行業整體規模增速放緩的同時，百強房企內部各梯隊實力分化也在加劇
出品：每日財報
去年樓市調控作用效果明顯，房企規模增速明顯放緩。
根據克而瑞研究中心發佈的2019年1月—12月《中國房地產企業銷售排行榜》，銷售全口徑的千億規模房企有34家，相比2018年增加了4家；而2018年千億房企新增了13家，千億規模公司增速在放緩。
如果具體到地產公司，《每日財報》注意到，綠地控股銷售規模基本零增長，華夏幸福甚至負增長，同比下降7%，綠城中國、陽光城則跌出20強。當然也有狂飆突進的公司，譬如世貿房地產、龍湖地產銷售規模躋身前10，金科集團、中國金茂、中梁控股則取代泰禾、富力、綠城中國成為TOP20的新面孔。
百強房企規模增速放緩
根據榜單排名及數據顯示，碧桂園全年實現銷售全口徑金額7715.3億元，自2017年以來穩坐榜首位置。萬科和恆大銷售全口徑金額分別為6312.1和6080.0，高居榜單前三。
而權益銷售榜單排名則稍有變化，中國恆大以5782.1億元躍居榜首，碧桂園和萬科地產以5477.9和4102.9的權益金額分別位列第二、第三，和2018年權益銷售榜單排名一樣，規模增長相對穩定。
其中，銷售全口徑，是指把企業集團連同合營及聯營公司所有項目計入業績的統計方式，不考慮權益比例和是否操盤。由於代建屬於輸出管理行為，在全口徑榜單數據中統一不包括代建產生的銷售業績。全口徑榜反映的是企業城市佈局和項目拓展的能力。
權益榜是以企業股權佔比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業績按照股權佔比計入相應企業。反映的是企業的資金實力與投資能力。
縱觀TOP200房企的累計權益銷售金額，較2018年來說，行業整體增速放緩顯著。截至12月末，TOP100房企的累計權益銷售金額同比增長6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。另外，從權益榜數據可以看出，近年來行業整體項目合作情況增多，TOP100房企銷售金額權益比從2016年的85%逐年下降至目前的75%左右。
換句話來說，房產行業整體規模增速與前兩年相比，整體是呈顯著放緩態勢發展的。
房產梯隊分化格局愈顯
根據榜單顯示，截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益銷售金額集中度已分別達到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。由此可見地產強者行強的格局愈發突出。
《每日財報》還注意到，行業整體規模增速放緩的同時，百強內部各梯隊房企分化格局加劇。
第一梯隊（TOP3）：碧桂園、萬科地產、中國恆大。總體穩定增長，截至2019年末，位列TOP3的房企全口徑銷售額均已突破5500億元，但是增速相較2018年同期明顯放緩。碧桂園和萬科地產的已經下降到個位數，分別為5.88%、3.99%。
第二梯隊（TOP4—10）：融創中國、保利發展、綠地控股、中海地產、新城控股、世茂房地產、華潤置地。這7家房企的全口徑銷售金額和權益金額分別在2400億元、1700億元以上，權益銷售金額集中度較2018年TOP4—10相比，由11.47%上升至11.89%。這其中增速最為緩慢的是綠地控股，僅有0.13%，增速最高的是世貿房地產，增幅48%。
第三梯隊（TOP11—20）：龍湖集團、招商蛇口、陽光城、金地集團、旭輝集團、中南置地、金科集團、中國金茂、中梁控股、華夏幸福。數據顯示，這10家房企規模企業集中度上升0.43%，梯隊競爭加劇，而且增速也非常可觀，絕大多數超過20%，表現最好的是金科集團，增幅高達51.8%。
第四梯隊（TOP21—30）：富力地產、融信集團、正榮集團、綠地中國、遠洋集團、雅居樂、奧園集團、祥生地產、佳兆業、榮盛發展。該梯隊房企集中度基本整體持平。
總的來說，TOP30梯隊房企受益規模化效應、全國佈局以及相對成熟的內部管控機制，未來更具行業競爭力、行業集中度也有繼續提升的空間。而隨著房地產市場資源加速向優勢企業聚集，可以說，TOP30房企已成為房企規模發展的分水嶺。
多家房企排名變動競爭激烈
2019年，頭部TOP5中的融創中國憑藉其收併購優勢、充裕的可售貨量以及優質的產品品質，首次突破5000億規模，9-11月連續三個月單月銷售均保持在600億元以上。2019年累計實現全口徑銷售金額5556.3億元，同比增長超20%，突破全年5500億元的銷售目標。
另外，《每日財報》注意到，還有一家房企——保利地產在2019年表現得也比較亮眼，排名TOP4，2019年全年的全口徑業績規模超4700億元，同比增速達16.2%，僅次於融創中國。
從數據來看，2019年TOP30之後各梯隊房企的集中度較2018年出現了降低的趨勢。而TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯隊集中度下降，在競爭格局進一步加劇的同時梯隊內部名次變動也將更趨頻繁。
相較於2018年的權益金額TOP10榜單，2019年世茂房地產和龍湖地產“擠掉”華夏幸福和華潤置地佔據一席之位。
世貿房地產2019年銷售金融超過2600億元，同比大增48%，規模快速飆進背後源於公司的瘋狂併購。這種逆市擴張另一面帶來的是高槓杆、緊張的資金狀況。龍湖地產去年銷售規模2425億元，同比增長20.86%。不過，《每日財報》也注意到，在風光業績背後2019年龍湖地產遭到很多業主關於質量的投訴，甚至有業主趕赴股東大會來揭短。對於龍湖地產來說，重量的同時也要重質，畢竟品牌形象一旦損壞彌補特別艱難。
值得一體的是，曾經的10強之一——華夏幸福則跌落十強。2019年，華夏幸福銷售規模只有1510億元，同比下降了7.23%，排名20位，是前20強中唯一規模下降的地產公司。
在TOP11—20中，旭輝集團從26名上升至19名，中國金茂從24名上升至20名。
起步上海的旭輝集團，從2018年深耕一二線和聚焦城市群，持續高增長，2019年銷售規模破2000億元，同比大增37.5%。在這個梯隊中，還有金科集團和中梁控股兩家地產公司銷售規模同比增速超過五成。
另外，《每日財報》還注意到，2019年奧園集團、遠洋集團、佳兆業、中國鐵建這4家房企成功躋身TOP30，其中，佳兆業排名上升10位，中國鐵建排名上升8位。
除此之外，TOP31—50的變化也不容忽視，變動較大莫屬華僑城，其從88名飆升至36名；綠城中國上升10個名次，而新力地產從30下跌到44名，藍光發展、佳源集團和融僑集團均下降了10個名次，還有一些排名變化幅度小的房企，但是縱觀TOP31—50，整體變動較大。
總體來看，目前房地產行業保持長期平穩發展的市場環境已趨於明朗，預計2020年企業整體規模增長將繼續維持穩中有升，百強房企內部的分化格局也會得到延續。而各梯隊房企在銷售金額門檻進一步提升、競爭愈演愈烈。
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