柯是我

不知道大家有没有发现，每次央妈“放水”（向市场注入资金），关于房价上涨的言论就会铺天盖地。

1、我国货币供给持续增长，潘石屹：通通跑到房地产

一般来说，要看货币发行量增长多少，可以看一个衡量货币供给的重要指标，它叫M2，也称广义货币，从多个维度囊括了市场上几乎所有的资金量。相信大伙都知道，如果货币一旦超发严重，会带来严重的通货膨胀，比如津巴布韦和委内瑞拉就是最好的例子。而我国的M2持续增长，市场上的钱越来越多，但我国总体物价增幅不大。

那么，为何在货币持续增长的背景下，我国的物价却能保持平稳呢？原因是这些钱都流入了房地产市场，也只有房地产能积蓄如此庞大的资金量，从房价的涨幅就能看出。换个角度来看，市场没有钱，拿什么来炒房。

著名地产商潘石屹也曾说过，“超发的钱跑哪去了？难道跑到葱上、猪肉上去了？这些市场都太小了装不下，最后都跑到房地产上了，它是一个蓄水池，现在房地产市场规模几百万亿。”

2、货币增幅带动房价上涨，但经济发展才是“源头”？

另外，货币发行量增速过快，房价似乎也会增长过快。2009年~2012年4年间M2只增长了50万亿人民币，而2013年~2017年5年间M2增长了70.2万亿人民币，相当于比之前年均增长1.5万亿人民币。不难发现，房价也在这几年出现了过快上涨，大家可以看上图一线城市的房价走势。因此，房价上涨还是跟货币发行的数量和增速有一定关系。

事实上，影响房价的因素还有很多，包括土地供需不平衡、城镇化加快、心理预期、购房需求等等。比如近几十年来，我国城市经济快速发展，大量人口农村人口涌入城市，而农村人口要想扎根城市，通过买房是最好的途径，这无疑给房地产市场带来了巨大的需求，房价也就有了上涨空间。

3、土地不够、炒房涌入，都为房价提供上涨动力

土地供需不平衡，也是造成房价上涨的原因之一。建设商品房需要使用住宅用地，而住宅用地就如同商品一样，供不应求同样会上涨。由于商业和工业开发用地急剧增加，大城市的住宅可用地面临愈加紧缺的局面，那么地价就会上涨，羊毛出在羊身上，房价还能不涨？

值得一提的是，大多投资者持续看好大城市的房价，给房地产提供了良好的投资预期。他们认为购房刚需足够大，房价没有下跌的可能，于是纷纷加入到炒房大军的队伍，愿意接盘的人越来越多，结果房价也就不断上涨。总的来说，造成房价不断上涨的条件有很多，缺了哪一个都不行。

金十数据

这个说法有一定的道理。

2000年，我国M2是13.46万亿；2017年这个数字是167.68万亿。

17年时间增长12倍。

2000年GDP是10.03万亿；2017年我国GDP82.71万亿。

17年时间增长8.2倍。

2000年我国房价平均是2000元左右；2017年我国200个县城房价超过9000元。北上广深就不说了啊，地球人都知道。

相对于GDP增长，显然货币是超发的。超发的货币哪儿去了？主要是被房地产吸收率。

货币增发是房价上涨的核心推动力，但不是唯一的推动力。

因为房价上涨是一个综合因素。

首先是城市化的需求。

不管任何产品，只要市场需求旺盛，供不应求，那么价格上涨就是必然。这是一个重要原因。2000年，中国城市化率大概是36.22.到了2017年，这个数字已经变为58%。城市化简单地说，就是农村变城市，农民变市民。17年时间，22个点位的变化，意味着至少有3亿人“变身”市民，这3亿人进入城市，多大的需求啊！2017年美国全国人口就3.24亿，也就是17年时间，几乎完成美国全国的城市化。大需求推动大发展，房价上涨就可以理解。

