“買鋪跟買股票一樣，都是一茬一茬地被割。”
秋傑，28歲，十年工商鋪中介經驗。8年前讓好友湊夠三代人的錢買商鋪，現在項目爛尾，這麼多年過去了，每次見面都要自罰三杯。但作為中介，他很是感激工商鋪，這十年來房子和車子都在換代更新，讓老婆在家養花。他說，深圳商鋪的歷史比住宅還要血腥，泯滅人性。
“如果只是血腥，你就太小看深圳的商鋪市場。為了賣鋪，賣方所有的手段都可以使，沒有賣不出去的鋪，只有不夠狠的手段。”小譯從2004年前開始隨父親學炒商鋪，從廣州十三行炒起，後到中大布匹市場再到深圳東門老街，最後是華強北。但自2010年起，他就放棄商鋪轉戰深圳住宅。
對於深圳市場，近期返租商鋪大熱，保利天街、萬科雲街、ATmall、和平天地……有些商鋪周邊實際租金是300-500元/平，但投資公司從開發商手裡集體打包再出售，自稱統一運營，每月返租金高達1000-2000元/平。
返租，即商鋪買來就可以馬上收租，更有一次性返三年租金的商鋪。這對投資者來說，不但回報率高且相當於降首付，是天大的誘惑。但對小譯而言，這些雕蟲小技只是在重複歷史，個人買家想真正從中獲利，如同刀尖舔血。
返租模式初起於1997年
“當時搶瘋了，以做布匹生意潮汕人為多，沒關係還很難買到好位置，”小譯父親回憶。1997年，買房在老百姓日常生活中還是個低頻詞。廣州人民路十三行新中國大廈首次提出返租五年，以12%的年回報率返租金賣商鋪。當年，開盤均價約11萬/平。高峰期賣到100萬/平都大把人搶著要。
從1995年籌建至今，新中國大廈歷經爛尾、搶購、蕭條，逐漸成為聞名遐邇的服裝批發中心，高峰時期每天人流量達七八萬。小譯透露，由於鋪位差異大，現在租金在5000-20000元/平/月，最高租金達3.5萬元。
1998年下半年，新中國大廈推出更優惠政策，客戶只要繳納30%首付，剩下10%由開發商墊付，當年度實現銷售額超過7億元。
這個數字驚豔了當年在周邊開檔口做生意的老闆們，小譯父親也從中看到商鋪的機會，更給開發商們則敲開了腦洞。返租方案的驚人力量成就了行業銷售奇蹟，各城市開發商大規模效仿。
深圳當然也不甘落後於人前。
深圳商鋪富貴夢
深圳最早形成的商圈是東門。
東北吳在東門做工商鋪代理12年，這些年自己在短炒商鋪中賺了接近一個小目標。“東門解放路主街商鋪五年前成交就是100萬/平。今年1月份還成交了一個單價136萬/平的轉角鋪，這類小面積20-30平轉角鋪基本都要100萬/平。”
東門商圈總營業面積超過100萬平，商鋪密集度、客流量至今穩居各大商圈之首。據南方都市報2017年報道——“東門作為我市最繁華的商業街區，日均人流量約50萬，節假日高峰人流量最高紀錄超過120萬。”
2004-2014年這十年商鋪高潮迭起。東門南塘是較新的商場，2006年空置率極高，2007年開始有投資公司進場，從5萬/平起售，最高賣到25萬/平。2007年，九龍城一個商鋪最火一年可以轉三次手，每位買家都可以淨賺20-30萬。
穿梭於東門與華強北之間，通過短期融資，實現華強北內鋪檔口炒賣，“不要貪心一次轉手都可以賺二三十萬”，那是東北吳最為熱血沸騰的歲月。
與東北吳有共同沸點的還有潮州六叔。他這輩子最開心的事，除了兒子考上大學，就是買鋪了。2013年，他在海岸城商圈深圳灣大街買了一間商鋪，50多平，入手價1700萬。目前市場租金能到每月2800元/平，這間商鋪一年市場租金近190萬，回報率超過11%。海岸城商圈租金逐年遞增，優質商鋪幾乎無人放賣。六叔還有兩個鋪在廣州十三行的沙河南城和瑞紡，實用面積都不到10平，兩個鋪年租金近400萬，都是按年收租。
