柯是我

不知道大家有沒有發現，每次央媽“放水”（向市場注入資金），關於房價上漲的言論就會鋪天蓋地。

1、我國貨幣供給持續增長，潘石屹：通通跑到房地產

一般來說，要看貨幣發行量增長多少，可以看一個衡量貨幣供給的重要指標，它叫M2，也稱廣義貨幣，從多個維度囊括了市場上幾乎所有的資金量。相信大夥都知道，如果貨幣一旦超發嚴重，會帶來嚴重的通貨膨脹，比如津巴布韋和委內瑞拉就是最好的例子。而我國的M2持續增長，市場上的錢越來越多，但我國總體物價增幅不大。

那麼，為何在貨幣持續增長的背景下，我國的物價卻能保持平穩呢？原因是這些錢都流入了房地產市場，也只有房地產能積蓄如此龐大的資金量，從房價的漲幅就能看出。換個角度來看，市場沒有錢，拿什麼來炒房。

著名地產商潘石屹也曾說過，“超發的錢跑哪去了？難道跑到蔥上、豬肉上去了？這些市場都太小了裝不下，最後都跑到房地產上了，它是一個蓄水池，現在房地產市場規模幾百萬億。”

2、貨幣增幅帶動房價上漲，但經濟發展才是“源頭”？

另外，貨幣發行量增速過快，房價似乎也會增長過快。2009年~2012年4年間M2只增長了50萬億人民幣，而2013年~2017年5年間M2增長了70.2萬億人民幣，相當於比之前年均增長1.5萬億人民幣。不難發現，房價也在這幾年出現了過快上漲，大家可以看上圖一線城市的房價走勢。因此，房價上漲還是跟貨幣發行的數量和增速有一定關係。

事實上，影響房價的因素還有很多，包括土地供需不平衡、城鎮化加快、心理預期、購房需求等等。比如近幾十年來，我國城市經濟快速發展，大量人口農村人口湧入城市，而農村人口要想紮根城市，通過買房是最好的途徑，這無疑給房地產市場帶來了巨大的需求，房價也就有了上漲空間。

3、土地不夠、炒房湧入，都為房價提供上漲動力

土地供需不平衡，也是造成房價上漲的原因之一。建設商品房需要使用住宅用地，而住宅用地就如同商品一樣，供不應求同樣會上漲。由於商業和工業開發用地急劇增加，大城市的住宅可用地面臨愈加緊缺的局面，那麼地價就會上漲，羊毛出在羊身上，房價還能不漲？

值得一提的是，大多投資者持續看好大城市的房價，給房地產提供了良好的投資預期。他們認為購房剛需足夠大，房價沒有下跌的可能，於是紛紛加入到炒房大軍的隊伍，願意接盤的人越來越多，結果房價也就不斷上漲。總的來說，造成房價不斷上漲的條件有很多，缺了哪一個都不行。

金十數據

這個說法有一定的道理。

2000年，我國M2是13.46萬億；2017年這個數字是167.68萬億。

17年時間增長12倍。

2000年GDP是10.03萬億；2017年我國GDP82.71萬億。

17年時間增長8.2倍。

2000年我國房價平均是2000元左右；2017年我國200個縣城房價超過9000元。北上廣深就不說了啊，地球人都知道。

相對於GDP增長，顯然貨幣是超發的。超發的貨幣哪兒去了？主要是被房地產吸收率。

貨幣增發是房價上漲的核心推動力，但不是唯一的推動力。

因為房價上漲是一個綜合因素。

首先是城市化的需求。

不管任何產品，只要市場需求旺盛，供不應求，那麼價格上漲就是必然。這是一個重要原因。2000年，中國城市化率大概是36.22.到了2017年，這個數字已經變為58%。城市化簡單地說，就是農村變城市，農民變市民。17年時間，22個點位的變化，意味著至少有3億人“變身”市民，這3億人進入城市，多大的需求啊！2017年美國全國人口就3.24億，也就是17年時間，幾乎完成美國全國的城市化。大需求推動大發展，房價上漲就可以理解。