其次是土地供应。

我们国家对土地管理是很严格的。首先是保证大家有饭吃，14亿人口，如果不能自给自足，那是非常可怕的一件事儿。所以我国耕地变为商业用地、工业用地，是有严格限制的。18亿亩耕地红线，已经存在很多年来。每一年国家都有指标，哪些城市多少土地指标，都有一定的规矩。在土地供应有限的情况下，早期盖房子的速度，是跟不上买房子的速度。

第三是经济发展。

这也是非常核心的因素。

从2000年到2017年，GDP总量上涨了8倍多。即使按照这个速度，房价上涨8倍也是很正常的。房价上涨超过8倍，是因为前期需求开始被释放。要知道，我国房改是在1998年才正式启动，从改革开放到1998年这么多年积累的消费能力，之后全面爆发，房价涨速超过GDP增速就成为必然，因为前面赚钱的人，需求突然开始释放出来，力量是非常巨大的。

第四，投资收益。

因为上述原因的共同作用，房价涨速超过了经济增速，甚至超过了货币发行增速，这里存在巨大的投资收益，而且这个投资，没有门槛，有钱就行。不像高科技行业，或者其他行业，都有技术门槛。于是大家集体炒房，进一步推高房价。

第五，城市的引力。

这不仅是城市化带来的，而是经济规律早就对。大城市以其就业机会、创业机会、发展机会、教育配套等综合因素，成为人口流入区域，大量人口聚集，进一步催生巨大需求，这样一线城市房价，就以全球人都看不懂的速度，向上、向上、向上。中国亿万富豪仅次于美国，40年改革开放，在14亿人中，早就多少千万、亿万富豪；以及百万级中产，他们都奔着大城市而去。

这是一个论文体量的问答，真要回答比较完整，需要大量资料来论证。但基本上这些因素，已经能够说明房价上涨的动能。

简单地说，货币超发推动房价无序暴涨，是有道理的。但房价涨幅如此惊人，却是多种因素共同造成的。

波士财经

这个说法最早出自于著名的任大炮。

1，过去20年重要的财富累积方式就是持有资产，因为资产的升值速度惊人，从矿业到土地、房产都是如此，所以负债加杠杆买资产比较容易挣钱。

2、资产的涨价与货币超发有很大关系。货币的价格跟货币的数量相关性很大，所以有通缩和通胀两种现象，以前金本位的时候，货币是不能随便发行的，但改为依托国家信用发币之后，货币超发的现象就比较严重了。我们一般用m2来衡量货币的数量，m2包括现金+储蓄（活期+定期）。每年m2的增速不一，平均算下来15%左右。

3、所以可以算个简单的账，1998年左右北京的房价大概4千左右，现在考虑政府限价的因素不到7万。 如果考虑货币增发的因素，当年的4000块，每年稀释15%，到2017年底差不多相65000左右，跟当前北京的限价是差不多的，限价之前的走势比现在高，但不管怎么说，其实房价里的大部分增量是因为货币增发的原因。

4、这个也能理解，1998年4千的房价多数人也是觉得贵，能买得起的啥年月都可以入手，买不起的确实比较难，只是房子是刚需，增值又快，所以很多人砸锅卖铁买房，这个也是能理解的。

大猫财经

应该说这句话讲到点子上去了，房价上涨的确与货币超发有关，但也不是完全。您想，如果货币不超发，房贷利率不长期处于低位，货币政策不宽松，房地产金融有限杠杆，房价怎么可能这些年来翻个十倍呢？当然也有人说，房价上涨与没有开征房产税、土地供应不足有关系，但毕竟这是次要因素，无论哪种商品涨价，主要原因就是货币发行超发的结果。

一直以来，我国广义货币M2增速相当惊人，2012年，中国M2余额接近100万亿，当时就有专家指出，M2接近百亿，而同期的美国M2折合成人民币也不超过60万亿元人民币。而截止2018年的3月末，广义货币(M2)余额173.99万亿元。也就是说，仅用了6年的时间，M2规模就扩大了近74万亿元，货币扩张为啥这么猛，就是房贷和开发贷需求猛增，拉动了M2规模的快速增加。

