受前期房地產調控的影響，蘇州樓市已逐漸由火爆趨於平靜。日前，蘇州市住建局聯合九部門治理房地產市場亂象，為處於低位的蘇州樓市戴上“緊箍咒”。
8月22日下午，在蘇州市住建局住宅產業處的辦公室裡，桌上堆放的文件將近有半米高，處長陳登火正收集著來自蘇州各地的房地產投訴舉報線索。
根據蘇州市住建局的文件顯示，專項行動重點整治投機炒房、經紀機構、開發企業和虛假房地產廣告四個方面違法行為，細分為31條，包括捆綁銷售、捂盤惜售、陰陽合同，以認購、認籌、預訂、排號、售卡、銀行預存資金等方式向購房人收取或者變相收取訂金、預訂款、誠意金等行為。
《中國經營報》記者連日走訪調查蘇州多個房地產樓盤發現，在保利置業旗下的保利悅都樓盤仍打出“2.5萬抵5萬”團購費的服務，禹洲地產、中海地產等開發商在新政策發佈前後，立即改變銷售方案，取消向購房者辦理銀行定存的要求。
本報記者就樓盤“電商費”問題致電蘇州保利隆勝置業有限公司營銷部，相關工作人員卻矢口否認，並匆匆結束採訪。蘇州市住建局住宅產業處負責人表示，房地產專項行動從8月中旬持續至12月底，前期收集違法違規行為線索，若樓盤實際出售價格超過備案均價，將受到物價部門的查處。
九部門重拳整治“陰陽合同”等
對於發佈虛假、諧音的房地產廣告用語，比如“×城追捧”“‘漲’聲不斷”等混淆視聽、誘導消費等行為，也被列入蘇州九部門聯合打擊的範疇。
“上午剛接到市民的來電，表示與開發企業購房後，約定返還租金的日期將至，對方卻一直拖欠著。”這是一樁涉及商業地產售後返租的投訴，處理起來並不好辦，陳登火有些遺憾地說：“我們也清楚違規現象，但是需要更多有據可查的線索，市民投訴得指向具體樓盤或者公司，並提供實際材料，否則我們感到無從下手。”
根據蘇州市住建局近期發佈的《打擊侵害群眾利益違法違規行為，規範房地產市場秩序專項行動方案》，由市住建局、市委宣傳部、市公安局、市司法局、市工商局、市物價局、市稅務局、市銀監局、市住房公積金管理中心等九部門聯合開展房地產專項整治行動。通過行業管理和部門聯合執法，重點治理房地產開發企業違法違規行為。
記者梳理發現，相比前幾輪調控措施，上述方案的指向性更為具體，明確指出對投機炒房、“陰陽合同”等違法行為的整治內容。
方案具體包括，營銷渠道的形式捆綁銷售、坐地起價、壟斷房源、操縱房價；進入銷售環節後捂盤惜售或者變相囤積房源；通過報紙、廣播、電視、網站、新媒體等途徑捏造、散佈房地產虛擬信息等。對於經紀機構違法違規行為共有10條，包括“陰陽合同”、為騙取購房資格提供虛假材料等。整治房地產開發企業在取得商品房預售許可前，以認購、認籌、預訂、排號、售卡、銀行預存資金等方式向購房人收取或者變相收取訂金、預訂款、誠意金等行為。
此外，對於發佈虛假、諧音的房地產廣告用語，比如“×城追捧”“‘漲’聲不斷”等混淆視聽、誘導消費等行為，也被列入蘇州九部門聯合打擊的範疇。
蘇州市住建局相關負責人表示，重點整治的四個方面，都是以往在各地的房地產市場曾經出現過的違法違規現象，都涉及購房者切身利益。住建部門根據平時掌握和收集到的情況進行分類，如僱傭人員製造搶房假象等方式，惡意炒作，哄抬房價；通過提供“首付貸”或者採取“首付分期”等形式，違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款；房地產開發企業採用售後包租、返利的宣傳以及經營行為等。此類現象不僅侵害購房者利益，更會影響到房地產市場的平穩有序發展。
保利等項目或頂風違規
樓盤在首付款之外收取“團購費”和“電商費”變相抬高房價的行為，此前在長三角多個城市受到嚴查。
從蘇州樓市的成交量和商品住宅成交均價來看，除了八月的第一個星期，接下來三週均呈現“量價齊跌”的態勢。
據克而瑞蘇州機構的統計數據顯示，8月20日~26日，蘇州商品住宅成交量為3.92萬平方米，環比下降76.16%，成交均價為13961元/平方米，環比下跌34.68%。
