中国建设报
"特价优惠！购买特定房源免除一年物业管理费，现场购买'家电包'还能享受1万元购房优惠……"近日，《中国建设报·中国房地产》在走访深圳楼市时发现，除了降价销售、打折促销等直接的优惠购房活动，还有房企以"赠送"等为噱头招徕客户。
根据深圳房地产信息网公布的最新数据，应属销售旺季的9月深圳新房成交量出现"急刹车"，创下今年除2月外的最低网签数字。调控新政实施两个月，加上近期全国多个城市出现购房降价、打折促销现象，有观点认为深圳楼市迎来了"降价潮"。
寸土寸金的深圳真迎来了"降价潮"吗？《中国建设报·中国房地产》实地探访了深圳市南山区、宝安区、龙岗区等地多个楼盘，发现确实有开发商推出价格促销活动，但特价房等优惠主要出现在一些区位较偏远的项目上。
受访专家认为，下半年是开发商回款的重要阶段，在各地严格的调控措施下，今年"金九银十"成色不足，商家采取打折促销的方式也不足为奇。虽然这不能代表整个市场未来的房价走势，但透露出部分房价上涨过快城市的价格回调信号，符合"房住不炒"的基调。
市场成交和购房者心态发生变化
形成深圳楼市当前状态的重要因素之一是"7·31调控新政"的实施。7月底，深圳发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控，打击房地产市场的投机、投资行为。
在调控新政的加码下，深圳楼市分化态势明显，既有众多楼盘客户来访量明显下降，也有部分楼盘热销，但总体来看，新政实施后市场成交量变化明显。
据深圳房地产信息网公布的最新数据，9月深圳新房成交套数仅2248套，去化面积22.03万平方米，与8月相比，该两项数据的跌幅均已接近四成。新房成交均价与8月的54089元／平方米基本持平，为54080元／平方米。
从深圳房地产信息网披露的数据来看，减少的成交量主要来自于刚需性住房。面积90平方米以下的新房8月成交量是2420套，9月仅有1501套。面积在90~144平方米的，8月成交了1027套，9月只有482套，而面积在144平方米以上的新房9月成交量却从8月的241套增加到了265套。
与此同时，作为深圳楼市主力军的二手房市场也是"愁云惨淡"。据各大中介门店市场监测，7·31新政实施后客户到访量急剧下降，不足新政前的一半，有些门店甚至下跌70%以上。新政前的7月，二手房单日成交量在300~400套上下，进入9月以来，单日成交量大多在200多套徘徊，成交量与新政前相比接近腰斩。
在价格方面，深圳二手房成交均价9月为52867元／平方米，环比减少0.16%。而在8月，二手房的价格同样是环比下跌，跌幅为0.14%。尽管下跌的幅度较轻微，由此释放出的市场遇冷信号却不可忽视。
与去年的"抢房"盛况相比，购房者的心态正在发生变化。"今年市场情况存在不确定性，担心贸然入手会成为接盘侠。另外，深圳新的调控政策对住宅和公寓实行了不同年限的限售，加上新房并不能立即交房，这些都是要考虑的因素。在半投资半自住的初衷下，我觉得现在买房还需要观望。"深圳市民王先生对当前楼市有着自己的思考。
"在过去房价一路上涨的时候，投资客投资意识主导下的购房行为只关注买入并赚得差价，'项目本身的质量如何'很大程度上被忽略。但随着房地产调控的深入进行，尤其深圳今年以来严格调控打击'炒房'行为，投资客离场，刚需者和改善需求者成为市场主要力量，这部分人群比较关注高性价比、高质量的楼盘项目，相反的项目则受到市场冷遇。"当地一位资深地产人士说道。
易居企业集团深圳公司副总经理潘传灿认为，由于政府调控，现阶段推出的豪宅产品一般价格相对较低，吸引了大量改善型、投资性客户抢购。刚需产品因为市场观望情绪浓厚，部分偏远区域的刚需楼盘则需要采取降价、首付分期等手段揽客。
部分楼盘花式让利促销
"金九"销售高峰预期不达，政策调控下开发商面临去化难度增加、融资收紧等问题，在回款压力下，开发商纷纷使出各种促销手段。
《中国建设报·中国房地产》走访发现，折扣力度较大的项目主要出现在一些区位、配套等条件没有优势的地方。例如在坪山区，泰富华一新盘项目在国庆节推出"9折"特价房，主打"最后一班单价2字头车"优惠促销活动，60套特价房源，10月7日下午排号选房，售完即止。不过，直到国庆节之后，在中介微信朋友圈内仍能看到这一楼盘的促销信息。
据悉，坪山降价的新盘并非只有一家，多个楼盘都出现价格下调，并推出少数特价房吸引购房者。如位于坪山的天峦湖2期、财富城均在国庆节期间推出了特价房。
此外，大鹏新区更有项目降价逾2000元／平方米，降价后均价大约在3.7~3.9万元/平方米，分为毛坯与精装两种方案。如果以毛坯总价计算，业主还可以选取分期首付的方式。具体的操作方式是，业主首期只需付一成首付33.8万元，其余在一年内付清，付清后就可以完成网签。