在深圳，華強北、海岸城、羅湖金三角仍是輻射力最強、價值最高的市級綜合商圈，綜合租金堅挺。“如今，深圳灣大街上，保利的商鋪市場售價在40-45萬/平，海岸城成交價近50萬，且一鋪難求。海岸城的商鋪最高曾賣到了60多萬/平，一個大約20平的拐角鋪。”秋傑分享道。
返租商鋪：一人高歌，萬人悲慼
還有更多的造富神話在市場上流傳。受到“一鋪養三代”的夢想薰陶太久，很多時候我們也誤以為有可能成為下一個神話。這或許在上天看來是最大的笑話。
東門老街作為廣東省商圈神話，早已是金玉其外，那一間間華麗的高租金街鋪的內裡，藏著一間間空置的蝨子鋪，已無人問津。“只要有人能給我交一個月五千多的管理費，我都可以租給他。”吳姐買了東門八達商城的鋪，100多元/平/月招租，已經空置好幾個月，再拉低租金管理處和其他業主都有意見。
“當年開發商說返租3年，每年返還購鋪總價的8%，我們也都搶著買。而且是地鐵上蓋，地鐵口就在商場負一樓。但現在老式的裙樓商業沒有幾個人願意去逛。 ”吳姐認為人流如此旺盛的商圈，商鋪一定是穩賺不賠，如今卻沒想到租都租不出去。
東門商鋪呈現兩極分化已是事實。相比吳姐，她的好朋友李麗更慘些。2014年，她以7萬均價買了羅湖金三角商圈爵士大廈的商鋪，當時的宣傳稱：“與20萬方萬象城、12萬方金光華並肩，形成亞洲金光大道。”
而如今的爵士大廈人去樓空，連項目名都摘下了。“當時運營商承諾返租兩年，年回報率8%。我們才上當，現在不要說人流，連個路人都沒幾個經過這，一樓鋪位全空，我們維權都沒用，也沒人整體運營，這個商業完全死寂了。” 天價商鋪淪落到做倉庫，李麗說。
因對“一鋪養三代”的執念，李麗賣了兩套小產權房全款買了爵士大廈商鋪， “因為這個事最後鬧了離婚，孩子判給前夫了。”人和錢都沒了的李麗恨透了商鋪，但也許樂觀看，幸好物業還是自己的。畢竟能做倉庫也好過買個爛尾項目，深圳的商鋪爛尾項目不在少數。
布吉的京南購物廣場，“開盤當天半夜11點客戶把營銷中心的攔圍都衝破，簽約瘋狂，結果業主方跑路，房子爛尾，裙樓改造不了上下水。全款的最慘，房子和錢都沒了，地產公司佣金都沒收到。”中介邱先生直言入行5年，他還沒看到返租成功的案例。
總以為買投資公司的商鋪沒有安全感，但品牌開發商就真的穩當嗎？在兇殘的商鋪銷售市場，從來只有信口雌黃。羅湖、龍崗、福田、南山都是返租商鋪重災區，維權、斷租、運營商跑路、空置等案例年復一年再現。
南山，如常興天虹商場、保利友誼城、金暉商城、大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店等大型商場均與業主簽下了6年以上的返租協議。返租回報率大多在10%左右，太古廣場更高達12%。但是實際上，買這批商鋪的業主大都受到教訓，大多以經營不善收場。
有時候三代人的努力，在一個鋪就可以終結。65歲出來幹滴滴的張大叔就是這樣的代表。
辛苦大半輩子所有的積蓄再加上跟親戚借的40萬，張大叔買了南山曼哈購物廣場，想著收租五年再轉手。沒想到兩年就收不到返租的錢，走上維權的道路。 “幾百萬房款與幾十萬的借款，當時有想過跳樓，收不到返租時就覺得自己被騙了。商場閒置了4年之久，這其間降價50萬把商鋪賤價賣了，虧了近100萬。”
在深圳市場，能夠實現“一鋪養三代”的商鋪與“蝕本”商鋪在數量上可以說不相上下。據深圳中原研究中心統計，2007年深圳市商鋪均價為35000元/平，2017年為75250元/平，是2007年的2.15倍；商鋪租金是2007年的2.36倍。無論是租金還是價格，過去十年的售價與租金走勢均屬於波動上升。這說明只要買對了鋪，仍能夠收穫穩穩的幸福。
返租：賣的就是人性