其次是土地供應。

我們國家對土地管理是很嚴格的。首先是保證大家有飯吃，14億人口，如果不能自給自足，那是非常可怕的一件事兒。所以我國耕地變為商業用地、工業用地，是有嚴格限制的。18億畝耕地紅線，已經存在很多年來。每一年國家都有指標，哪些城市多少土地指標，都有一定的規矩。在土地供應有限的情況下，早期蓋房子的速度，是跟不上買房子的速度。

第三是經濟發展。

這也是非常核心的因素。

從2000年到2017年，GDP總量上漲了8倍多。即使按照這個速度，房價上漲8倍也是很正常的。房價上漲超過8倍，是因為前期需求開始被釋放。要知道，我國房改是在1998年才正式啟動，從改革開放到1998年這麼多年積累的消費能力，之後全面爆發，房價漲速超過GDP增速就成為必然，因為前面賺錢的人，需求突然開始釋放出來，力量是非常巨大的。

第四，投資收益。

因為上述原因的共同作用，房價漲速超過了經濟增速，甚至超過了貨幣發行增速，這裡存在巨大的投資收益，而且這個投資，沒有門檻，有錢就行。不像高科技行業，或者其他行業，都有技術門檻。於是大家集體炒房，進一步推高房價。

第五，城市的引力。

這不僅是城市化帶來的，而是經濟規律早就對。大城市以其就業機會、創業機會、發展機會、教育配套等綜合因素，成為人口流入區域，大量人口聚集，進一步催生巨大需求，這樣一線城市房價，就以全球人都看不懂的速度，向上、向上、向上。中國億萬富豪僅次於美國，40年改革開放，在14億人中，早就多少千萬、億萬富豪；以及百萬級中產，他們都奔著大城市而去。

這是一個論文體量的問答，真要回答比較完整，需要大量資料來論證。但基本上這些因素，已經能夠說明房價上漲的動能。

簡單地說，貨幣超發推動房價無序暴漲，是有道理的。但房價漲幅如此驚人，卻是多種因素共同造成的。

波士財經

這個說法最早出自於著名的任大炮。

1，過去20年重要的財富累積方式就是持有資產，因為資產的升值速度驚人，從礦業到土地、房產都是如此，所以負債加槓桿買資產比較容易掙錢。

2、資產的漲價與貨幣超發有很大關係。貨幣的價格跟貨幣的數量相關性很大，所以有通縮和通脹兩種現象，以前金本位的時候，貨幣是不能隨便發行的，但改為依託國家信用發幣之後，貨幣超發的現象就比較嚴重了。我們一般用m2來衡量貨幣的數量，m2包括現金+儲蓄（活期+定期）。每年m2的增速不一，平均算下來15%左右。

3、所以可以算個簡單的賬，1998年左右北京的房價大概4千左右，現在考慮政府限價的因素不到7萬。 如果考慮貨幣增發的因素，當年的4000塊，每年稀釋15%，到2017年底差不多相65000左右，跟當前北京的限價是差不多的，限價之前的走勢比現在高，但不管怎麼說，其實房價裡的大部分增量是因為貨幣增發的原因。

4、這個也能理解，1998年4千的房價多數人也是覺得貴，能買得起的啥年月都可以入手，買不起的確實比較難，只是房子是剛需，增值又快，所以很多人砸鍋賣鐵買房，這個也是能理解的。

大貓財經

應該說這句話講到點子上去了，房價上漲的確與貨幣超發有關，但也不是完全。您想，如果貨幣不超發，房貸利率不長期處於低位，貨幣政策不寬鬆，房地產金融有限槓桿，房價怎麼可能這些年來翻個十倍呢？當然也有人說，房價上漲與沒有開徵房產稅、土地供應不足有關係，但畢竟這是次要因素，無論哪種商品漲價，主要原因就是貨幣發行超發的結果。

一直以來，我國廣義貨幣M2增速相當驚人，2012年，中國M2餘額接近100萬億，當時就有專家指出，M2接近百億，而同期的美國M2摺合成人民幣也不超過60萬億元人民幣。而截止2018年的3月末，廣義貨幣(M2)餘額173.99萬億元。也就是說，僅用了6年的時間，M2規模就擴大了近74萬億元，貨幣擴張為啥這麼猛，就是房貸和開發貸需求猛增，拉動了M2規模的快速增加。