为了保证去化率，在折扣有限的前提下，还有房企在付款方式上做了优惠。据了解，部分公寓楼盘十分乐意为客户垫资，幅度各不相同。
以位于坂田街道的一个商务公寓楼盘为例。该项目有3种付款方式，每种方式对应不同的折扣，可采取一次性付款，享95折优惠；按揭付款享受98折优惠。至于分期付首付，则依据户型而定。47平方米的小户型是2个月内付完五成首付，具体为7天内付25%首付，之后53天补足剩余的25%；约90平方米的大户型是7天内付5%首付，12月15日之前付25%，明年1月20日之前再付20%。
但是，首付分期促销形式也因存在风险而被一些城市叫停。9月10日，上海九部门联合重拳整治楼市首付贷，明确需要整治的投机炒作行为包括通过提供"首付贷"或者采取"分期首付"等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。
除了打折让利以外，赠送实物仍是一些房企的主要营销手段。许多开发商选择减免物业费等方式吸引购房者。如勤诚达·前海世界项目，其展示中心显眼的"总经理特惠房源"展示牌上显示，购买特定房源赠送一年物业管理费、现场办理"家电包"享受1万元购房优惠等。当有购房者表示特价房源的户型不太理想时，销售人员表示可以帮其申请其他房源的赠送优惠，"优惠力度还有灵活处理的空间"。
为了快速去化、回笼资金，房企打折促销吸引购房者成为行业共识，但也有少数开发商和中介玩起了文字游戏。如某楼盘打出"6.3万元/平方米猛降至5.7万元/平方米"的优惠吸引购房者，但询问后发现6.3万元/平方米是精装修价，而所谓特惠价实则毛坯价，本质上并没有降价。
从事房地产中介多年的翁明告诉《中国建设报·中国房地产》，"国庆假期作为第四季度的第一站，很多开发商为了冲销量都会推出一些打折促销活动，但力度不大。龙岗区、光明区、大鹏新区、坪山区等由小开发商开发的、地段较偏的楼盘也许会打折，但这些地区成为楼市成交活跃区，一定程度上也拉低了深圳总体成交价。"翁明坦言，"不少客户听说要降价，前来询问的人数增多了，但大家都在观望，想趁低价入手又怕房价真的跌了。"
"均价跟实际价格是两回事儿。我们也很想买均价的房子。房价下降的新闻都听惯了。"出租车司机黎师傅笑谈道，"我来深圳开出租车八年了，见证了深圳各区的房价一直在涨。广深港高铁开通后，大湾区进入一小时生活圈，近期还接送了不少来深圳买房的香港人。在有市场、有需求的情况下，深圳房价真跌不现实，因为深圳寸土寸金。"
房价短暂回调长期向稳
"金九银十"作为楼市下半年传统的销售旺季，市场推盘量往往也是一年中相对集中的阶段。按照目前的打折力度，多名业内人士预判，行业下半年的整体让利空间将进一步打开，但仍有局限性，整体打折力度应该维持在9折以内。主要是由于各城市的限价政策，房企价格让利空间已经受到很大的压缩。不限价城市的房企打折力度可能相对较大。
"深圳楼市目前处在一个非常敏感和胶着的状态，无论是成交量还是价格，说不定还有小幅下跌的空间，这方面完全是市场的正常反应。但这并不能真实反映深圳楼市，毕竟深圳是一个缺地缺房的城市，这个基本面完全没有改变。"中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，如今高位盘整的格局完全是政策管控的结果，中央提出"坚决遏制房价上涨"，未来仍是处在一个高位盘整的格局。
按以往房企的推货节奏，下半年将是集中推盘期。据有关机构统计，今年前三季度，深圳新盘备案量仅为62个，第四季度预计将有61个新盘入市，宝安、龙岗、南山、龙华、福田5区为主要推新区域，占总推新量的75%。
美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，新的楼市调控措施其实对投资客的影响比较大、一般的刚需购房者影响较小。从目前情况判断，如果开发商开盘速度加快，价格合理，或推出一些相应的促销手法，有望能使一手住宅维持在一个比较好的销售水平，但预计二手房的交易短时间难以恢复。深圳市场不缺购买力，缺的是交易气氛。
"当前房地产市场的走势不应该过于看空，但短期调整也不可避免。"易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从企业积极营销策略来看，开发商资金压力还是很大的。密集推盘加上主动促销，都表明部分开发商已显露出以价换量的心态。
严跃进认为，对于深圳来说，在土地供给增量有限的情况下，房价短期内的小幅度回调体现出开发商的回款诉求。但长期来看，深圳楼市将沿着政策调控的轨迹向"房住不炒"的方向发展。在楼市向稳发展时，开发商只有打造高质量的产品，提高产品力才能被市场认可，这也是房地产市场走向高质量发展的一次契机。
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