延期交房是準業主們最頭疼的問題，也是最常見最普遍的一類商品房買賣糾紛。在處理這一類糾紛時，究竟是否構成延期交房？延期交房應該承擔怎樣的責任？開發商往往利用準業主們欠缺專業知識的弱點，否認延期或者推脫延期的法律責任。
【案例】
2014年，張先生看中了錫山區某地產開發公司的一個樓盤，當年5月12日，張先生與開發公司簽訂了商品房買賣合同，購買該樓盤房屋一套。合同約定，開發公司應於2015年9月15日前將房屋交付給業主。合同還對雙方權利義務及違約責任進行了約定，合同約定如開發公司逾期交房的，應按買房人累計已付款的2%向買房人支付違約金。合同簽訂後，張先生依約履行了合同相關的義務，按期繳納購房款共計135萬餘元。但開發公司遲至2016年5月31日才將房屋交付給張先生。且在交付該房屋時，開發公司要求張先生簽訂《接房手續書》，載明：1、業主已辦理完畢接房手續，已付清相關費用，除房屋保修責任外，業主聲明與開發商之間已無任何瓜葛；2、業主確認：開發商對本《接房手續書》中免除或限制開發商責任的條款已作出特別提示，業主已充分理解並完全認同其全部內容。
後張先生要求開發公司支付延期交付的違約金，被開發公司以已經簽訂《接房通知書》為由拒絕，張先生遂訴至法院。
法院經審理後認為，該《接房通知書》系開發公司為辦理交房手續事先擬製的格式文本，有關條款為免除自身責任而預先擬製，開發公司應採取合理的方式提請買房人注意，並應就該條款的內容作出特別說明，但通知書不僅未對免責條款特別提示，反而使用比主文更小的字體，該條款應屬無效。開發公司交付房屋的行為構成逾期交房，依法應承擔違約責任。
法舟律師事務所張虎律師對逾期交房的法律認定、後果分析如下：1、逾期交房時間應該如何
認定？
房屋買賣合同中，開發商沒有按照合同約定的時間而推遲交房的行為被稱之為逾期交房。在延期交房糾紛中，交房的時間的認定至關重要，它關係到延期交房從何時計算的問題。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定“對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”。由此可知，當事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權證書的，出賣人對房屋的轉移佔有即“交鑰匙”，即為合同約定的房屋交付使用。但如果當事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉移房屋佔有，還應辦理房屋所有權移轉登記的，出賣人就應按約定履行義務。
2、逾期交付的情形開發商應
該擔負什麼樣的責任？
根據《商品房銷售管理辦法》 第三十條規定：“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。”可見因開發商延期交房的是可以要求開發商承擔違約責任的。此外如遇不可抗力的情形，需要延期交房的，開發商也有告知義務。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十五條規定：“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人延遲交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，買受人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。因此，開發商延期交房的話，購房人可以要求解除合同和退房，但是必須按照法定的條件和程序辦理。
3、開發商逾期交房，購房者
該如何要求賠償？
按照《合同法》的規定，合同有約定時，按照約定賠償。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加； 約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十七條：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”對此，可以依法要求開發商按房屋租金標準賠償損失，如果不被接受，可以向人民法院起訴要求其賠償損失。沒有約定時，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
張虎律師提醒：對於很多沒有購房經驗的購房者來說，對買房子需要注意的細節都是隻知其一，不知其二的，尤其是在籤合同的環節，往往都是被開發商牽著鼻子走。所以在此提醒各位購房者在簽訂合同的時候，一定要看清房屋交付使用的時間以及出現延期交房後該如何約定賠償等具體事項。對於交房時間的約定越明確具體越好。除法律或合同另有規定外，在約定的交房期限屆滿之日時，賣方若不能向買方交付房屋的，賣方應在交房期限屆滿之次日起開始向買方計付延期交房違約金。（江南晚報）
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