樓市進入金九銀十，從市場話題看，剛剛過去的幾個月，北京樓市最熱門話題肯定是“限競房”開始大量入市。
到目前為止合計入市20多個項目20期1萬多套住宅，可以預期的是，後面將供應量井噴。而從市場表現看，分化趨勢分析明顯，實際平均整體網籤比例只有23%,真實銷售也只有45%左右。
有項目供需懸殊，出現了日光。也有項目入市近千套，開盤只簽約不到200套的現象。
整體看，北京最近2年合計限競房地塊已經高達70宗，計算貨值超過了3500億！“限競房”市場的分化遠遠超過商品房市場，“限競房”土地出讓的市場分化也在繼續。
不得不說，大部分限競房都長了一張看起來特別流水線的“網紅臉”：一般的質量、一般的標準、高週轉標準化，拼的是速度。對於購房者來說，在限競房時代，想買套好房，買套面積大點的改善房，同時需要甄別產品品質的難度更大。
選擇剛需海量下的優質改善“小個體”
北京房地產市場已經全部“限競房”+“共有產權房”，從市場供應看雖然在土地環節進入了“平庸”時代！...但敢於打破“限競房”這個慣性思維的開發商依然存在。那麼做到這一點，需要什麼必要條件？
對於限競房來說，偉哥覺得最主要選擇點有幾點：
1：區位優勢必須明顯，受限價政策和7090政策影響，北京樓市重回總價環圈，不同的環數又分為成熟區域和非成熟區域，成熟區域和限競房產生黃金交集的地方更值得選擇。
2：面積段必須有優勢，從價格看，限競房主流北京都在90平米以內，能選擇的改善戶型很少，特別是別墅產品更是稀缺。這種情況下，最近北京成交的土地如果沒有7090約束的，能夠設計成改善的地塊溢價率均在40%，而都是小戶型集中的項目基本溢價率都是10%以內。
3：必須具備增配性價比，在大部分市場產品都在簡配的時候，必須在區域內有性價比，在區域內做到稀缺，這樣才能緩解區域內的供需結構。
4：配套必須完善，限競房也是商品房，對生活要求必須從交通到醫療到教育都有完善的配套。而在當下市場情況下北京要同時考慮一套房具備配套完善，其實可選擇的並不多。
在北京70塊限競房地塊中，能具備這4點中任意2點的，基本都能做到銷售領先市場。當然也的確存在少數項目能夠在這4點上都有自身的優勢：
從限競房分佈地圖看，大興現代服務新城、亦莊產業新城、航空新城三大板塊交匯的南海子高端居住帶更加被市場關注：
一：選擇區位優勢的產品：
以出現在這個區域的典型項目——首開保利•熙悅林語為例，位於大興區舊宮，南五環與德賢路交叉口東南側500米，東臨北京最大的溼地公園——南海子公園，西臨建設中的地鐵8號線五福堂地鐵站，南臨建設中的地鐵8號線德茂地鐵站。
二：選擇供需稀缺的改善產品
稀缺的改善戶型面積段——現階段入市的雲墅產品，建築面積約220—280平方米。
別墅市場是最近市場相對樂觀的市場，過去不到三年，別墅簽約了1.4萬套，是之前的2倍，市場佔比因為商品房整體成交量下調，別墅佔比全市成交量達到了15.5%，而在之前歷史最高的年份也只有6.9%。所以最近3年，市場對別墅的需求的確明顯增加，這也是這一輪北京樓市主要的改善需求爆發。
而從市場看，有性價比的別墅並不多,特別是在別墅市場成交與供應60%在6環外的情況下，想買個城市別墅難度更大。
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