劉女士與張先生簽訂離婚協議時
曾約定將一套共有房屋贈與婚生女兒張小某
卻不曾想
順利完成離婚手續後
在辦理房屋過戶時卻遇到了難題
......
案情回顧
劉女士與張先生於2016年11月21日在民政部門辦理協議離婚手續，離婚協議約定：婚生女張小某年紀尚幼，由母親劉某撫養，且夫妻雙方達成合意，將雙方共同所有的一套住房贈與張小某所有。
誰知，該涉案房屋在辦理過戶時，卻遇到了問題。原來，張某因在外債臺高築，已將該房屋用作抵押貸款，而後因仍無力償債，導致該房屋已被查封，面臨將被法院執行的局面，無法辦理過戶。
劉女士弄清緣由後，為維護女兒張小某的權益，氣憤無奈之下，只得將張先生告上法庭，請求法院依法判決。
劉女士訴請
1.請求判令確認原被告於2016年11月21日簽訂的《離婚協議書》合法有效；
2.請求判令確認涉案房屋歸女兒張小某所有；
3.請求判令被告配合原告在房屋解押後將涉案房屋過戶至張小某名下。
張先生
庭審中張先生也表示願意將房屋贈與女兒所有，但因自己暫時無力償債，客觀上無法完成過戶手續。
match
法院經審理查明：
劉女士與張先生於2016年11月21日辦理離婚登記，並簽訂離婚協議，協議針對財產分割及債權債務處理問題約定：雙方婚姻關係存續期間共有的位於南京市雨花臺區新湖大道的某房屋，歸女兒張小某所有。然而，張先生身負多項債務及銀行貸款無法償還，已將涉案房屋進行抵押。因張先生無法清償債務，被多個債權人訴至法院，該涉案房屋也已被法院查封，並進入拍賣程序。
既然夫妻雙方對於離婚協議中關於涉案房屋的約定均無異議，那麼該離婚協議關於將房屋贈與女兒張小某的條款是否有效呢？張小某又是否能夠依協議取得房屋所有權並順利過戶呢？matchmatch
圍繞以上爭議焦點，法院經審理認為
法院判決
1.確認原告與被告於2016年11月21日簽訂的離婚協議書合法有效；
2.駁回其他訴訟請求。
法官說法
本案中，夫妻雙方關於共同財產的處置協議只是針對雙方發生法律效力，子女作為純受益方是可以依法享有父母分配的財產，但雙方分割不得損害其他債權人作為善意第三人的合法權益，在房產方面更為突出。因此離婚協議雖然有效，但並不意味著房屋所有權的轉移。根據《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”在涉案房屋沒有過戶前被法院查封，可能存在資不抵債面臨拍賣等程序，那麼子女對該房屋的權益因此當然不能完全實現。在此情況下，要求過戶，在客觀上基於查封和債權人合法權益均不能得以支持。
轉讓房子需要注意哪些問題?
1、確認房屋產權
不管是買賣、贈與還是繼承，首先要確保的就是房屋的產權是否有問題。比如，如果房屋是共有產權的，必須要經過共有人的同意才可以出售;如果房屋已經被抵押了，那就需要先向抵押權人詢問房子是否可以出售;如果房屋已經被查封，那就不能進行交易。
2、小心簽訂合同
不論是贈與還是買賣，房屋所有權發生了轉移就必須簽訂房屋轉讓合同，但是簽訂合同時一定要小心謹慎。規範的房屋轉讓合同中必須註明房屋和交易當事人的基本信息，並且一定會寫明違約責任和合同的生效條款等，看清楚合同的具體內容後再簽訂。
3、明確具體流程
房屋轉讓既然分為買賣、繼承和贈與三種形式，那麼在辦理的時候就需要清楚不同形式的房屋轉讓是如何辦理的。這三種形式的辦理流程是不同的，交易的稅費也會有所差異，所以一定要提前瞭解清楚。
4、避免交易無效
在進行房產交易的時候，一定要避免出現交易無效的情況，否則就會給當事人帶來損失。交易無效的情況一般有房屋已經被司法機關和行政機關依法查封、房屋被依法收回土地使用權、房屋沒有依法進行權屬證書的領取登記、房屋的權屬具有爭議等。
閱讀更多 河西司法 的文章