如果用M2/GDP来衡量货币超发情况，美国只有0.6到0.7，而中国则高达1.87。而到了2017年我国的GDP总量超过82万亿，而今年3月末M2达到173.99万亿，这就意味着，M2是GDP的2倍。您想，M2的规模是GDP（国民生产总值）的2倍，那只有一个结果，要么物价飙升，要么房价狂涨，鉴于我国的货币超额发行主要是房地产领域的需求量增大，所以流向商品市场的资金相对少一些。

目前房贷市场形成了这样一个循环，巨大的购房需求推高M2。正是因为各种房地产贷款需求上升，才使得银行的贷款流向楼市，而当大量资金流入到房地产领域后，又进一步推高了房价。房价被继续推高后，又有新的购房贷款需求，新的房贷需求被银行审核通过后，新的一批房贷又发放出来，又开始推高房价。如此往得，房价焉能不涨呢？

不执著财经

近期继房租涨价之后，寿光受灾之后，蔬菜价格也大涨，国际油价，钢材水泥也在涨价，似乎让我们看到了通货膨胀的一点影子，在这样的一个背景之下，来讨论这样一个话题是比较有意思的。

整体来说，这句话是有一定道理的。要知道过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%，1998年-2017年M2增长16倍，从各类资产价格表现看，绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输，的确超发的货币发行量，使得物价上涨，但涨幅并没有跑赢印钞机的增长速度的。这就是为什么我们一直会感概钱不值钱了，因为涨的不是商品价格，而是超发的货币。

如果大家觉得40年的时间太长，那我们就从08年开始计算，一直到去年，M2从47.52万亿增长到了167.68万亿，9年时间平均增长速度是38%，而我国的gdp增长速度是8%左右，（如下图）处于对比这样的一个数字，大家就清楚了为什么很多人即便买房有全款的实力，也不会付全款，而是选择按揭，虽然在绝对数字上会多付很多利息，但是相对贬值的速度，还是很划算的，还有就是很多企业家也特别懂的借款加杠杆来扩大经营规模也同样是这样的道理。

而且，在全球各国当中，我国M2的增速也是最快的（如下图）

大家怎么看呢？欢迎评论区探讨！

侯贤平

他的意思是房子的实际价值没有上涨，只是因为通货膨胀让房子的价格看起来高而已。打一个比方，你是一个卖早点的商家，原来你一年能赚10万，房子需要100万，可是过了几年你一年能赚20万，房子涨到了200万。不变的是你还是在同样的地方给同样的人卖早点，也就是说你创造的价值本身并没有多大变化，但是你的收入提高了，这种收入是基于通货膨胀，而不是基于你的劳动效率提高；

从这个角度来说，这句话是有一定道理的；

因为实际上，在这种情境下，房子的支出占收入的比重没有太大变化，因此，我们可以认为房子的实际价值并没有发生太大的变化。

但是，在实际的经济中，却不完全是这样的；

房子的质量在变；以前简单的房子，现在是高楼大厦

房子的需求在变；以前在哪住都一样，现在要求便利；

房子的性质在变；以前没有投资，现在房子变成投资的房产；

这些都会影响到房子的实际价值，也就是占比收入比重。

以股易金

相关统计数据显示，2008年12月末，广义货币供应量(M2)余额为47.52万亿元，2017年12月末广义货币(M2)余额167.68万亿元人民币，9年的时间涨了涨了3.5倍。

从08年末到17年末，平均经济增速在8%左右，与之相应的货币需求为47.5万亿元。也就是说如果货币发行量为95万亿元(47.5+47.5)时，是不会发生通过膨胀的，物价是稳定的，但实际上超发了73万亿。

超发的73万亿意味着什么，意味着08年的1块钱相当于17年的1.7元，当然这一切都是基于财务统计数据而言的，这些数据的真实性是有待商榷的，实际情况要比我们想的差一点，到底差多少呢？

