帥帥帥帥的哥
全國房價自“930”政策以來，市場開始出現分化，一線城市房價回調，二三線城市房價緩慢上漲，四五線城市房價在走最後一波衝擊。但截至今年十月份，房價上漲的趨勢基本都被遏制，並分化很嚴重，二三線受衝擊最大，部分2017年高漲的城市開始下跌，如合肥、鄭州、杭州、廈門等，一線城市保持平穩，局部下調。但三四線城市還沒開始受到影響，這種情緒性傳遞需要時間。
作為四五線城市，日照至今已出現橫盤跡象，相信接著短期內會有微跌，後續如果全國市場大面積出現下跌，日照房價會加速下跌。
那麼從城市發展角度分析，日照房價靠什麼在驅動？未來升值空間大嗎？我們簡要分析下。
一、城市房價歷程
1.日照作為濱海城市，2009年因出色的人居環境和生態環境規劃而榮獲“聯合國人居獎”殊榮。相比較其他城市，日照房價因濱海炒房團和環境引起房價暴漲過，並在經歷過高潮之後迅速出現調整，跌幅曾經位列山東城市前三。自2016年的上漲，一方面受全國房價上漲原因，另一方面，近些年日照加速城市基礎設施建設和棚改進程，快速推動城市擴張，改善了城市基本面。但未來的發展，仍然受房地產基本影響因素制約，人口和產業是制約其發展的根本原因，房價與全國同類城市相比，處於相對均衡的狀態，局部會有下調，成熟區域與優質區域仍有上升。
二、城市特點分析
1.濱海環境
日照濱海環境是其較為獨特的資源，但縱觀東部沿海線，其濱海資源並沒有較為明顯的特點，並不適合作為康養、度假、休閒的療養地。夏天過熱，冬天風又較大，同北方大部分沿海城市的濱海資源類似，曾經這一帶炒過一次房地產，但因居住環境並不能達到預期要求，類似威海、煙臺等地的濱海城市，房地產市場又迴歸地方居住。
2.人口
日照城市人口制約發展的最重要因素，因其從臨沂分離，本身轄區人口較少，且城市基礎較小，原有城市人口較少。這些年大力推動的城中村改造、棚戶區改造等，推動了城市的擴張，但僅是周邊人口的導入，實質上對於臨沂、連雲港等周邊人口的導入非常欠缺。日照人口現階段規模僅六十餘萬，缺乏對房地產市場的有力支持。
3.產業
日照產業基礎較為薄弱，曾經極力推動旅遊業，在後續發展中，大力推動工業項目，特別是重工業項目，因此現階段鋼鐵、化工、造紙等日照形成了日照的基礎產業，雖然現階段在推動新能源、信息、醫藥、生物等項目，但由於全國整體的產業環境並不是很好，在未來一段時間也難有較大的作為。而隨著山東鋼鐵等的逐步發展，未來會更加壯大鋼鐵等基礎產業。
4.區域位置
日照處於山東與江蘇的交界處，且周邊大面積的貧困地區，難以與周邊形成聯繫作用。但隨著高鐵及高速公路的發展，日照與青島、連雲港、臨沂等地的聯繫會加強，有利於城市的發展。
三、未來發展趨勢
因房價現階段已經到了高位，後續會隨著市場的冷靜，各地區的房價會逐步分化。
北部沿海片區：隨著山海天基礎設施的完善，會逐步引入外來人口的進入，對於臨沂等地有度假、康養要求的人口，會形成一定的市場，房價會保持穩定，並且個別優質項目會突破現有價格。
南部石臼片區：因與日照港及嵐山工業園區距離較近，受環境因素較明顯，但如果能夠導入大量的工人，也能夠帶動該片區的發展。
西北部片區：雖在大力推進棚改項目，但該地區主要為日照本地人客群，因消費能力有限，現階段房價已高於其消費水平，該片區房價會有下調風險。
西南部片區：隨著高鐵站的建設，和開發區基礎設施的完善，以及高精尖產業的導入，該片區會有較大的發展空間。
房市有道
全國的房價在下跌？你從哪裡看見下跌的呢，總體來看年後房價一直在大漲，特別是日照周邊的城市和地區，青島下屬的縣級市都比日照的房價高了，還有臨沂的縣城都七八千了，我以前發過一篇關於日照房價上漲的原因，現在我在重新解釋一下。
1.日照作為一個沿海城市跟周邊城市的房價還有不小的差距，新市區山海天和優質學區的未開發地塊越來越少了，物以稀為貴。
2.在人口基數方面，日照是一個小城市有三百多萬人口，但是城市常住居民只有三十多萬，全國的城鎮化建設是一個大的趨勢，現在農村人生活水平高了，手裡也有錢了，而且在教育資源和醫療資源嚴重不平衡的情況下，他們為了孩子能接受更好的教育也會去城裡買學區房，雖然日照的總人口在未來的幾年不會有大的變化，但是城市常住居民佔比重會越來越多，這都是推動房價上漲的生力軍。
