導讀：
雖然各大地產商推出各種打折促銷的優惠措施，但多地樓市仍然一片“涼意”。樓市為何“啞火”？“金九銀十”行情為何不再？隨著調控繼續深入，接下來樓市會如何發展？
主要內容：
1.燕郊1萬一平米無人問津，部分樓盤竟宣傳買房落戶
2.廣州部分樓盤降價幅度高達72萬元
3.專家：市場越來越趨於理性化，實屬正常
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燕郊1萬一平米無人問津
2017年6月，燕郊全面限購，住宅交易開始轉冷。
截至目前，二手房價格相比最高點普遍腰斬。不少樓盤從最高點3.5萬元/平米，跌至目前1.5萬/平，縮水超6成。不少小戶型二手房掛牌價為1萬元/平米，仍然無人問津。
記者在售樓處和中介走訪發現，不少樓盤與最高點相比跌幅巨大。
以燕郊當地大型樓盤天洋城為例，最高價曾達到3.5萬/平米，目前報價1.5萬/平米，跌幅超過60%。部分小戶型房源甚至跌至1萬/平米。
“現在找單價1.5萬左右的房子非常容易。找高於2萬的反而很困難。”當地中介介紹。“燕郊與北京不同，北京的房子是‘小戶型單價高，總價低；大戶型單價低，總價高’。燕郊大戶型比較貴，以剛需換房為主。”
記者根據中介介紹，找到兩個所謂“燕郊高端項目”的成交記錄發現，大戶型成交均價在2.5萬/平米，比小戶型反而高出8000元/平米。
此外，記者觀察到，不少房源掛牌記錄超過10條。限購以來，一路下調心理預期，仍然賣不出去。
以目前銷售極為火爆的首爾甜城為例，某二手房掛牌房源顯示，2016年以來，業主共委託8次，無一成交，目前該業主選擇繼續下調總價10%。
除房價外，目前，環京房市還有很多“怪相”。
記者走訪發現，位於“售樓一條街”第一家的某公寓售樓處火爆異常，與其他售樓處的凋敝蕭條形成鮮明對比。
該售樓處門口赫然印著“限價房出售，單價不超過1.4萬元/平米”。
記者走進後，銷售人員介紹，“買房可以落戶。我的客戶正在辦理。”
據銷售人員介紹，項目不限購，是公寓類住宅，70年產權，與住宅沒有區別。還可以落戶，房源很充足。
接著，銷售人員又向記者展示了落戶好處。記者問及，是否會簽訂落戶協議。銷售人員稱，沒有協議，但肯定有戶口。
此外，部分項目對外宣傳，沒有資質也可以買住宅。
開發商拿到預售證，購房者全款交付，同時開始補交社保納稅證明。等到補交完畢後，房子也建成了，就可以過戶。
“這種模式風險點也很多”，銷售人員坦陳，“第一，如果開發商中間跑路，交付的全款可能就打水漂，因為業主本身也是違規操作。第二，政策可能隨時會變，等到資質夠了，新政策下可能也買不了，退款是沒有利息的。”
記者隨後採訪了香河某知名大型樓盤業主。她坦陳，所在小區已經從最高點的3.3萬元/平米，跌到1.5萬元/平米。開發商全款預售給沒有資質的購房者的現象很普遍。
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廣州部分樓盤降價幅度高達72萬元
據記者實地調查瞭解，廣州樓市的降價潮已從外圍的增城、南沙等區域向中心區擴圍，增城、黃埔、南沙、花都、荔灣以及番禺等區域均有樓盤實施降價促銷策略。
國慶長假期間，記者以購房者身份走訪了荔灣區廣鋼新城板塊多個樓盤發現，包括保利和光晨樾、振業天頌以及金融街融穗華府等在內的不少項目均推出優惠措施。
其中和光晨樾降幅較大，原總價約為530萬元的三房單位，折後價約為458萬元，降價幅度高達72萬元，降幅達到13.58%。
振業天頌項目降幅則較低，102平方米三房單位，原總價約為440萬元，折後總價約為427萬元。該項目銷售人員告訴記者，項目採取雙合同形式簽約，備案合同價格約為356萬元，裝修款合同價格約為71萬元。以三成首付計算，購房者需要繳納的首期購房款約為178萬元。