不妨看看这10年来身边物价变化，吃的这方面还是比较值得一说的，08年一个肉馅包子是5毛钱，一碗热干面是2块钱，现在一个肉包子差不多要1.5元一个，一碗热干面要5块钱，涨了2.5~3倍。

再看看工资水平，这几年各行业中教师工资涨幅无疑是比较大的，08年教育行业国有单位在岗职工的平均工资为2500~3000元左右，17年平均工资为5000~6000元左右，涨了2倍。

不过衡量货币发行程度最有代表性的应该说是黄金了，因为黄金的保值能力是最强的，即使有水分也会很快在流通中挤干水分。08年8月国内黄金价格约为180元每克，17年8月黄金价格约为280元每克，涨了1.6倍。

综合来看由于货币发行量的原因造成的物价贬值应该在2倍左右，具体提现到房地产上，应该是08年100万可以买一套房子，17年用200万就可以了。

而实际上又是什么样子呢？以北上广深为代表的一线城市，涨了5倍，广大的二线城市涨幅都在3倍以上。

确切的说，应该是除了房子，大部分物品的价格体现了货币发行量，一线房子在货币发行量的基础上至少透支了10年，二线城市至少透支了5年。

徐徐成翔

这种说法是有道理的，因为在这些年里，货币超发的现象十分严重，但是物价仅仅温和通胀，那么剩下的钱大多去哪里了呢？那就是去了房地产行业，推高了房价。

其实所谓超发货币也并不是印了那么多钱，而是借贷规模越来越大，如果一个人靠着自己的首付来买房，假设他交了首付的30%，那么剩下70%的贷款就是从银行贷的，这就等于变相印了这些钱。其实并没有这么多钱印出来，只不过是银行给他的授信显得钱多了，就这样大笔资金就这样沉淀在了房地产市场里。

所以这些年来房地产市场的暴涨很大程度上就是授信越来越多，贷款放得越来越多，导致大量钱涌入房地产行业，顺水推舟推高了房价。

如果放水不会持续，比如说货币发行是收紧的，银行贷款很难批准出来的情况下，那么房价就会造成阴跌的状态。这是因为没有人再敢买房了，也贷不出款来买房了，导致原本虚高的房价很难找到人接盘，也就只是纸面数字，有些人就扛不住房子无法成交，而只能选择降价。这就是为什么现在随着放水量减少，管住货币总闸门之后，大城市的房价进入高位横盘乃至阴跌状态的原因了。

海汇观潮

过去10年，在中国只要两样一直涨的，一样是M2（广义货币）发行量，另外一样是房价。

再看看这些年去杠杆的效果，都到了企业居民个人身上去了。

近日，中国人民大学经济学院副院长陈彦斌在中国宏观经济论坛上指出：“以家庭债务/家庭可支配收入测算，中国家庭部门杠杆率高达110.9%，已经超越美国。”

总体来看，这些年涨的不是房价，是货币发行量还是很有道理的。货币超发推动房价暴涨，政府杠杆率向居民转移，还是没做好藏富于民啊。

以下，自行脑补评论。

股海猎人

这是有一定道理的，但也有些片面。从1998年开始，到2017年，Ｍ2广义货币量涨了16倍，达到了167万亿元。根据这一数据，你就可以按当地的水平测算一下了。

一是房价。我住的地方就是98年买的，当时每平方600多元（五、六线城市），现在的房价是每平方平均价5500多元，涨了不到10倍，没跑赢Ｍ2.

二是工资。98年约600多元，现在同一级别5000多元，也没有跑赢。

三是建筑成本。98年框架结构不到500元，现在20多层的含水电、消防也就1700多元，更是没涨多少。

四是地价，现在的楼面价约1200元左右，也没涨到10倍。

大家还可以继续算算其它方面的价格，再进行一个对比，就可以更明了。一句话，这二十年Ｍ2肯定是超发了，人民币实际上是“外升内贬”，体现出房价高涨也就不奇怪了。

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