如果你到長三角城市找朋友逛街吃飯，老杭州人會帶你去西湖邊上的武林/湖濱商圈走走，而南京人會約你在新街口見。這兩個都是典型的新一線城市中最老牌的頂級商圈。但如果你的朋友是蘇州人，就會有點不一樣，他們可能會把你帶到沒有園林的工業園區，在金雞湖周邊轉一圈誠品、圓融時代廣場，以及新開的蘇州中心。
經過1990年代末以來的城市擴張熱潮，許多城市都已經在老城區之外建立了新城或新區。二十多年或者十幾年的發展後，雖然它們中的多數還處於等待人口導入的過程中，但也有像蘇州工業園區等極少數新發展城區在商業氛圍上已經超越了主城。另一個例子是，重慶人已經很少把觀音橋只看作北部新區（現在的兩江新區）的一部分，它已經成為了比解放碑更新潮的市級商業新中心。
根據170個消費品牌在城市中的聚集情況，新一醬對比了市中心老牌商圈和新區頭部商圈的實力，並將新城區的商圈實力與老牌商圈實力的比例關係作為“新區商圈成長指數”。
商圈邊界識別的算法是，我們在《2018中國城市商業魅力排行榜》的商業資源集聚度指數計算基礎上，按商業品牌的聚落分佈情況進一步劃分市中心商圈邊界，如品牌門店之間兩兩相隔距離小於新一線城市商業區門店間的平均距離127米，就更傾向於認為品牌門店屬於同一個商業組團。
從數據的結果看，除了前面提到的重慶和蘇州兩個因為地形和歷史保護因素強推新區擴展的城市之外，當前新一線城市的新城區商圈，實力依然和傳統市中心都有著懸殊的差距。剩下的城市中，武漢光谷商圈的新區商圈成長指數相對最高，其商業實力達到了主城的近四成。而杭州等7個城市，新城區的商業實力僅為主城的1/10或更少。
什麼導致了這些差異？衡量新城區的商業經營狀況從來都是一個大工程，商業地產公司通常會有一套自己的選址模型，去衡量一個新城區是否值得進駐。新一醬先拋開復雜的模型建立，來一波小小的case study。
我們選取了武漢、天津、鄭州和南京這四座以金融、互聯網等新興行業為主導的城市，它們都有強勢的傳統市中心，以及重點拓展的新城核心區——且發展水平相對不錯，商圈成長指數能在10分以上。作為下一批有潛力將新城區做成市級商圈的城市，我們嘗試去探討它們的商業外拓做對了什麼，以及有什麼是可以補足的。
離新興產業及相關從業人口足夠近
武漢光谷聚集了這座城市中最重要的新興產業人口，大量的年輕人在這片區域工作並且生活，使得光谷成為武漢近年消費品牌進駐的最熱點。
光谷已經形成的商業組團也與金融和互聯網企業的密集分佈區高度重合。下圖中的同心圓代表著不同商圈要覆蓋對應規模的新興產業企業數量所需要的面積大小，圓形面積越小，代表這個商圈容易在更短的距離內獲得更好的產業人口支持。在光谷，魯巷廣場、武漢K11和光谷天地三個商業組團平均周邊1.75公里半徑範圍內就能覆蓋覆蓋到3000家左右的金融/互聯網科技企業。
當然這三個商業組團之間也存在企業聚集度上的差異。魯巷廣場一帶的商業資源集聚度更高，而光谷天地則更加靠近光谷軟件園的產業人口。上圖中，你可以看到，光谷廣場裡面三層的圓圈半徑都比魯巷要高，光谷廣場周邊1.58公里半徑同心圓可以覆蓋3000家新興產業企業，而魯巷則需要2.06公里半徑的同心圓。
武漢K11位於魯巷一帶和光谷廣場中間，處在魯巷商區的最邊緣。這個2017年開進武漢的“藝術購物中心”，是繼香港、上海之後，在中國開的第三家K11，開業時間排在廣州珠江新城K11之前。K11沒有選擇扎堆魯巷中心，而是和光谷軟件園、魯巷分別拉開了2到3公里左右的距離，這樣既不離商業人流太遠，也可以向南、向東吸納軟件園和未來科技城的產業人口。
這些都是商場選址的小心思，商圈和購物中心對人流的吸引力通常和它的體量正相關，和距離負相關。而放到城市新區的層面來看，已經形成的商業組團周邊新興行業企業的聚集程度也與新區商業的發展密切相關。
不比不知道，剛剛提到武漢光谷的商業組團平均1.75公里就能覆蓋3000家新興產業企業；鄭州鄭東會展中心和南京河西新城的要輻射這麼多企業的距離分別是2.22和2.98；而天津濱海泰達MSD周邊5.66公里半徑範圍內才能聚集到3000家金融、科技類企業。
用最短距離覆蓋最多的居住人口
