為了說明問題我先給大家講一個真實的案例：幾年前一個母親花了120多萬，作為首付款購買了一套房產，作為兒子結婚用房。為了表示誠意，當時房產登記在了兒子及兒媳的名下。可是沒有想到沒過多久，兒子兒媳婦鬧離婚，因為房子登記在兒子、兒媳婦名下，因此這套房產自然屬於夫妻共同財產，兒媳婦有權利分走一半。可問題是：購房時的首付款120多萬，是男方父母一輩子的積蓄加上向親戚借來的60多萬，才湊夠的這120多萬，由於是給自己兒子買房子，也不可能讓兒子給自己打個借條吧。
而且購房後，房屋還升值了不少。女方一分錢沒出，僅僅因為結婚了一年多，就將房產分走了一半，債務卻並不承擔，非說是父母贈與給雙方的。這可把父母給難壞了，來找我時都難過的不行了。那這種房產應該怎麼分呢？是不是女方只要結婚後，就有權利分割一半？是不是沒有借條就當然屬於贈與呢？
夫妻關係存續期間的房產非常複雜的問題，因為我們北京市的房產性質、種類特別多，包括：商品房、兩限房、經濟適用房、承租的公房、拆遷安置房、農村宅基地上房產、央產房、軍產房、共有產權房等等，非常多。要說清楚這些問題來，就得先簡單介紹一下我國婚姻法中關於夫妻共同財產及共同債務的有關規定。
我國婚姻法規定：夫妻關係存續期間取得的財產屬於夫妻共同財產，產生的債務屬於夫妻共同債務。看上規定的很簡單、明確，但實際上，我們的現實生活比法律規定要豐富多彩得多。你比如說：婚前一方付首付款購買的房子，婚後共同還貸款，這個房產是屬於婚前個人財產還是夫妻共同財產？
就算是夫妻一方個人購買的房產，婚後如果升值了，升值部分，屬於個人財產還是夫妻共同財產？婚前男方成立一個公司，很小，結婚後，經過經營成了資產上億的一個公司，這些資產是否屬於婚前個人財產？這些問題呀，都非常複雜，我們今天不可能全部講清楚。
今天我們只講有關房產的一些常見的問題法律是怎麼規定的以及為什麼要這麼規定:
1、婚前全款購買或繼承取得的房產，屬於婚前個人所有，升值部分也屬於婚前個人財產，離婚時另一方無權分割。
這個規定可能最沒有爭議。但這樣規定，對有些人來說也會覺得太不公平了。比如說楊振寧和翁帆的婚姻，他們兩個年齡差距巨大，估計大部分的財產都是楊教授婚前取得的，翁女士和他結婚再長的時間，也不可能轉變成夫妻共同財產，這是不是有點虧呀！上了年紀的人會知道，我們的婚姻法當初不是這樣規定的，1994年以前的婚姻法是這樣規定的：重大的財產經過8年、一般財產經過4年就變成了夫妻共同財產了，所以只要結婚熬過八年，所有財產都共有了。這樣的規定雖然與法治社會有點相悖，但其實也有其合理性，某種意義上，也讓夫妻關係更牢固，但現在已經改了，只能按照現在的規定來辦。
2、婚前一方支付首付款，婚後共同還貸的房產，離婚時怎麼分割？
這類的房產目前是最多的，也是最常見的。對於這類的房產分割問題，法律是這樣規定：如果夫妻之間有約定，按照約定辦。如果沒有約定，夫妻雙方離婚時，房產一般情況下會判給婚前購房的一方，由其給另一方補償，補償標準包括婚內共同還貸及升值部分。
比如一套房子2003年購買時50萬元，男方支付首付款10萬元，貸款40萬元。雙方2004年結婚，2017年離婚，離婚時貸款已經全部還清，房產市場價值800萬元。這種情況下，女方也能拿到200-300萬元的補償。
實際上在前幾年關於這類的房產還有一定的爭議，就是關於婚後升值部分是否應當計算在內，有的法院判決應當賠償，有的又判決不應當賠償，後來最高人民法院出臺的《婚姻法解釋三》把這個問題解決了。
婚姻法解釋三規定，升值部分應當計算在內，法律為什麼要這樣規定呢？因為婚後共同還貸部分的錢款本身屬於夫妻共同財產，另一方就有權利分割。至於房產升值部分的分割，雖然是婚前一方個人購買，但婚後雙方共同還貸，共同經營該房產，升值部分自然也應當歸雙方共同分享。
3、父母出資給子女購房的情況。
這個情況比較複雜，分婚前購買、婚後購買、房產登記在誰的名下，一方父母出錢還是雙方父母共同出錢等多種情況，法院判決最終的歸屬都不一樣，當然法院判決時一般法院按照對房產作出貢獻大小來確定分割比例。而對於出錢的父母而言，最關心的是自己花錢買的房子最後不要肥水流了外人田，而且有時又涉及到兒子兒媳關係的問題，確實不好辦？