雙合同簽約形式對購房者來說，首付壓力較大。
雙合同盛行下，單合同則成為開發商的宣傳點和賣點。在廣鋼新城內，金融街融穗華府項目打出的“真單合同，首付110萬起”“國慶特惠一口價8.8折起”等字樣的廣告較為顯眼。
融穗華府項目銷售人員告訴記者，因為項目是在2015年和2016年拿的預售證，所以避開了限價，簽約價格可以突破區域的限價，實現單合同簽約。
以該項目一套92平方米三房單位為例，原總價約為521萬元，在減去20萬元優惠以及9.7折商業貸款、9.9折國慶優惠以及7天內準時簽約的9.9折優惠後，折後總價約為477萬元，總折扣約為9.2折。三成首付約為144萬元，門檻較雙合同簽約大大降低。
關於廣告打出的8.8折優惠，融穗華府項目銷售人員向記者解釋，8.8折單位主要是商鋪，只有少量國慶鉅惠單位折扣力度可達到8.8折。
記者在融穗華府項目銷售中心現場貼出的國慶鉅惠單位發現，國慶鉅惠單位為低樓層以及高樓層，集中在2~4樓以及30層以上單位，大多數已貼出“已售”字樣。
其中一套面積約為83平方米的單位，原價為57320元/平方米，折後單價約為50600元/平方米，每平方米降了6719元，折扣力度高達約56萬元，折扣約為8.8折。
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專家：市場越來越趨於理性化，實屬正常
雖然各大地產商推出各種打折促銷的優惠措施，但多地樓市仍然一片“涼意”，一天只成交幾十套，甚至更少的房子，成為多個一二線城市樓市的普遍現象。
樓市為何“啞火”？“金九銀十”行情為何不再？隨著調控繼續深入，接下來樓市會如何發展？
中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長 馮奎表示：
這一輪調控，從2016年9月30日開始持續了兩年的時間。這兩年調控基調其實沒有變化，尤其是今年7月31日中央政治局會議提出，要下決心解決好房地產市場問題，堅決控制房價上漲。
在這樣的政策背景下，各個地方又相繼採取了很密集的措施，所以現在看到的現象是意料之中。在某種意義上來說，也意味著市場越來越趨於理性化。
央視財經評論員 馬光遠則認為：
經過差不多兩年的調控，效果已經出來了。整體來講，市場已經比較平穩。
所以，不是說現在有多冷，而是過去有點熱得過頭。我們不能拿以前不太正常的溫度，說現在不正常。其實，恰恰應該說現在才正常。
除此以外，馮奎還表示：應該分區域看待房地產市場
現在提到房地產市場，都說比較清淡，但全國並不是鐵板一塊。
一些都市圈的核心城市，尤其是一些交通條件得到極大改善的周邊中小城市，大家對房地產未來的發展應該說還是有信心的。
還有一些直接受惠於有利政策的地方，市場發展也非常平穩。
未來如何繼續深入？
馬光遠認為：房地產市場進入新週期，穩定預期很重要
房地產市場其實進入到一個新的週期，企業如果對這個市場未來的裂變有深刻認識，可能會活得更好。
對於普通老百姓來講，可能不是簡單的看價格、看交易量，而要更多地看到這個市場在新的週期會帶來更多不一樣的東西。
當下很重要一點是要穩定整個房地產市場的預期，告訴大家在中國城鎮化沒有完成的情況下，市場既不是有些人說的很慘的週期，也不是白銀週期。
馮奎表示：精準施策是房地產調控的大考
調控已經持續了很長時間，未來的調控應該在精準施策上下功夫，比如因城施策，中國的城市如此眾多，如何制定出適合他們的策略？
再比如，不同的人群需求不同，有人確實要改善住房，有人卻是在炒房，如何精準施策，不至於一棍子打過去讓真正有需求的人也受到損失。
如何使得一個籠統的說法，變成在每一個環節上都可以發力的政策工具，要下的功夫還很多。
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