3.最近日照出現一個怪現象，現在掛牌的二手房存量直線下降，像石臼新市區優質學區房的掛牌量越來越少，難道真的是沒有房源了嗎？我覺得這肯定跟年後房價上漲幅度過大，好多想賣房的人覺得房價還會繼續漲，應該都在捂盤，跟炒股一樣買漲不買跌，賣房子的賣跌不賣漲。
4.山東鋼鐵集團在日照嵐山建立的精品鋼基地，一期快要投產了緊隨其後的是二期，或者還有三期，山鋼計劃可是要把山鋼集團全部搬遷到日照來，企業搬遷自然會遷移來很多職工，再加上新招聘的職工，每個職工背後都是一個家庭，日照鋼鐵就是個鮮明的例子，那些跟隨企業搬遷來的人基本都是管理層或者技術好的工程師，經濟基礎很好，他們自然要往好的學區擠，日照的房價對於省城來的人根本不算什麼吧，雖然山鋼在開發區建了職工家屬區但那太小了，並且山鋼集團下屬的房地產公司也已經在山海天拿地了，拿地的成本就很高了，何況再加上材料費和人工費。
5.有關部門對於環保的要求提高，自然就加重了基礎材料的成本，裝修材料也會水漲船高，這些成本最後都會加到購房者身上，最近房價上漲的幅度半夜睡著了都能把我嚇醒，想想睡一覺就漲那麼多，辛苦一個月不吃不喝買不了一平米的悲傷誰會懂？
下面的圖是今天港一區排隊買房子的人，看這個架勢不漲才怪，越貴越買，有錢人真多
北冥ZZY
新房的價格還是慢牛的行情！二手房價格比較平穩！對於日照，房價上漲有幾下幾個原因！
第一，全國普漲，這是在補漲期，尤其是日照在2011年後，價格就滯漲了很長時間！在2017年緊鄰的青島房價漲了不少，日照再其限購後，作為價值的窪地！會有熱錢的湧入！
第二，地價上漲以及大開發的進入，一定會帶動本地的房價！
第三，我認為最關鍵的助漲因素就是棚戶區改造貨幣化安置！
我找了一下日照的棚戶區改造，對比當地人口以及城區面積！量真是大！所以近期日照房價還會慢牛上漲！
八萬多套，就是八萬戶的貨幣化安置，就是八萬多的剛需！按照每戶100平，就是八百萬方的需求！所以供需關係還是，需求大！
一直很努力的磊磊
這些回答的沒有一個說到點上。日照房價瘋漲最主要的一個原因是去年來了一批炒房團，這些人瘋狂炒房，使得日照房價飛漲，一年之間翻了一倍。另外一個原因就是環保導致所有的建築材料價格飛漲，如果你有朋友在房地產上班，只要是房地產的預算員都會知道材料價格，你可以問問他們建築材料價格長了好幾倍。
說了這麼多就倆最主要原因：一是炒房團；二是環保導致建築材料價格翻了好幾倍。
抽菸的苦咖啡
作為一名日照工作人，根據自身體會分析如下。1，日照是山東省棚戶區改造重點市區，沒有之一。棚改必然拆掉很多老房子，新房子沒蓋起來，租賃市場活躍，並且國家還給租賃費，帶動房屋銷售市場活躍。2，日照棚改以前有很大一部分選擇了貨幣化安置，這部分錢必然會流向房地產市場，換成為數不多的新盤。3，日照作為三線城市，符合國家三四線城市去庫存的大政策。4，日照作為沿海欠發達城市，發展潛力巨大，符合投資客需求。5，日照也有海岸金沙灘，但價格比青島便宜不知多少，符合旅遊購房人群需要。
草野俗客
三四線城市的房價在17年暴漲以及在未來兩三年的時間內繼續漲只是跟棚改，去庫存，減少土地供應有關，再要加一個原因的話也就貨幣超發。幾個原因綜合導致！只能說當政不為民啊，對他們心已經涼了
閒了來瞅瞅
我覺得一二線城市房價太高，不用說別的只要你在一二線城市有房子，就會比4,5.線的人富裕，貧富差距在房子這塊就顯現出來了，所以我覺得4,5現城市房價漲是應該的，只要環境好點的4,5現城市，這些不是從收入上看的，收入可以在錢毛的時候漲漲，房價漲上去收入就會慢慢漲上去，這是動力，因為還高房貸的人不會去幹低收入的活，現在好多招人不好招，不是沒人是閒工資太少，這就逼迫工資漲上去了。
手機用戶57335393676
1.原材料人工費用上漲
2.地皮買的越來越貴，成本高了
3.萬達，恆大，碧桂園，高鐵
4.山鋼等企業來日照和拆遷戶，都需要買房子，造成了買房比賣房的多，價格才會漲，如果需求小，房子多，肯定不會漲價
個人觀點，歡迎批評
曾俊淇
比如說烏魯木齊這樣的首府城市吧，這兩年的房價一直處於上漲趨勢，而且烏魯木齊也有著人口不足，庫存量多而交易量少的問題，但依舊擋不住房價上漲的熱情。再說四五線城市，這類城市大多數本來就不屬於房價有可降的空間，或者說它們的房價本就沒有普遍偏高，超出了城市經濟本身的承載範圍。這類城市本身應該是隨著社會發展發展自己，屬於潛力股，所以房價有所上漲是正常的。這類城市的房價預期應該要至少配齊城市的經濟發展程度，併為城市發展助力。以上觀點看法僅代表自己。
