一句“活下去”，將房地產公司的轉型潮攪得更熱，但做慣了高舉高打的資金密集型模式，想要轉向輕資產運營並非易事。綠城的“輕資產”發展之路成效如何，有待長期觀察
《投資者報》記者 向勁靜
近一段時間，房地產龍頭企業萬科的一句“活下去”刷爆朋友圈，同時也使得房地產企業轉型的話題引起市場熱議。
在眼下的房企大轉型時代，綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”，3900.HK）也是轉型大軍中備受關注的房企之一。
自去年起，綠城中國優化了組織架構，形成了“一體五翼”的新格局。進入與中交全面合作的階段之後，綠城中國的發展有了怎樣的變化？相比其他的房企而言，綠城中國的轉型有著怎樣的機遇與挑戰？就此類問題，《投資者報》記者採訪到綠城中國相關人士，得到較為詳細的答覆。
01
“輕重並舉”的轉型
有不少房地產企業選擇更名轉型，將公司名稱裡的“房地產”、“置業”等相關名詞刪掉，取而代之以“發展”、“控股”、“集團”等字樣，並紛紛表示，不是“去地產化”，而是要紮紮實實地進行多元化轉型。
從去年開始，綠城中國優化了組織架構，形成了“一體五翼”的新格局。即：以綠城中國為主體，形成了綠城房產、綠城管理、綠城資產、綠城小鎮和綠城生活五大業務板塊。
綠城中國執行董事兼行政總裁張亞東表示，綠城中國仍將以“輕重並舉”為發展戰略導向，既著重提升重資產板塊的盈利能力，與大股東中交集團進行戰略協同，也大力培育輕資產板塊使其成為新的盈利增長點，從而有效提升核心競爭力，向理想生活綜合服務商轉型。
那麼，進入2018年以來，綠城中國的轉型成效如何？
綠城中國相關人士對記者表示，根據“輕重並舉”發展導向優化組織架構和管理體系，在“一體五翼”基礎上，已形成了11個重資產單元(包括綠城理想小鎮集團、綠城楊柳郡集團、杭州亞運村項目，以及浙江、華東、西南、華中、北方、山東、華南、海外等8個城市公司)和5個輕資產單元（包括綠城管理集團、綠城資產集團、綠城理想生活集團、綠城房屋科技集團和綠城中國雄安公司）的組織架構。
“未來，綠城中國的主營業務不會改變，同時加強對輕資產模塊的探索和研究。”上述綠城中國相關人士說。
據瞭解，此前綠城中國還與中國鐵塔進行了戰略合作，並面向未來5G時代打造“數字地產、智慧地產”。那麼當前該項目進展如何？
綠城中國相關人士說：“未來，雙方會加強在物聯網、智能信息化等領域的合作，積極探索‘房地產+信息化’的發展方向及路徑。具體方案還在規劃中。”
那麼，就綠城中國而言，其轉型有著怎樣的優勢與挑戰？
談及轉型優勢，綠城中國相關人士指出，在產業佈局方面，確立了 “輕重並舉”的發展導向，推動公司發展動能，從對資源、資金的高度依賴向依靠團隊、品牌、專業能力轉變，同時不斷提升公司的風險管控能力，減少房地產行業週期性波動對公司的影響。目前輕資產，如代建管理、房屋4S、養老等板塊發展迅速。
“轉型的挑戰，主要是行業週期性的風險。拿地之前充分做好市場研判，提前開始設計工作；加強產品創新研究，推進標準化建設，強化品質核心競爭力，提升運營效率。”該人士說道。
02
投資項目銷售增長乏力
從業績表現角度看，轉型中的綠城中國提交了怎樣的一份成績單？
綠城中國發布公告稱，2018年上半年，綠城中國實現總收入335.3億元，同比增長220%；除稅前利潤為55.7億元，同比增長111%；淨利潤為31.2億元，同比增長145.7%；股東應占核心利潤為31.5億元，同比增長189.8%；合同銷售金額約為754億元，其中代建業務合同銷售金額為280億元。
此外，2018年上半年，綠城集團實現合約銷售金額754億元，同比增長26.7%，主要源於代建業務的貢獻明顯增加。值得注意的是，綠城中國的自身投資項目銷售增長相對乏力。
具體來看，上半年代建項目合約銷售金額為280億元，合約銷售面積約207萬平方米，同比分別增長約83%和47%。而綠城集團自身投資項目的合約銷售額為474億元，同比僅增長7.2%，合約銷售面積則同比下降了6.3%至192萬平方米，投資項目銷售增長乏力。上半年綠城投資項目的整體去化率約為62%，其中新增去化率達80%，相對於2017年全年72%的整體去化率有所降低。
另外，目前綠城中國的負債情況是：一年內到期佔33.7%，一年以上到兩年的佔21.5%，兩年以上是44.8%。同時，截至6月末，綠城中國淨資產負債率為55.1%，比去年12月有所增長。公司針對負債率增長如何看？如何緩解這一情況？
就此，綠城中國相關人士說：“我們認為，淨資產負債率從去年12月的46.4%升至55.1%是適度增長，上半年公司新增土地19幅，總土地成本247.5億，綠城承擔金額184.4億。
而且這個負債水平也是在可比公司中屬於較低的。未來公司會將負債率控制在較為合理、健康的水平，確保公司持續、安全發展。”
03
下半年拿地將會有大動作
根據半年報數據顯示，上半年綠城共新增19個地塊，總建築面積約為440萬平方米，總價248億元，平均樓板價為5629元/平方米，相對於2017年下降24.9%。
今年上半年，綠城中國的銷售目標已完成47%，公司下半年拿地將會有大動作。據瞭解，此前綠城中國管理層提出，全年有1000億的拿地預算。在目前的市場環境下，是否仍會維持這一預算？就此，綠城中國相關人士表示：“鑑於目前公開市場已有較多起土地流拍，下半年拿地我們會更謹慎。全國樓價持續平穩，除了廈門等極少數城市下跌，其他均平穩。未來拿地仍是公司的先行指標，但是下半年拿地結構會發生變化，在傳統招拍掛市場中拿地，公司會認真研判市場變化，加大TOD模式（transit-oriented development，以公共交通為導向的開發模式）、運動系列（亞運村及全運村）等新項目投資拓展力度，同時加大輕資產板塊的投資力度。”■
（本文內容僅供參考，不構成投資建議，市場有風險，投資須謹慎）
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