年开始，随着外资企业的到来，我国房地产业迎来第一个高速发展期。不少外商纷纷到北京圈地，其中港资起了主导作用。
北京作为全国的国际交往中心，以CBD为首的核心商圈聚集了大量的地标项目，知名企业云集，众多外资企业为了彰显企业实力，将CBD作为他们进驻北京市场的首选商圈。从CBD管委会的数据显示，
目前，在全市约170家跨国公司地区总部企业中，有83家落户CBD，相当于北京市跨国公司总部企业一半左右都集中在CBD区域。
中服地块多个项目将入市
CBD作为北京主要的核心商圈，是目前全市含有超甲级写字楼最多的商圈，占全市超甲级写字楼总数的69%左右。备受瞩目的中服地块为CBD最后一块集中建设的写字楼用地，2018年下半年将有一个正大中心入市，而中信大厦、中国人寿金融中心等五栋写字楼计划将于2019年入市。
CBD商圈自2010年以后，空置率一直处于10%以下的状态，今年上半年CBD空置率仅为2.7%，创历史新低。预计中服地块多个项目的入市将为倾向于选址CBD商圈的企业带来一些机会，区域内空置率也会被小幅提升。
从起步到成熟
外资企业于商业地产投资中
分别扮演什么角色
中国商业地产投资市场趋势经历了以下几个阶段：
■■■ 初期阶段一一这个阶段一批港资开发商来华投资商业地产。在北京王府井和上海外滩陆家嘴，都能找到像新世界、长江实业、恒基兆业、新鸿基等开发商的作品，这些如今中国最寸土寸金的地段，到处都有这一批开发商的地标项目，可以说，他们买下了中国最贵的地。
■■■ 发展阶段一一被中国不断增长的城市人口以及经济的高速发展所吸引，这个阶段市场上最活跃的是海外的开发商和投资机构。
2006年，铁狮门在中国的投资就已经达到30亿美元；韩国SK集团也在2008年高调收购位于北京长安街的凯德大厦；与此同时，面对开发商的竞争，私募股权公司如Gaw Capital、Morgan Stanley、Angelo Gordon等在那个时间段也专注于中国房地产市场的基金融资。
■■■ 成熟阶段一一近十年中国买家成熟并活跃。各大保险公司、内资金融机构、开发商活跃在商业地产投资市场。未来，随着国家金融监管进一步加强，融资渠道进一步缩紧，对于融资能力较强，融资成本较低的外资买家而言，2018年的中国商业地产投资市场将是其丰收的一年。
中国房地产投资市场的
变化和趋势
■■■ 内资买家愈发成熟，越来越多的内资投资者关注并参与到大宗交易当中，如开发商、保险、人民币基金、企业及企业投资平台等。
■■■ 地产行业细分在不断被完善，投资角度愈发多元化。特色商业、共享空间运营商等，激发了新的投资思路。同时城市更新项目开始涌现。
■■■ 不良资产交易、资产包交易初现苗头，未来可能会有更多不良资产相关的交易，以及更多同类资产会被打包形成资产包进行交易。
今年上半年，我国实际利用外资金额683.2亿美元，同比增长4.1%，全国新设立外商投资企业达29591家，同比增长近一倍左右，我国仍是众多外商首选的投资目的地。
数据显示外资企业占中国企业数量不到3%，但贡献了：
▲外资企业在中国的产出
面向未来，作为成就中国发展的重要力量，外资仍被寄予厚望。
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