學法守法，構建和諧家庭
這裡是四川省婦聯聯合
省依法治省辦，省司法廳，省婦兒工委辦
打造的『天府小妹微普法』欄目
第二十五期
本期內容
■ 離婚糾紛中，農村房屋能分割嗎
■ 農村房屋如何分割
本期講師
○ 李鳳，四川三合律師事務所律師
○ 西華師範大學法學院律師實訓中心指導講師
○ 西華師範大學和四川三合律師事務所合辦《與法同行》期刊責任編輯
○ 民建南充市委會員
○ 省婦聯“天府小妹微普法”欄目公益講師
本期內容
聽眾朋友們，大家好！我是四川三合律師事務所的李鳳律師。隨著經濟的發展，房價的不斷推高，在離婚訴訟中，住房成為財產分割中的重頭戲。由於農村房屋與城市商品房的土地在性質、管理方式以及法律規範的適用方面都存在很大的區別，本期就與大家分享一下離婚訴訟中，涉及農村房屋如何分割的問題。
案例
1989年，鄭翠花與徐輝（均為化名）登記結婚，雙方均系農村居民。徐輝入贅鄭家，戶籍落戶到鄭家所在的村子。兩人婚後居住於翠花父母建造的土坯房。1991年生育一子徐星（化名）。
兒子滿週歲後，徐輝到城市裡打工，所掙錢款全部交給翠花打理。2000年，兩人將翠花父母建造的土坯房翻修成了磚瓦房（簡稱A房），面積100平米左右。同時，徐輝與翠花向村裡提出分戶。根據當地相關政策徐輝一家三口分得宅基地建房，面積74.5平方米。兩人在此基礎上修建起了一幢兩層小樓（簡稱B房），超出建築面積按照政策辦理了相關手續，並於同年在國土部門辦理了集體土地使用權證，戶主為翠花，在戶登記人員為三人。
2012年，兩人又在市區裡購置一套商品房（簡稱C房），面積126平方米，準備給孩子當婚房，登記在徐輝和翠花名下。然而，物質生活好了，孩子也成年了，夫妻雙方的婚姻生活卻亮起了紅燈，折騰幾年下來，徐輝和翠花都對婚姻生活不再抱有希望。2017年3月翠花一紙訴狀把徐輝告上法庭，要求解除雙方的婚姻關係。雙方對離婚沒有爭議，但在分割夫妻共同財產時卻產生了較大的分歧。
爭議焦點：
因子女已經成年，不存在撫養問題，離婚爭議主要集中在財產的分割問題上。
翠花提出：城裡的房子給兒子，農村的房屋是從自己孃家得來的，應當歸自己一人所有，你徐輝就自己“一個人安靜地離開”吧。
徐輝則認為：城裡的房子給兒子沒意見，但我必須要保留居住權，兒子必須要贍養我！農村的房子是自己辛苦掙錢修建的，分戶時也算了自己的人頭，自己應當至少分割一半產權。鄭家老屋翻建的錢都是自己掙的，我還得要！
那麼
離婚糾紛中
農村房屋能分割嗎？
如何分割？
法律怎麼說
涉及離婚糾紛中的農村房屋，財產分割時第一步必須要確定出是否屬於夫妻共同財產的範圍。只有納入夫妻共同財產的範圍，在離婚訴訟中才可以要求法院直接分割。
其次，如果涉及的農村房屋屬於家庭共同共有財產，那麼在離婚訴求中需要先進行分家析產，走完這一步方能確定房屋的分割。
本案中，城裡商品房（C房）屬於夫妻共同財產，可以直接分割；
農村房屋（B房）雖然登記在翠花一人名下，但是產權明晰，權屬證明屬於家庭共同共有財產，可以先進行分家析產，再行分割；注意囉，家庭共同共有財產不等同於夫妻共同財產喲。
翻建的老屋（A房），因該老屋的宅基地是分給翠花父母的，2000年分戶時翠花一家三口已經批准得到了74.5平米的宅基地，因此，翻建的A房和徐輝沒有任何的關係。
我們可以通過下面的圖表說明：
我們可以通過下面的圖表說明：
這就要先簡單講一講
我國農村的土地政策了