秋傑從事工商鋪代理10年，自己也投資不少街鋪，但他不碰返租商鋪。“商鋪的地段、昭示式、到達性缺一不可，明顯利好的商鋪開發商不會賣。如益田假日廣場、華潤城、華潤萬象天地，他們靠租金融資都可以。但賺錢的商鋪還是特別多，需要花時間去尋找。
不要以為地鐵口綜合體就可以一本萬利。華強北李嘉城的世紀匯，一樣返租出售，租金不理想，發生過維權，還是地鐵口物業，目前還在返租期，等返租期一過也是一地雞毛。”為何返租模式在市場成功案例極少，卻不斷有人趨之若鶩？
不少買家認為，返租銷售有固定的租金回報，回報率從4%-8%不等，更有不少運營商能夠一次性返三到五年租金，相當於總價打折，條件相當吸引。另外，這些商鋪面積較小，投資總額不大，降低了投資門檻，更受普通投資者青睞。且有租賃商統一經營，以保證商鋪的持續經營，日後收益也有保障。
實際上，返租銷售一直遊走在法律邊緣。廣東華商律師事務所周爭鋒律師分析，售後返租和返本銷售一直以來都是行政機關和金融主管部門，明確禁止和查處的違規銷售。最高人民法院甚至在2011年審理非法集資案件的司法解釋中明確，返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式出售房產的，可以按照
非法吸收公眾存款罪定罪處罰。返租模式的鼻租新中國大廈，也正是牽扯到非法集資，到今天仍然是一樁亂案。“售後返租實際上是購房者先掏錢解決了開發商的資金短缺問題，承擔了購買房產以後的所有風險，一旦經營不善，開發商只需要申請破產就可以規避掉所有的合同風險。返租約定的租賃時間到期後，物業如何保值增值，誰也不知道，”周爭鋒直言。
“深圳投資公司賣鋪最厲害，我一個人去看鋪，周邊三批都是假客圍著我在簽約。都是先把主力店招進來，讓你有安全感。你買鋪，最好要問問實際的租金是多少，人流量、是否集中運營、運營商實力等。投資公司喜歡買一條街，這樣你就問不到實際租金，租戶全都被收買了。其實套路深淺無所謂，關鍵是自己要能識別這個地方的價值，曾經多少購房者要感謝套路自己的中介？”六叔對套路有自己的看法。
據世聯行統計，過去一般返租商鋪價格能比開發商直售商鋪高出30%。但知情人士透露，近期在售的商鋪遠遠高出不止這個數。龍華上塘地鐵綜合體商鋪，以7.5萬/平成本從開發商那進貨，內街鋪賣到17-21萬/平，外街賣到28-32萬/平。萬科雲城的商鋪也打包給投資公司，據中介透露，
大客戶進貨價約12萬/平，開盤銷售均價在33.8-39.8萬/平。而一邊面臨業主維權，一邊又熱銷的保利天街，更是烘托出了深圳商鋪市場詭異的迷亂的世界。現所賣商鋪均帶10年租約，回報率前3年為4%，中間3年5%，後4年6%，整體均價25萬/平，A區外街均價18-35萬/平，內街14-25萬/平。
據業主懷特稱，2016年初購入的商鋪的均價是10萬/平。“因運營不善，挪用運營費等諸多問題，現在還有大概230個業主和運營商打官司，想要回運營費用自己運營。”
價格再高也能賣得出去，高傭是關鍵。資深業內人士張先生直言，“他們不盡快清掉這些商鋪，投資公司也很麻煩。現今你所看到市場上投資公司出售的商鋪，都是借來的錢，一個月起碼1.5%的利息，再加上利潤分成，費用成本很高，拖一個月可以吃掉一個商鋪的錢，售價怎麼可能會低呢？”
都說商鋪套路多，近期維權的和賣鋪的一樣熱鬧。借用《如懿傳》裡太后所言：你說被設計，但腐肉出蟲，魚枯生蠹，若不是你自己，懷私心，存貪念，誰能按著你頭讓你買單？你想說這是一個局，是，這確實是個局，但就像所有的局，進與不進，都是人自己選的。就如同局裡的路，走到哪一步，最終也都是人自己定的，半點怨不得旁人。
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