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■拆遷維權有套路；高額補償有妙招
自然資源部副部長曹衛星在調研徵地制度改革試點時提出建立土地徵收中兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制。那麼，在土地徵收過程中，“一戶多宅”補償怎麼計算？不動產實際所有人與產權人不一致，拆遷補償該給誰？徵地程序可以中止嗎……本文整理了關於農村土地徵收的十大熱點問題，詳情見下文。
1、問：不動產實際所有人與產權人不一致，拆遷補償該給誰？
2006年，甲鄉乙村村民A與城鎮居民B共同出資購買該鄉丙村土木結構房屋一座。因B常年在外經商，在辦理土地證期間，A與B協商同意，將土地產權辦理在A名下。
2007年，兩人拆除原有老宅並完成了地基地梁建設，B在徵得A同意後，將自己的份額轉讓給丙村村民C。2009年，A與C共同建成6層框架結構房屋。2013年，A將自己所有的份額轉讓給丙村村民D。C和D都沒有辦理土地使用權變更登記。
在拆遷補償工作中，在A和B無異議的前提下，是否可以按照契約約定，直接補償給C和D？
答：在徵地拆遷中，常有產權人與實際所有權人不一致的情況，需要按照實際確定補償對象（即給C和D）。在上述轉讓事實無爭議的情況下，可在徵地拆遷補償協議中將上述過程列明，並由四方當事人簽字確認。
2、問：一戶多宅”土地徵收補償咋計算？
某農戶因繼承等原因產生了“一戶多宅”現象。現在，該農戶轉讓其中某兩塊宅基地上房屋。請問，該農戶對該這兩處宅基地及剩餘宅基地是否依然享有使用權？徵地補償時，宅基地補償是算在土地補償費中還是單獨計算？對這類情況法律有無明文規定，實踐當中該如何處理？
答：因繼承等原因產生的“一戶多宅”在實踐中客觀存在，本身不屬於違法行為。對多餘房屋的轉讓，也有利於解決其他村民的居住問題，應當鼓勵。根據《民法總則》以及《物權法》等相關規定，房屋依法轉讓的，其房屋範圍內的宅基地隨之轉讓，故該農戶自然不再擁有已轉讓房屋的宅基地使用權。至於剩餘宅基地，由於系合法取得，當然享有使用權。
這裡需要注意的是，《土地管理法》第六十二條第四款規定的是“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准”，意即出賣、出租住房後，新申請宅基地將不予批准。
《土地管理法》第四十七條雖然規定徵地補償安置費中包括地上附著物補償費，但各類法律法規均未明確房屋是作為一般的地上附著物一併在徵地時補償，還是作為特殊的地上附著物單獨補償。實踐中，由於房屋補償金額、情形等更為複雜，多是單獨補償。
3、問：這類土地是否需要辦理徵轉手續？
城郊集體土地基本徵收結束，目前取消戶口差別，即不存在轉戶問題，對剩餘零星土地如何辦理徵轉？有沒有新規定？
答：此問題的起源是《土地管理法實施條例》第二條第（五）項“農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成員集體所有的土地屬於全民所有（即國家所有）”之規定。
《國務院法制辦公室、國土資源部關於對〈土地管理法實施條例〉第二條第（五）項的解釋意見》（國法函〔2005〕36號）已經明確，剩餘的少量集體土地可以依法徵收為國有土地。即在農轉非的情況下，無論剩餘土地是否零星，要轉為國有土地只有辦理土地徵收這一條路徑。而今城鄉戶口差別消失，該款規定的農轉非情形（即立法的考量因素）已經消失，當然更得經由土地徵收程序。
4、問：土地徵收預留集體安置用地，怎麼留？怎麼用？
我是基層國土所工作人員，想諮詢一下土地徵收過程中預留集體安置用地相關政策、做法方面的問題。
答：現行土地管理法律法規中並無預留集體安置用地的規定，各地出臺的安置用地政策旨在解決徵地後農民長遠生計難以保障甚至因徵地致貧等問題。
具體做法為留給一定比例（各地不一）集體建設用地或徵收為國有土地後給村集體使用兩種方式，留地用途也存在限定用於二、三產業用地和委託政府統一出讓供地等多種方式，不一而足。各種做法各有優劣，要結合本地實際來選擇，才能切實發揮功效。
5、問：徵地補償訴訟期間能出讓涉案土地嗎？
徵地過程中，在不服補償決定可以提起行政訴訟的6個月期間內，被徵土地被掛牌出讓。這樣的行為算不算違法？
答：土地掛牌出讓的前提是權屬清晰、補償到位等。簡單來說，只要國務院或省政府徵地批文已經作出，被徵土地已經交地並補償安置到位，即可進入出讓程序。至於個別群眾提起的行政複議、訴訟期間，不停止土地出讓行為的執行。除非土地管理部門認為該出讓本身問題很大，可能被撤銷且面臨國家賠償風險。
6、問：徵地程序可以中止嗎？
已發佈了擬徵收土地公告，進入徵地程序時，經社會穩定風險評估，發現存在信訪等不穩定因素，評估等級較高，不宜繼續徵地。在這種情況下，可以建議中止徵地程序，待不穩定因素消除後重新開展徵地程序嗎？如果中止徵地程序，需要公示或者以其他形式告知被徵地村及村民嗎？