房屋作為公民的私產，可以繼承、轉讓和買賣；土地無論是國家所有還是集體所有，只有使用權而沒有處分權。
農村土地經過“土改”、“社會主義改造”、“人民公社運動”等幾個階段，確立了農村土地集體所有制，農民的宅基地也歸集體所有，農民只對宅基地享有使用權，
不能出租、買賣。改革開放以後，繼續堅持農村土地集體所有制，僅允許宅基地使用權人出租、出賣地上建築物。而“房地一體”又無法分割。怎麼辦？實踐中，只能對房屋的所有權進行分割，土地呢？就採取地隨房走的方式來確定使用權。
司法實踐的處理原則：
農村住房的分割在實踐中的難題是沒有取得房屋產權證書的農村住房的處理。司法實踐中，各地法院的做法是儘量調解，不分割所有權，但會確定使用權！
總體裁判或調解原則歸納如下：
01
首先，適用《土地管理法》第62條“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”的法律規範調解農村住房糾紛是各地各級法院最基本的共識。
宅基地使用權在房屋分割時也採取“地隨房走”，使用權隨房轉移的原則來處理。
本案中，農村住房產權明晰，2000年翠花、徐輝分戶修建農村住房時，就已經取得了自己一家三口的宅基地。據此，翠花父母老屋的宅基地已經和徐輝沒有關係，翻建的房屋的所有權不能納入夫妻共同財產分割。
02
其次，適用《民法總則》、《民法通則》關於公平公正原則的規範，結合當時政策、當地政策管理辦法以及房屋新建、翻新、改擴建時的具體情況；綜合考慮土改徵、宅基地使用證、建房用地審批等文件上核定的人員……充分考慮各方權益來調解紛爭。
03
第三、適用《未成年人保護法》，在夫妻離婚訴訟中依法保護未成年人的權益。未成年人基於其在農村集體經濟組織中的身份，與其父母以一戶的名義，共同取得了宅基地使用權和房屋建設的許可，其父母投資建造房屋的行為，可視為包括未成年人在內的共同投資。
本案中，雖然戶主只登記了翠花一人，但在戶人員登記的卻是一家3口，儘管在修建時徐星未成年，但因其集體成員身份的特殊性，所修建房屋應當是家庭共同共有財產，不能直接分割，必須劃分出徐星的權益。
根據上述分析，結合本案的實際情況，鑑於翠花夫婦都同意將城裡的商品房贈與給徐星，因此，律師向法庭提出建議以此視為一種對徐星擁有農村住房宅基地權益的合理調配。這一建議得到了法庭的肯定。
離婚訴訟期間，適逢農村老家城市拆遷，根據翠花出示的集體土地產權權屬證明，拆遷單位與翠花訂立了兩套拆遷安置房。庭審中，結合律師向法庭出示的證據，承辦法官也曉之以理，動之以情，最終，雙方達成了調解意見：城裡的商品房（C房）共同贈與兒子；徐輝分得了一半的農村房屋（B房），也就是一套拆遷安置房；考慮到徐輝對在老屋（A房）翻建過程中既出錢也出力，翠花自願支付徐輝2萬元作為補償。
溫馨
提示
近年來，法律規範日益健全，國家對農村宅基地管理更加規範。四川省2010年就制定下發了《關於印發我省農村集體土地確權登記實施暫行意見》（川國土發[2010]82號）。2014年起，省國土廳開始農村宅基地確權頒證工作，也制定了相應管理辦法。為化解農村住房糾紛提供了更加明細化的法律法規。在此，也提醒廣大聽眾朋友們，重視法律法規，響應國家政策號召，依法確權是化解農村住房糾紛的明智做法。一旦糾紛出現，也可據此定爭止紛。
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