在蘇州吳中區東安路與遊湖路口的保利悅都售樓部，門口張貼著與房產電商平臺好屋中國合作的團購信息。置業顧問告訴記者，可以參加團購享受總房款減5萬元的優惠活動。以一套124.6平方米的房源計算，均價為26200元/平方米，總房款是3264520元，若參加團購活動，載入合同的房款則為3214520元，首付約96萬元左右，外加2.5萬元團購費，前期需繳納資金為100萬元左右。
“相當於2.5萬元買到5萬元的券”，上述置業顧問還表示，該團購活動的前提條件是必須5天內繳清首付款。
樓盤在首付款之外收取“團購費”和“電商費”變相抬高房價的行為，此前在長三角多個城市受到嚴查。記者在蘇州市區商品房銷售網上管理系統發現了其中的端倪，以備案的124.48平方米的房源，對比不同的樓層，銷售價格最高僅為25695元/平方米，而保利悅都則已經超出備案價格出售。
8月22日，記者致電蘇州保利隆勝置業有限公司，營銷部一名工作人員表示，樓盤團購費用與記者提出的金額有出入，具體是哪些費用，不方便明說，後期是否繼續也是公司的決策，暫時不能確定。
陳登火表示，以前蘇州也出現過樓盤收取“團購費”問題，由於網上備案審核比較嚴，水分空間並不大。樓盤應該按照“一房一價”進行銷售，額外以“團購費”的名義超出備案價格銷售，物價部門將進行調查，依法依規處罰。
事實上，樓盤擅自突破備案價格，利用虛假手段誘騙消費者進行交易的行為在蘇州並非孤例。
在連日的走訪中，記者注意到，中海地產在蘇州工業園區開發的中海上東區曾通知購房者集中辦理VIP登記手續，提前凍結資金20萬元。
禹洲地產在蘇州高新區開發的禹州嘉譽山項目，在認籌期間要求購房者向中國銀行凍結1萬元資金，開盤後才可解凍。對此，禹洲地產蘇州公司助理總經理周健明表示，項目於8月22日早晨取消了凍結資金的動作。中海上東區方面也表示已經緊急取消了該要求。
土地流拍地王“裝睡”
除了銷售端出現下滑，土地方面，前期高價地王地塊仍在“裝睡”，部分住宅用地還頻頻出現流拍。
“監管從嚴對於市場來說是一件好事情，樓盤只有產品做紮實，提高性價比，才會受到市場歡迎。”對於新一輪整治行動，一位不願具名的高管坦陳，但是在此情況下，可能有些樓盤會面臨去化率問題，成交量由此比以前有所減少。
據新浪樂居數據監控中心顯示，8月20日~26日，蘇州樓市商品房成交（含吳江）共計1008套，成交面積86044.86平方米，環比前一週減少985套，環比跌幅49.42%；住宅成交530套，環比減少993套，跌幅65.20%。截至8月26日24時，蘇州可售房源套數114505套，可售房源面積12601249.03平方米。
除了銷售端出現下滑，土地方面，前期高價地王地塊仍在“裝睡”，部分住宅用地還頻頻出現流拍。近日，蘇州將12宗土地掛牌出讓，其中3宗住宅用地流拍，包括蘇地2018-WG-11號地塊等在內的4宗土地僅以底價成交，其餘成交住宅類地塊最高溢價率為18%。土拍遇冷與2015年、2016年蘇州“地王”頻出的現象形成鮮明對比。
今年1月，中鐵建斬獲姑蘇區北園路以南、蘇州檔案館以東的蘇地2017-WG-47號地王地塊，樓面價為43167元/平方米，拿地價格之高驚動蘇州房地產界。
8月23日，記者走訪北園路看到，該地塊外牆已經張貼建設項目規劃用地公示，但卻未有開發跡象，被用為拙政園臨時停車場。工作人員介紹，曾有工人開著設備前來做過勘測，但是一直未正式動工。“這塊地的地價的確是比旁邊的樓盤高得太多了！”上述房企負責人說。
該名房企負責人透露，目前蘇州的土地流拍現象，主要是房企的資金問題。“隨著融資端口越來越少，政府限價政策嚴格。開發商前期拿到高價地，明知上市價格達不到開發成本，必然不會領取預售證，導致企業資金迴流越來越少，因此在看地拿地時也變得越來越謹慎。”
蘇州吳中區保利悅都售樓部，“2.5萬元享5萬元優惠”活動中，購房者需在首付款之外支付2.5萬元。
閱讀更多 中國經營報v房產 的文章