如果用M2/GDP來衡量貨幣超發情況，美國只有0.6到0.7，而中國則高達1.87。而到了2017年我國的GDP總量超過82萬億，而今年3月末M2達到173.99萬億，這就意味著，M2是GDP的2倍。您想，M2的規模是GDP（國民生產總值）的2倍，那只有一個結果，要麼物價飆升，要麼房價狂漲，鑑於我國的貨幣超額髮行主要是房地產領域的需求量增大，所以流向商品市場的資金相對少一些。

目前房貸市場形成了這樣一個循環，巨大的購房需求推高M2。正是因為各種房地產貸款需求上升，才使得銀行的貸款流向樓市，而當大量資金流入到房地產領域後，又進一步推高了房價。房價被繼續推高後，又有新的購房貸款需求，新的房貸需求被銀行審核通過後，新的一批房貸又發放出來，又開始推高房價。如此往得，房價焉能不漲呢？

不執著財經

近期繼房租漲價之後，壽光受災之後，蔬菜價格也大漲，國際油價，鋼材水泥也在漲價，似乎讓我們看到了通貨膨脹的一點影子，在這樣的一個背景之下，來討論這樣一個話題是比較有意思的。

整體來說，這句話是有一定道理的。要知道過去四十年，中國廣義貨幣供應量M2年均增速15%，1998年-2017年M2增長16倍，從各類資產價格表現看，絕大部分的工業品、大宗商品、債券、銀行理財等收益率都大幅跑輸，的確超發的貨幣發行量，使得物價上漲，但漲幅並沒有跑贏印鈔機的增長速度的。這就是為什麼我們一直會感概錢不值錢了，因為漲的不是商品價格，而是超發的貨幣。

如果大家覺得40年的時間太長，那我們就從08年開始計算，一直到去年，M2從47.52萬億增長到了167.68萬億，9年時間平均增長速度是38%，而我國的gdp增長速度是8%左右，（如下圖）處於對比這樣的一個數字，大家就清楚了為什麼很多人即便買房有全款的實力，也不會付全款，而是選擇按揭，雖然在絕對數字上會多付很多利息，但是相對貶值的速度，還是很划算的，還有就是很多企業家也特別懂的借款加槓桿來擴大經營規模也同樣是這樣的道理。

而且，在全球各國當中，我國M2的增速也是最快的（如下圖）

大家怎麼看呢？歡迎評論區探討！

侯賢平

他的意思是房子的實際價值沒有上漲，只是因為通貨膨脹讓房子的價格看起來高而已。打一個比方，你是一個賣早點的商家，原來你一年能賺10萬，房子需要100萬，可是過了幾年你一年能賺20萬，房子漲到了200萬。不變的是你還是在同樣的地方給同樣的人賣早點，也就是說你創造的價值本身並沒有多大變化，但是你的收入提高了，這種收入是基於通貨膨脹，而不是基於你的勞動效率提高；

從這個角度來說，這句話是有一定道理的；

因為實際上，在這種情境下，房子的支出佔收入的比重沒有太大變化，因此，我們可以認為房子的實際價值並沒有發生太大的變化。

但是，在實際的經濟中，卻不完全是這樣的；

房子的質量在變；以前簡單的房子，現在是高樓大廈

房子的需求在變；以前在哪住都一樣，現在要求便利；

房子的性質在變；以前沒有投資，現在房子變成投資的房產；

這些都會影響到房子的實際價值，也就是佔比收入比重。

以股易金

相關統計數據顯示，2008年12月末，廣義貨幣供應量(M2)餘額為47.52萬億元，2017年12月末廣義貨幣(M2)餘額167.68萬億元人民幣，9年的時間漲了漲了3.5倍。

從08年末到17年末，平均經濟增速在8%左右，與之相應的貨幣需求為47.5萬億元。也就是說如果貨幣發行量為95萬億元(47.5+47.5)時，是不會發生通過膨脹的，物價是穩定的，但實際上超發了73萬億。

超發的73萬億意味著什麼，意味著08年的1塊錢相當於17年的1.7元，當然這一切都是基於財務統計數據而言的，這些數據的真實性是有待商榷的，實際情況要比我們想的差一點，到底差多少呢？