那作為父母出錢為子女購房時，應當注意哪些方面呢？（1）如果時間及實力允許，最好在婚前購買，而不要在婚後購買。這樣做的好處是，一般即便不是付全款，只是付首付款，房產今後判給自己孩子的可能性也要大很多。而且對於另一方來說，感覺也很好，結婚就有房子住，或者是找了一個有房子的，感覺對方實力不錯，容易找到對象，是吧？
（2）但不是所有的人都能婚前購買呀，婚後購買的房產，就一定會認定為是夫妻共同財產嗎？答案是：不一定。至少法律規定：婚後一方父母出資購買，房產又登記在自己子女名下的，屬於夫妻一方個人財產。這類的出資一般理解成是全部出資，但因為現在房產價值很大，很多情況下也很難出全資，不過在分割時法院也會考慮購房時出資的大小來確定分割比例的。
（3）購房時，最好能登記在自己孩子的名下，如果登記在對方名下或登記在雙方名下，離婚時是肯定不可能認定為是夫妻一方財產的。
（4）對於父母大額的出資行為，如果方便的話，最好能讓雙方子女出具借條。這樣就成為了子女對父母的借款，日後不和，也可以作為夫妻共同債務的憑證。但在實踐中，父母讓子女出借條這樣的事情在關係好時，實在是不符合我們中國人的做事習慣，弄不好還可能傷了小兩口的心。可是這麼多錢，如果以後真離婚了，就被分掉一半了，也確實讓人不放心，就像剛才一開始我說的這個案例一樣，怎麼辦呢？
我認為這樣做可以最大限度的降低法律風險：讓自己的子女給自己出具一張借條，表明該借款的目的是為了購房。同時給錢的方式最好通過匯款轉賬的方式，在匯款單上留言寫明是用於借款買房。這樣做雖然不能百分之百的規避法律風險（因為只是自己的子女簽字，沒有子女配偶的簽字，一般離婚時對方都會主張自己不清楚或者這是個人債務，與自己無關），但法院會不會真的採信對方的說法呢？一般不會的，因為：
一是：涉案的金額較大，就算是父母子女之間，也不一定是贈與；
二是：因為糾紛都是發生在今後若干年，當年出具的借條，會被法院認為，確實是自己子女向父母借款，何況還有匯款轉賬記錄，也表明了是借款。一般法院會認為，沒有糾紛發生時，當事人的意思表示行為是最真實的；
三是：很多人問，即便是借款也是自己子女一方的借款呀，對方也不用承擔呀？彆著急，我們的法律規定：夫妻關係存續期間，夫妻一方的大額借款，通常會被認定為夫妻個人的借款，但另一方有證據證明該借款用於夫妻共同生活的除外。什麼意思呢？就是如果有證據能夠證明該借款是用於夫妻共同生活的話，那麼即便是夫妻一方的借款，也會認定為是夫妻共同債務。如果按照姚律師的做法，就有可能被認定為夫妻共同債務，因為該借款最終用於購買了夫妻共同居住的房產，也就是用於夫妻共同生活了。
說到這，我忍不住想給大家再解釋一下關於夫妻共同債務的認定問題。咱們國家原來最高人民法院發佈了一個司法解釋，認定夫妻關係存續期間產生的債務屬於夫妻共同債務，除非夫或者妻一方能夠證明該債務沒有用於夫妻共同生活。這是一個不太正確的司法解釋，導致了很多問題。很多人惡意利用這條規定，在離婚時與他人惡意合作，製造出一個或者一堆的債務來，然後要另外一方去證明沒有用於夫妻共同生活，這怎麼能證明的了?證明不了就變成夫妻共同債務了，很多人離婚就離出一大堆的債務來了。
我就認識這麼幾個人，這所謂的債務其實根本不存在，但他們卻要用一輩子的心血來償還，因為是法院判決讓他們償還的。好在最高人民法院的法官們及時醒悟，更正了這個錯誤，現在已經變成了：如果是夫妻關係存續期間產生的大額債務，只有夫或者妻一方簽字，則該債務先認定為夫妻一方個人債務，除非借錢的一方能證明該借款用於夫妻共同生活了。
看到沒有，現在的規定舉證責任反過來了。鑑於這種情況，在做的各位如果要給夫妻借錢，如果寫借條的話，一定要讓他們夫妻共同簽字，而不能只讓夫或者妻一方簽字，這樣就很有可能只會認定為夫妻一方的個人債務，風險就會增加很多。
4、婚姻關係存續期間，一方通過繼承獲得的房產。
婚姻關係存續期間繼承所獲得的房產份額通常屬於夫妻共同財產，夫妻雙方離婚時均有權利分割，除非繼承人、被繼承人明確表示，該財產只專屬於繼承人個人所有，其配偶無權分割。
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