西安楼市近来可谓几家欢喜几家愁。
一方面部分楼盘跟着全国市场的嗖嗖凉风变得好安静，他们一边默默学地产一哥喊着“活下去”，一边又坚守着自己的高冷价格，不愿降低一点逼格。
另一方面，部分“懂事”的楼盘深得民心，推200套有300多人排号，想买还不一定能抢上。
这一波遇冷，西安楼市表现的相当理性。这样难得的表现也成了茶余饭后人们的谈资，或透着平静，或透着惊慌。
可事实上，楼市不经常这样吗？时涨时跌，阴晴不定，在一个又一个周期中，有人不断拥有，有人总是错过。
楼市下行那些年，历史总是惊人相似。
我国去年楼市销售金额破6万亿 创历史新高
- 降价第一计：暗渡陈仓
行业内最讨厌的是第一个降价的，尤其是同行之间。但真到万不得已，降价也是谋生的一个手段，但就算降也要降的“体面”。
比如：精装改毛坯。
“精装修”可是个好东西，它既是溢价的好道具，也是降价的保护伞。
原本只能卖1万+的楼盘，加上个“豪宅精装修”可能就轻松破2万；同样的道理，2万的楼盘突然只卖1万+，开发商也可以大言不惭：“这不是降价，是精装改毛坯”。
当年的曲江华著中城、晶城秀府等都采用了这个伎俩。比如曲江华著中城，原本售价9800元/平，精装改毛坯后直接降到8700元/平，也不知道这1100元/平的精装到底是个啥标准？
如今的普华·熙岸、中海·曲江大城以及城南某热销盘等等都是既有毛坯又有精装，想当年普华还是纯毛坯呢，如今这样是为了可以自由切换吗？
再来几个毛坯变精装的例子，这可是这两年西安火爆下的产物。
比如2015年北客站附近的某某国际城本是个毛坯均价也就6000元/平，后来被某地产大佬收购包装，去年售价直逼一万/平，这精装做的相当赚。
再比如灞桥区纺西街某盘9月新公示精装修价格10515元/平，而它之前的毛坯价9030元/平，加个装修每平就能加价1000元多，也不知道有没有人买账！
同样借着东风想赚一笔的还有三迪枫丹，今年3月份的毛坯房也就8500元/平，谁知后来搞了精装修，9月价格直逼15000元/平，不知道这近7000元/平的精装修能逼格高到啥程度，目前我还没见过一个普通住宅社区精装标准能牛X至此！
- 降价第二计：以价换量
曲线救国的方法都用完了，就该考虑以价换量了。
犹记得2014的首创漫香郡年底的时候推出“工程抵款房”，均价5800元/平，那可是洋房社区，也称得上品牌房企，但价格就是降了，相比此前6800元/平方米的均价直降1000余元。
同片区对手也火速加入了“战场”，开元第一城举旗“起价5900元，直降1300元”，还推出购买两房成功奖励5000元，购三房成功奖励8000元，激励政策甚是动人。
同年，浐灞的合能十里锦绣4880元/平走起了团购路线，相比之前的5800元/平，也是降了不少；而位于北二环的新福兴·面孔公社（新福兴·纽约城）为了揽客不惜推出5折房源，在当年也确实起到一定疗效。
降价有时就像多米诺骨牌，有了第一降，后面也就变得顺理成章。
- 降价第三计：断臂求生
清盘价也好，特价房也罢，这些楼盘往往经历过楼市的高点，也曾经赚得盆满钵满，销售末期让些利降点价，也没什么大不了。
但对于一些“生不逢时”的项目，日子则很艰难，这其中面粉价高者更甚。
断臂求生还是苦等黎明？多数或主动或被迫选择了前者。
2015年，位于曲江的西安三迪枫丹均价4700元/平，那时候西安的平均楼面价都在2000元/平左右，曲江楼盘卖4字头，无疑是刷出了新高度！今年七月三迪地产溢价61%再拿地，不知道这次又要是个啥行情？
2015年的某品牌楼盘以1765元/平的楼面价入手长安某地块，开发了一个高层洋房混合项目，而恰遇当年楼市不景气，结果这样的洋房社区竟也推出了5字头住宅，想想着近两千的楼面价和这5字头售价的房子，该品牌楼盘也是着实“亏了”。
同样的惨案在西安周边也发生了不少，比如来自河南的昌建地产，由于2015年高陵市场也很不景气，洋房开盘价才4000多元/平，而当年城北未央的倚能维兰德小镇，还是小高层现房社区，我亲自去过绿化还不错，但2014年洋房也只卖约3700元/平，现在想来真是意外+惊喜啊！
土地疯狂那几年，不少非地王都亏本了，地王估计当时已哭晕在厕所。
反观现在，去年以来拍了不少地王，如果市场趋于平稳，限价仍不放开，日后地王的处境应该会很尴尬，比如今年7月以6240元/平楼面价拿地沣西的那位和8月以5810元/平楼面价拿地临潼的那位，不知它们日后的楼盘要卖多少钱？
- 降价第四：打折揽客
城北，9月中旬开盘的世茂璀璨倾城在开盘当天发福利，全款打97折，首付四成以上打99折，可谓是识时务者啊！
在西咸，滨江翡翠城的置业顾问说，已经开始全款95折、按揭97折了，同样打折的还有十一期间开盘去化率还不错的中南菩悦东望城，即将推出的新楼栋也有按揭让位一个点的说法。
就连保利这样的大佬也提出了自降价，可见确实生意不好做了。
好在，熬过寒冬就是春，经历了2016-2018年的疯狂，再艰难的日子都是过去。
如今，西安市场是有点寒意了，但也显得理性了。
真正回归理性的市场，也会把客观反映出来。高性价比的良心盘自然门庭若市；而地段、产品、价格综合打分不够的，也自然门可罗雀。
比如那个位于高陵的某品牌楼盘，精装卖到11000元/平，面积区间140-160平，一套总价下来150多万起，有点钱谁愿意买到那？
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