不妨看看這10年來身邊物價變化，吃的這方面還是比較值得一說的，08年一個肉餡包子是5毛錢，一碗熱乾麵是2塊錢，現在一個肉包子差不多要1.5元一個，一碗熱乾麵要5塊錢，漲了2.5~3倍。

再看看工資水平，這幾年各行業中教師工資漲幅無疑是比較大的，08年教育行業國有單位在崗職工的平均工資為2500~3000元左右，17年平均工資為5000~6000元左右，漲了2倍。

不過衡量貨幣發行程度最有代表性的應該說是黃金了，因為黃金的保值能力是最強的，即使有水分也會很快在流通中擠幹水分。08年8月國內黃金價格約為180元每克，17年8月黃金價格約為280元每克，漲了1.6倍。

綜合來看由於貨幣發行量的原因造成的物價貶值應該在2倍左右，具體提現到房地產上，應該是08年100萬可以買一套房子，17年用200萬就可以了。

而實際上又是什麼樣子呢？以北上廣深為代表的一線城市，漲了5倍，廣大的二線城市漲幅都在3倍以上。

確切的說，應該是除了房子，大部分物品的價格體現了貨幣發行量，一線房子在貨幣發行量的基礎上至少透支了10年，二線城市至少透支了5年。

徐徐成翔

這種說法是有道理的，因為在這些年裡，貨幣超發的現象十分嚴重，但是物價僅僅溫和通脹，那麼剩下的錢大多去哪裡了呢？那就是去了房地產行業，推高了房價。

其實所謂超發貨幣也並不是印了那麼多錢，而是借貸規模越來越大，如果一個人靠著自己的首付來買房，假設他交了首付的30%，那麼剩下70%的貸款就是從銀行貸的，這就等於變相印了這些錢。其實並沒有這麼多錢印出來，只不過是銀行給他的授信顯得錢多了，就這樣大筆資金就這樣沉澱在了房地產市場裡。

所以這些年來房地產市場的暴漲很大程度上就是授信越來越多，貸款放得越來越多，導致大量錢湧入房地產行業，順水推舟推高了房價。

如果放水不會持續，比如說貨幣發行是收緊的，銀行貸款很難批准出來的情況下，那麼房價就會造成陰跌的狀態。這是因為沒有人再敢買房了，也貸不出款來買房了，導致原本虛高的房價很難找到人接盤，也就只是紙面數字，有些人就扛不住房子無法成交，而只能選擇降價。這就是為什麼現在隨著放水量減少，管住貨幣總閘門之後，大城市的房價進入高位橫盤乃至陰跌狀態的原因了。

海匯觀潮

過去10年，在中國只要兩樣一直漲的，一樣是M2（廣義貨幣）發行量，另外一樣是房價。

再看看這些年去槓桿的效果，都到了企業居民個人身上去了。

近日，中國人民大學經濟學院副院長陳彥斌在中國宏觀經濟論壇上指出：“以家庭債務/家庭可支配收入測算，中國家庭部門槓桿率高達110.9%，已經超越美國。”

總體來看，這些年漲的不是房價，是貨幣發行量還是很有道理的。貨幣超發推動房價暴漲，政府槓桿率向居民轉移，還是沒做好藏富於民啊。

以下，自行腦補評論。

股海獵人

這是有一定道理的，但也有些片面。從1998年開始，到2017年，Ｍ2廣義貨幣量漲了16倍，達到了167萬億元。根據這一數據，你就可以按當地的水平測算一下了。

一是房價。我住的地方就是98年買的，當時每平方600多元（五、六線城市），現在的房價是每平方平均價5500多元，漲了不到10倍，沒跑贏Ｍ2.

二是工資。98年約600多元，現在同一級別5000多元，也沒有跑贏。

三是建築成本。98年框架結構不到500元，現在20多層的含水電、消防也就1700多元，更是沒漲多少。

四是地價，現在的樓面價約1200元左右，也沒漲到10倍。

大家還可以繼續算算其它方面的價格，再進行一個對比，就可以更明瞭。一句話，這二十年Ｍ2肯定是超發了，人民幣實際上是“外升內貶”，體現出房價高漲也就不奇怪了。

關鍵字: 超發 央媽 財經