新興產業企業帶來了穩定的高質量工作日客流，而居住人口對商圈的依賴則是全天候的。使用與新興企業聚集度相似的算法，新一醬也計算了幾個新城區商圈周邊的住宅聚集量半徑。
從圖中可以看出，與其他幾個新區相比，河西新城能在更短半徑內覆蓋更多居住人口，它已經在漫長的商業氛圍提升等待中積累了比較好人口基礎，能對更大體量的商業體進行更好的支持。這也支撐著南京想要打破新街口商圈長期主導南京全市商業單核格局的野心——河西新城正在用更多大體量的購物廣場將人口往新區拉動。後面新一醬會詳細分析。
優化新區內的交通通達度
儘管新城或新區都是在預先規劃了整套藍圖的空白土地上建設起來的，但二十年左右的開發時間仍不足以建立一個完善的公共交通配套體系。對很多已逐步聚集人氣的新區商業組團來說，等待新區內的交通通達度優化是一場消耗戰。
新一醬分別針對武漢光谷、鄭州鄭東新區的商業與新興產業企業之間，蘇州金雞湖東、天津泰達MSD的商業與居住區之間的交通通達情況做了分析。
我們把商圈周邊1公里的地鐵站、周邊600米的公交站挑選出來，並計算所有直達線路沿線站點，對周邊3公里新興產業企業的覆蓋情況。可以看到，在光谷天地和鄭東王府井這兩個新城區的次級商業組團，周邊1公里範圍都還沒有開通運行的地鐵。
目前光谷的地鐵以東西走向為主，只延伸到光谷，不成網絡，也沒有辦法從三環外引流，和鄭州鄭東新區的CBD一帶相比，它對區域內的整體公共交通覆蓋都相對偏弱。這也是為什麼武漢要用今年4月份試運營的兩條十字形有軌電車，將魯巷、光谷軟件園和東面的未來科技城串聯在一起。L1 和L2兩條有軌電車的正式開通，將會大大提升區內產業人口的覆蓋率。
在面向居住人口的交通配套上，天津濱海泰達MSD的配置效率則明顯低於蘇州。濱海新區核心區的範圍不小，且與天津主城區相隔60公里以上，因此區內的商業消費需求應當會集中在泰達MSD等核心商圈來消化。
但從數據看，那裡無論是地鐵還是公交，對周邊3公里範圍內的消費人群覆蓋都不如蘇州，並且商業組團之間也沒有像武漢那樣用地鐵或有軌電車串聯起來。不過看起來濱海新區內的軌道交通網絡已經在建設中了，只是泰達MSD還需要有一段更長的等待期。
對外連接的交通決定了新商圈的未來格局
作為一座城市集合幾乎全部力量開發的新城區，這裡的商業中心應當都有成為市級商業中心的野心。而要達成這樣的慾望，就需要將城市其他區域的消費人口都引導過來，換句話說，就是直面傳統市中心的老牌商圈。
新一醬將四座城市中連接新老商圈的地鐵線找了出來，並計算對比了沿線的商業氛圍指數與周邊新興產業企業指數。從下圖中，你能明顯感覺到，不少城市的新城區已經有不錯的新產業發展，但商業資源仍未跟上拓展。
鄭東新區屬於其中的典型。在黃河東路、東風南路地鐵站附近，都集中了較多的產業企業，但是商業品牌資源還未能跟上。
有著著名商圈新街口的南京，也面臨著商業外擴速度較慢的問題。用主城通往新城的地鐵主幹線引入資源，幾乎是新一線城市的標配。過了秦淮河以後，南京2號線地鐵周邊商業氛圍指數幾乎是斷崖式下降。在離市中心最遠的奧體產業新城附近則僅有一些中小體量的社區商業覆蓋。
但南京的商業格局正在發生微妙的變化。去年11月，河西新城開業了商場面積超過50萬平方米的超巨型購物中心金鷹世界——近幾年中國城市中開業的大型購物中心主流商業面積在10至20萬平方米左右。新一醬簡單計算了下金鷹世界如果要輻射50萬戶左右的居住人口，其邊界就已經侵入到南京傳統頂級商圈新街口的核心勢力範圍中。
金鷹世界的落址，就處在產業氛圍較高、而商業氛圍仍需提升的集慶門大街站附近。它的選址邏輯和武漢光谷的K11有著相通之處：處在新城商業氛圍次級的區域內，既能覆蓋更多居住人口，又不至於落在偏遠的產業園區，並通過比較好的地鐵配套、較大的體量和差異化的品牌定位，提高自己對人流的拉動力。
在商業地產和消費品牌的邏輯中，“location，location，location”的原則即使經歷了線上零售的衝擊，依然也沒有被撼動。只是在中國的新城和新區中做項目，選址再好也多少都經歷了等待和“養”的過程。希望接下來的幾年，它們可以真的逐漸進入收穫期。
文/卓宇晶 視覺/卓宇晶 項維肖 吳曄婷
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