答：在徵地程序中，經過社會穩定風險評估後，可以決定中止徵地程序。其後果是不再報批徵地。除非事涉保密的，一般應告知被徵地村村民委員會，因為可能涉及徵地準備工作，包括徵地調查、補償安置方式及數額等。至於村委會是否在村裡廣泛告知屬於村民自治範疇，目前沒有對中止徵地進行公示的統一要求。
7、問：不服集體土地徵收地方性規定怎麼辦？
甲市出臺的《甲市土地徵收管理辦法》規定，只要某個村整體搬遷，其村莊外沿閉合圈內的土地由政府依法徵收，土地補償費和安置補助費轉為政府對被拆遷人的房屋安置費用。
也就是說，凡是在該市城市規劃區內的搬遷村莊，宅基地的土地補償費和安置補助費不再撥付到農村集體經濟組織，而是轉為房屋安置費用。可是《土地管理法實施條例》明確規定土地補償費歸農村集體經濟組織，安置補助費可以撥付給安置單位。不知道該市的規定是否違反了國家法律，如果違法該通過什麼渠道反映？
答：集體土地上房屋拆遷（或徵收）僅個別省份出臺了地方性法規或政府規章。
筆者認為，《甲市土地徵收管理辦法》規定的整村搬遷，其實包括了原村莊用地徵收和新村建設用地供應、房屋建造等內容。就原村莊用地徵收來看，土地補償費歸被徵地村集體所有，但在新村建設用地供應中該村也得承擔一定的用地費用，以上述土地補償費來支付具有合理性；至於徵地中的安置補助費要視安置方式決定歸誰所有，在整村搬遷中往往由政府統一安置，故統一轉為房屋安置費用具有現實性。
綜上，上述規定有其合理性。若仍有異議，可通過規範性文件合法性審查渠道向甲市人大常委會反映。
8、問：農村承包地徵收時，農戶承包面積需要公證嗎？
農民集體土地被徵收，大部分農戶按承包面積領取了補償分配款，小部分農戶認為補償標準太低不肯確認面積並領取分配款。請問，農戶承包面積需要公證嗎？
答：集體土地徵收後，市、縣政府在組織徵地實施中，需要公正、準確地勘測土地面積以計算農戶補償安置款。
為防止面積丈量爭議，需要聘請專業人員進行勘測，並請該農戶到場（如其拒不到場不影響勘測，但若其提出漏了某承包地塊時當重新勘測），由村內正派、公道、有威望的人士3人以上進行見證。公證並非強制要求，只是其證明效力較強而已。如果對補償安置標準（數額）有爭議，可申請市、縣政府協調或通過行政複議、訴訟渠道解決。
9、問：如何應對耍賴索要高速公路徵地賠償行為？
某人在高速公路規劃線內，佔用原基本農田栽名貴樹木（桂花樹），企圖索要高速公路徵地賠償。這種情況該如何處理？
答：由於此人以偷栽方式騙取高額的青苗補償費，其行為已構成詐騙，當然不能獲得補償；如若得懲，可按詐騙情形和後果追究其治安或刑事責任。
如果此人栽種名貴樹木時此地已不是基本農田，那麼自然無法適用《土地管理法》第三十六條第三款“禁止佔用基本農田發展林果業和挖塘養魚”的規定。同時，現行法律法規並未對違反該款規定的行為設置行政處罰。在建立基本農田保護責任制的地區，有關部門可以未完成基本農田保護任務之由不予發放相關基本農田保護補償款。
此外，該村可以違反法律禁止性規定（即承包義務）之由，限制其今後分配承包地的權利，嚴重者可收回其承包經營權（看承包合同中相關規定與各地處理實踐）。
10、問：多年之前的徵地補償信息如何公開？
一宗集體土地被徵收，原承包該宗地的第三方，為了向村集體要求更多補償，在補償款支付多年後向國土資源部門申請一進步公開被徵土地信息，包括面積、價格計算依據等。對於這種情況，被徵地的村集體是否屬於利益相關方，國土資源部門作出答覆前是否需要徵求村集體的意見？
答：本案中申請公開的內容應由政府或國土資源部門審查後決定當否公開：
其一，被徵土地的面積本身包含於徵地審批檔案中，應予公開。
其二，被徵土地不存在價格，規範說法應是徵地補償、安置費用，具體包括土地補償、安置補助費和青苗補償費。該費用前兩項包含於徵地審批檔案中，青苗補償費則包含於縣級政府批准的徵地補償安置方案中。至於被徵地補償安置費用計算依據，包括《土地管理法》第四十七條及各省具體規定，以及縣市政府的政策依據等，應當按權限公開。
其三，信息公開申請不存在徵求集體意見的問題。《政府信息公開條例》第二十三條規定，行政機關認為申請公開的政府信息涉及商業秘密、個人隱私，公開後可能損害第三方合法權益的，應當書面徵求第三方的意見；第三方不同意公開的，不得公開。但是，行政機關認為不公開可能對公共利益造成重大影響的，應當予以公開，並將決定公開的政府信息內容和理由書面通知第三方。
政府信息不涉及商業秘密和個人隱私，自然無須徵求村集體意見。只是相關內容若有不應當公開的內容，可根據該條例第二十一條規定決定不予公開，可按照第二十二條規定作區分處理的，應當向申請人提供可以公開的信息內容。
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