快房專家諮詢
良渚新城均價23000元/㎡左右的準現房——萬科未來城二期，近期終於領出了其最後4幢房源的預售證。
這樣的價格自然很是誘人，與周邊二手房價差差不多1萬元/㎡，在這個板塊誕生過2個“萬人搖”樓盤，剛需客、投資客自然開始躁動起來。
但，並不是所有人都適合買這個樓盤，快房特約評論員大老哥認為，這一類人還需謹慎購買，小心被套的風險。
大老哥，本名程偉明。快房網特邀買房專家。1993年開始從事與房產相關的工作。2004年開始，在杭州各大媒體及專業房地產網站上發表房產評論，為廣大購房者指點迷津，深受喜愛。
Q
網友諮詢：
大老哥您好，我目前杭州無房，首付需要6成，手頭有300萬，先搖一套萬科未來城二期投資兼出租，明後年再買一套市中心上班方便的二手房是否可行？還是等以後再出手掉萬科未來城，置換學區房？
A
專家建議：
從你的情況來看，你在杭州沒有房子，是真真切切的剛需。我經常講剛需買房一定要按自己的實際需要出發，先來分析一下剛需有那些需求，剛需一般是首套房，是自己的第一居所，地段好一點、離單位近一點、交通方便一點，可能是最基本的要求。
但除了考慮這些因素還不夠，我們還要考慮房子的附加值，這就是學區。因為年輕人大多是將要結婚或者已經結婚，接下去面臨的不僅僅是解決居住問題，還要考慮今後孩子的讀書問題。所以剛需對房的要求還是蠻高的，不能馬馬虎虎隨便買一套。
方便和學區問題你都已經考慮到了。但目前市中心或者學區房價格都比較高。你考慮先參與未來城二期的搖號，估計是想賺一筆以後，這樣換房的經濟實力會強一些。
第一個方案是買未來城出租，再在市中心買套老破小學區房。我覺得這個方案分散你的實力，首先買了未來城，首付120萬，還有180萬元全款買老破小，幾乎沒有什麼學區房可選。而且我覺得良渚房子出租89方估計在3000左右，收益率不到2%，收益率太低。
你既然想買地段好一點的學區房，資金上就不能分散，應該集中有限的資金，先解決自己的主要問題。學區房本身就貴，而且可能你至少會在老房子中住上十年以上，因此面積上也不能太將就。對資金的要求自然越多越好，你應該集中資金先解決主要矛盾，而不能分散資金，多點開花。
第二個方案是先買未來城，再去換學區房。未來城二期目前雖然一二手差價還比較大，看似利潤不少，但你不能按良渚6月份最瘋狂時產生的個別成交價去衡量差價。
其實良渚自7月以後，未來城一二期幾乎沒有二手成交。中介說良渚目前25000-26000元/平方米比較公允，這個價格好賣一點，所以並沒有像有些人說的一二手差價1萬元。而且房子要明年1月交付，還要有4個月左右的辦證期間，等房產證辦好已近年中，市場的變化誰也無法準確把握。
雖然我覺得良渚地鐵房公允價格25000元/平方米還是應該有的，但誰能保證市場變冷，價格漲過頭後，也有可能跌過頭。我覺得你投資一下未來城賣掉再去買學區房的方案，快進快出，賺些錢也有可能，但我們說投資一定要有確定性，在市場變盤不確定性增大的情況下，折騰就沒有什麼必要。
另外，樓市風雲莫測，市場變化比我們想象得要快，特別是在國內外經濟問題較多的情況下，樓市在漲了二年多以後，已經有調整苗頭，二手房市場成交萎縮，價格下跌已經很明顯，如果這時候先去投資，萬一市場不好，也有出不了手或者虧錢的可能，這會影響到你選擇學區二手房。
我建議你還是先理理財，等市場回落後在地段和學區好一點的二手房中選擇一套自住房。先解決居住問題，以後有機會再考慮投資，主次要分清楚。
Q
網友諮詢：
大老哥，你好，我現在濱江區工作，小孩2歲了，正考慮買房，之前沒貸款，也沒買過房，手裡首付不到100萬，可是房市不太好，我是該等等呢，還是搖新房，還是買小的二手學區房，還是買稍微偏點的房子？如果等的話，要等多久？
A
專家建議：
濱江區新房可搖的房源幾乎沒有，恆大城市之光還有些房源， 是恆大收購嘉凱城的項目，已經是現房，如果價格合適可以去搖一下，但具體時間不清楚。
其它蕭山市北的一些項目我就不主張你去搖號了，原因一是價格不低，二是距離濱江也比較遠，還有學區問題（目前主城區和蕭山區教育還沒有同城化）。我還是建議你再等等，二手房價格回落後在濱江買房。實在不行也可去蕭山地鐵沿線，學區好一點的二手房。
時間上先等到明年吧，當然有價格特別便宜的筍盤，就不一定等了。
Q
網友諮詢：
大老哥，招商公園1872和越秀招商天悅江灣用來自住的話去搖號有沒有問題？這兩個樓盤價格高不高？當然楊柳郡能搖中最好，我比較糾結的是前面兩個樓盤價格有點高！
A
專家建議：
實事求是地說，價格確實有點高，因為這個板塊這輪行情畢竟從2萬元不到，漲到了4萬多元。但現在的問題是如果是自住，不買可選擇的餘地也不大，因為地價都上一個臺階了。
我個人建議如果是投資就觀望一下再說，如果自住，楊柳郡最近批出來如果還是之前差不多的價格，性價比要高一些，那麼就選擇楊柳郡。如果楊柳郡價格調高，再去招商公園1872和越秀招商天悅江灣中選擇，兩個盤我推薦招商公園1872。
Q
網友諮詢：
大老哥，首付50萬左右後面盤還多嗎？剛需，法蘭公園和越溪府哪個好點？天城府天著60方大概什麼價格？
A
專家建議：
天城府天著60方估計要200萬左右（具體看備案價）。法蘭公園和越溪府，肯定是法蘭公園更好一點，地鐵近，配套也好一些，可以選擇法蘭公園。其它價格低的樓盤還真不多了，法蘭公園邊上的中鐵九逸可以關注一下。
Q
網友諮詢：
大老哥您好，目前自住在華豐板塊120平戶型，對應學區小學是青藍青華校區，初中是風帆風華校區，您覺得這個學區怎麼樣？上週看了綠都雲和湖的樓盤比較喜歡，您覺得單考慮學區值得換房嗎？目前小孩1歲。
A
專家建議：
華豐學區應該是一般吧，不過現在公辦學校的教育質量也越來越接近了。雲和湖沒有交房還沒定學區，但邊上的安置房是嘉祿苑小學景匯校區，可以作參考。新學校也很難評判質量如何，但總體上杭州各區是西湖區的教育資源強一些。我覺得換房可以，畢竟新房品質要好一些。
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