西安樓市近來可謂幾家歡喜幾家愁。
一方面部分樓盤跟著全國市場的嗖嗖涼風變得好安靜，他們一邊默默學地產一哥喊著“活下去”，一邊又堅守著自己的高冷價格，不願降低一點逼格。
另一方面，部分“懂事”的樓盤深得民心，推200套有300多人排號，想買還不一定能搶上。
這一波遇冷，西安樓市表現的相當理性。這樣難得的表現也成了茶餘飯後人們的談資，或透著平靜，或透著驚慌。
可事實上，樓市不經常這樣嗎？時漲時跌，陰晴不定，在一個又一個週期中，有人不斷擁有，有人總是錯過。
樓市下行那些年，歷史總是驚人相似。
我國去年樓市銷售金額破6萬億 創歷史新高
- 降價第一計：暗渡陳倉
行業內最討厭的是第一個降價的，尤其是同行之間。但真到萬不得已，降價也是謀生的一個手段，但就算降也要降的“體面”。
比如：精裝改毛坯。
“精裝修”可是個好東西，它既是溢價的好道具，也是降價的保護傘。
原本只能賣1萬+的樓盤，加上個“豪宅精裝修”可能就輕鬆破2萬；同樣的道理，2萬的樓盤突然只賣1萬+，開發商也可以大言不慚：“這不是降價，是精裝改毛坯”。
當年的曲江華著中城、晶城秀府等都採用了這個伎倆。比如曲江華著中城，原本售價9800元/平，精裝改毛坯後直接降到8700元/平，也不知道這1100元/平的精裝到底是個啥標準？
如今的普華·熙岸、中海·曲江大城以及城南某熱銷盤等等都是既有毛坯又有精裝，想當年普華還是純毛坯呢，如今這樣是為了可以自由切換嗎？
再來幾個毛坯變精裝的例子，這可是這兩年西安火爆下的產物。
比如2015年北客站附近的某某國際城本是個毛坯均價也就6000元/平，後來被某地產大佬收購包裝，去年售價直逼一萬/平，這精裝做的相當賺。
再比如灞橋區紡西街某盤9月新公示精裝修價格10515元/平，而它之前的毛坯價9030元/平，加個裝修每平就能加價1000元多，也不知道有沒有人買賬！
同樣藉著東風想賺一筆的還有三迪楓丹，今年3月份的毛坯房也就8500元/平，誰知後來搞了精裝修，9月價格直逼15000元/平，不知道這近7000元/平的精裝修能逼格高到啥程度，目前我還沒見過一個普通住宅社區精裝標準能牛X至此！
- 降價第二計：以價換量
曲線救國的方法都用完了，就該考慮以價換量了。
猶記得2014的首創漫香郡年底的時候推出“工程抵款房”，均價5800元/平，那可是洋房社區，也稱得上品牌房企，但價格就是降了，相比此前6800元/平方米的均價直降1000餘元。
同片區對手也火速加入了“戰場”，開元第一城舉旗“起價5900元，直降1300元”，還推出購買兩房成功獎勵5000元，購三房成功獎勵8000元，激勵政策甚是動人。
同年，滻灞的合能十里錦繡4880元/平走起了團購路線，相比之前的5800元/平，也是降了不少；而位於北二環的新福興·面孔公社（新福興·紐約城）為了攬客不惜推出5折房源，在當年也確實起到一定療效。
降價有時就像多米諾骨牌，有了第一降，後面也就變得順理成章。
- 降價第三計：斷臂求生
清盤價也好，特價房也罷，這些樓盤往往經歷過樓市的高點，也曾經賺得盆滿缽滿，銷售末期讓些利降點價，也沒什麼大不了。
但對於一些“生不逢時”的項目，日子則很艱難，這其中麵粉價高者更甚。
斷臂求生還是苦等黎明？多數或主動或被迫選擇了前者。
2015年，位於曲江的西安三迪楓丹均價4700元/平，那時候西安的平均樓面價都在2000元/平左右，曲江樓盤賣4字頭，無疑是刷出了新高度！今年七月三迪地產溢價61%再拿地，不知道這次又要是個啥行情？
2015年的某品牌樓盤以1765元/平的樓面價入手長安某地塊，開發了一個高層洋房混合項目，而恰遇當年樓市不景氣，結果這樣的洋房社區竟也推出了5字頭住宅，想想著近兩千的樓面價和這5字頭售價的房子，該品牌樓盤也是著實“虧了”。
同樣的慘案在西安周邊也發生了不少，比如來自河南的昌建地產，由於2015年高陵市場也很不景氣，洋房開盤價才4000多元/平，而當年城北未央的倚能維蘭德小鎮，還是小高層現房社區，我親自去過綠化還不錯，但2014年洋房也只賣約3700元/平，現在想來真是意外+驚喜啊！
土地瘋狂那幾年，不少非地王都虧本了，地王估計當時已哭暈在廁所。
反觀現在，去年以來拍了不少地王，如果市場趨於平穩，限價仍不放開，日後地王的處境應該會很尷尬，比如今年7月以6240元/平樓面價拿地灃西的那位和8月以5810元/平樓面價拿地臨潼的那位，不知它們日後的樓盤要賣多少錢？
- 降價第四：打折攬客
城北，9月中旬開盤的世茂璀璨傾城在開盤當天發福利，全款打97折，首付四成以上打99折，可謂是識時務者啊！
在西鹹，濱江翡翠城的置業顧問說，已經開始全款95折、按揭97折了，同樣打折的還有十一期間開盤去化率還不錯的中南菩悅東望城，即將推出的新樓棟也有按揭讓位一個點的說法。
就連保利這樣的大佬也提出了自降價，可見確實生意不好做了。
好在，熬過寒冬就是春，經歷了2016-2018年的瘋狂，再艱難的日子都是過去。
如今，西安市場是有點寒意了，但也顯得理性了。
真正迴歸理性的市場，也會把客觀反映出來。高性價比的良心盤自然門庭若市；而地段、產品、價格綜合打分不夠的，也自然門可羅雀。
比如那個位於高陵的某品牌樓盤，精裝賣到11000元/平，面積區間140-160平，一套總價下來150多萬起，有點錢誰願意買到那？
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