中國建設報
"特價優惠！購買特定房源免除一年物業管理費，現場購買'家電包'還能享受1萬元購房優惠……"近日，《中國建設報·中國房地產》在走訪深圳樓市時發現，除了降價銷售、打折促銷等直接的優惠購房活動，還有房企以"贈送"等為噱頭招徠客戶。
根據深圳房地產信息網公佈的最新數據，應屬銷售旺季的9月深圳新房成交量出現"急剎車"，創下今年除2月外的最低網籤數字。調控新政實施兩個月，加上近期全國多個城市出現購房降價、打折促銷現象，有觀點認為深圳樓市迎來了"降價潮"。
寸土寸金的深圳真迎來了"降價潮"嗎？《中國建設報·中國房地產》實地探訪了深圳市南山區、寶安區、龍崗區等地多個樓盤，發現確實有開發商推出價格促銷活動，但特價房等優惠主要出現在一些區位較偏遠的項目上。
受訪專家認為，下半年是開發商回款的重要階段，在各地嚴格的調控措施下，今年"金九銀十"成色不足，商家採取打折促銷的方式也不足為奇。雖然這不能代表整個市場未來的房價走勢，但透露出部分房價上漲過快城市的價格回調信號，符合"房住不炒"的基調。
市場成交和購房者心態發生變化
形成深圳樓市當前狀態的重要因素之一是"7·31調控新政"的實施。7月底，深圳發佈《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》，從企業購房、商務公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進行調控，打擊房地產市場的投機、投資行為。
在調控新政的加碼下，深圳樓市分化態勢明顯，既有眾多樓盤客戶來訪量明顯下降，也有部分樓盤熱銷，但總體來看，新政實施後市場成交量變化明顯。
據深圳房地產信息網公佈的最新數據，9月深圳新房成交套數僅2248套，去化面積22.03萬平方米，與8月相比，該兩項數據的跌幅均已接近四成。新房成交均價與8月的54089元／平方米基本持平，為54080元／平方米。
從深圳房地產信息網披露的數據來看，減少的成交量主要來自於剛需性住房。面積90平方米以下的新房8月成交量是2420套，9月僅有1501套。面積在90~144平方米的，8月成交了1027套，9月只有482套，而面積在144平方米以上的新房9月成交量卻從8月的241套增加到了265套。
與此同時，作為深圳樓市主力軍的二手房市場也是"愁雲慘淡"。據各大中介門店市場監測，7·31新政實施後客戶到訪量急劇下降，不足新政前的一半，有些門店甚至下跌70%以上。新政前的7月，二手房單日成交量在300~400套上下，進入9月以來，單日成交量大多在200多套徘徊，成交量與新政前相比接近腰斬。
在價格方面，深圳二手房成交均價9月為52867元／平方米，環比減少0.16%。而在8月，二手房的價格同樣是環比下跌，跌幅為0.14%。儘管下跌的幅度較輕微，由此釋放出的市場遇冷信號卻不可忽視。
與去年的"搶房"盛況相比，購房者的心態正在發生變化。"今年市場情況存在不確定性，擔心貿然入手會成為接盤俠。另外，深圳新的調控政策對住宅和公寓實行了不同年限的限售，加上新房並不能立即交房，這些都是要考慮的因素。在半投資半自住的初衷下，我覺得現在買房還需要觀望。"深圳市民王先生對當前樓市有著自己的思考。
"在過去房價一路上漲的時候，投資客投資意識主導下的購房行為只關注買入並賺得差價，'項目本身的質量如何'很大程度上被忽略。但隨著房地產調控的深入進行，尤其深圳今年以來嚴格調控打擊'炒房'行為，投資客離場，剛需者和改善需求者成為市場主要力量，這部分人群比較關注高性價比、高質量的樓盤項目，相反的項目則受到市場冷遇。"當地一位資深地產人士說道。
易居企業集團深圳公司副總經理潘傳燦認為，由於政府調控，現階段推出的豪宅產品一般價格相對較低，吸引了大量改善型、投資性客戶搶購。剛需產品因為市場觀望情緒濃厚，部分偏遠區域的剛需樓盤則需要採取降價、首付分期等手段攬客。
部分樓盤花式讓利促銷
"金九"銷售高峰預期不達，政策調控下開發商面臨去化難度增加、融資收緊等問題，在回款壓力下，開發商紛紛使出各種促銷手段。
《中國建設報·中國房地產》走訪發現，折扣力度較大的項目主要出現在一些區位、配套等條件沒有優勢的地方。例如在坪山區，泰富華一新盤項目在國慶節推出"9折"特價房，主打"最後一班單價2字頭車"優惠促銷活動，60套特價房源，10月7日下午排號選房，售完即止。不過，直到國慶節之後，在中介微信朋友圈內仍能看到這一樓盤的促銷信息。
據悉，坪山降價的新盤並非只有一家，多個樓盤都出現價格下調，並推出少數特價房吸引購房者。如位於坪山的天巒湖2期、財富城均在國慶節期間推出了特價房。
此外，大鵬新區更有項目降價逾2000元／平方米，降價後均價大約在3.7~3.9萬元/平方米，分為毛坯與精裝兩種方案。如果以毛坯總價計算，業主還可以選取分期首付的方式。具體的操作方式是，業主首期只需付一成首付33.8萬元，其餘在一年內付清，付清後就可以完成網籤。
為了保證去化率，在折扣有限的前提下，還有房企在付款方式上做了優惠。據瞭解，部分公寓樓盤十分樂意為客戶墊資，幅度各不相同。
以位於坂田街道的一個商務公寓樓盤為例。該項目有3種付款方式，每種方式對應不同的折扣，可採取一次性付款，享95折優惠；按揭付款享受98折優惠。至於分期付首付，則依據戶型而定。47平方米的小戶型是2個月內付完五成首付，具體為7天內付25%首付，之後53天補足剩餘的25%；約90平方米的大戶型是7天內付5%首付，12月15日之前付25%，明年1月20日之前再付20%。
但是，首付分期促銷形式也因存在風險而被一些城市叫停。9月10日，上海九部門聯合重拳整治樓市首付貸，明確需要整治的投機炒作行為包括通過提供"首付貸"或者採取"分期首付"等形式，違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款。
除了打折讓利以外，贈送實物仍是一些房企的主要營銷手段。許多開發商選擇減免物業費等方式吸引購房者。如勤誠達·前海世界項目，其展示中心顯眼的"總經理特惠房源"展示牌上顯示，購買特定房源贈送一年物業管理費、現場辦理"家電包"享受1萬元購房優惠等。當有購房者表示特價房源的戶型不太理想時，銷售人員表示可以幫其申請其他房源的贈送優惠，"優惠力度還有靈活處理的空間"。
為了快速去化、回籠資金，房企打折促銷吸引購房者成為行業共識，但也有少數開發商和中介玩起了文字遊戲。如某樓盤打出"6.3萬元/平方米猛降至5.7萬元/平方米"的優惠吸引購房者，但詢問後發現6.3萬元/平方米是精裝修價，而所謂特惠價實則毛坯價，本質上並沒有降價。
從事房地產中介多年的翁明告訴《中國建設報·中國房地產》，"國慶假期作為第四季度的第一站，很多開發商為了沖銷量都會推出一些打折促銷活動，但力度不大。龍崗區、光明區、大鵬新區、坪山區等由小開發商開發的、地段較偏的樓盤也許會打折，但這些地區成為樓市成交活躍區，一定程度上也拉低了深圳總體成交價。"翁明坦言，"不少客戶聽說要降價，前來詢問的人數增多了，但大家都在觀望，想趁低價入手又怕房價真的跌了。"
"均價跟實際價格是兩回事兒。我們也很想買均價的房子。房價下降的新聞都聽慣了。"出租車司機黎師傅笑談道，"我來深圳開出租車八年了，見證了深圳各區的房價一直在漲。廣深港高鐵開通後，大灣區進入一小時生活圈，近期還接送了不少來深圳買房的香港人。在有市場、有需求的情況下，深圳房價真跌不現實，因為深圳寸土寸金。"
房價短暫回調長期向穩
"金九銀十"作為樓市下半年傳統的銷售旺季，市場推盤量往往也是一年中相對集中的階段。按照目前的打折力度，多名業內人士預判，行業下半年的整體讓利空間將進一步打開，但仍有侷限性，整體打折力度應該維持在9折以內。主要是由於各城市的限價政策，房企價格讓利空間已經受到很大的壓縮。不限價城市的房企打折力度可能相對較大。
"深圳樓市目前處在一個非常敏感和膠著的狀態，無論是成交量還是價格，說不定還有小幅下跌的空間，這方面完全是市場的正常反應。但這並不能真實反映深圳樓市，畢竟深圳是一個缺地缺房的城市，這個基本面完全沒有改變。"中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，如今高位盤整的格局完全是政策管控的結果，中央提出"堅決遏制房價上漲"，未來仍是處在一個高位盤整的格局。
按以往房企的推貨節奏，下半年將是集中推盤期。據有關機構統計，今年前三季度，深圳新盤備案量僅為62個，第四季度預計將有61個新盤入市，寶安、龍崗、南山、龍華、福田5區為主要推新區域，佔總推新量的75%。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，新的樓市調控措施其實對投資客的影響比較大、一般的剛需購房者影響較小。從目前情況判斷，如果開發商開盤速度加快，價格合理，或推出一些相應的促銷手法，有望能使一手住宅維持在一個比較好的銷售水平，但預計二手房的交易短時間難以恢復。深圳市場不缺購買力，缺的是交易氣氛。
"當前房地產市場的走勢不應該過於看空，但短期調整也不可避免。"易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從企業積極營銷策略來看，開發商資金壓力還是很大的。密集推盤加上主動促銷，都表明部分開發商已顯露出以價換量的心態。
嚴躍進認為，對於深圳來說，在土地供給增量有限的情況下，房價短期內的小幅度回調體現出開發商的回款訴求。但長期來看，深圳樓市將沿著政策調控的軌跡向"房住不炒"的方向發展。在樓市向穩發展時，開發商只有打造高質量的產品，提高產品力才能被市場認可，這也是房地產市場走向高質量發展的一次契機。
閱讀更多 中國建設報中國房地產 的文章
