文丨徐小平、子木聯合出品
1
浮生一夢
2014年2月9日，央視「焦點訪談」播出了有史以來最為「成功」的一檔紀錄片。
鏡頭裡充滿了獵奇的色彩和「激動人心」的片段。
一個央視記者，偷偷潛入一座城，不棄涓滴，從兩三百元一次的街邊洗頭房，到兩千元一次的五星級酒店桑拿部，從三十多歲的資深從業者，到十八九歲的公主，從穿著露乳工裝的選秀，到鏡子背後的豔舞，將各色失足婦女在馬賽克之下暴露於世。
從當天下午開始，東莞共出動6525名警力對全市所有桑拿、沐足以及娛樂場所同時進行檢查和清查抓捕。
一夜之間，人群渙散，東莞服務業崩塌，當初一家家簇擁繁華的娛樂場所從此徹底變成一棟棟黑黢黢的鬼樓。
這個事件造成了兩個影響。
一是央視暗訪東莞，義正辭嚴的掃黃鏡頭被群眾當成體制的象徵，蹲地抱頭掩面的失足少女被想像成了被壓迫被欺凌的底層，從而引發了大規模的網絡吐槽。
央視和網友之間產生一道抹不平的縫隙，網友群集聲援默淚：“東莞不哭，天堂沒有央視！”
二是，東莞自此被深深地打上了「色情標籤」，到現在為止，不熟悉東莞的人，一聽說東莞，只會記得一句：「女人的銀行，男人的天堂」。
其實，這東西每個地方都有，只不過東莞創造了最原始慾望中的最精緻服務而已。
但是要注意的是，當年色情行業的繁榮是基於東莞的一個特點，那就是大規模、高流動、近似無窮盡的務工者和經商者構成最基礎的供求關係，還有鎮街經濟模式導致極為寬鬆的管控環境。
談到這個，就要講創造出東莞這個特點的根本支柱性產業—製造業。
大家都知道，1978年改革開放以來，中國以低端勞動型密集產業參與全球分工。而東莞正是藉助大規模的廉價勞動力和便利的地理位置，在全球化的過程中找到自己的位置。
從1978年香港太平手袋在這裡開設第一家加工廠開始，東莞不斷接受來自港澳臺的經濟輻射和產業轉移，“臺灣接單、東莞生產、香港出貨”的配套加工業創造了所謂的“東莞奇蹟”。
2000年，東莞已經成為全球最大的電腦資訊製造業基地之一，其電腦資訊產品在全球市場佔有相當的份額。IBM亞洲區副總裁在當時說道，“如果東莞到深圳的高速公路塞車，全球將會有70％的電腦產品缺貨。”
工業經濟中“群聚”效應在這裡非常典型，諾基亞、通用電氣、日立、飛利浦等數十家國際排名前100位的跨國公司在當時都紛紛在東莞加大投資，而服裝、鞋帽和玩具等加工業同樣需要著大量的年輕人。
於是製造業的繁榮吸引了源源不斷的「外鄉人」前來淘金，尤其是農村裡的年輕人。
在他們心裡，東莞大大小小冒著白煙的工廠成為能讓他們迅速逃離枯燥的農活和學校生活的聖地。一份只要賣力氣就可以賺到固定薪水的工作是理想的，再也不用看天吃飯，也讓自己看上去和被土地束縛一生的長輩有所不同。
於是，年輕人們買了長途汽車票，挎上一兩個旅行袋，就這麼來到東莞。
2006年5月1日，東莞長安鎮的公交車上擠滿了乘客。
製造業浪潮讓東莞變成了村村都在招商，家家都在辦加工貿易的風水寶地，巔峰時期，本來就不大的東莞的土地上竟然承載著一千兩百多萬的人口。然而，盛極必衰似乎是每個生命體的不二法則。
2008年，全球爆發金融危機，「外向型經濟」的東莞成為了危機浪潮下第一批倒下的城市。
又是一夜之間，大大小小的工廠成批倒閉，外資撤離，小老闆紛紛跑路，成千上萬的工人遊蕩在街頭。
最終大量外來務工的年輕人在討薪無果下，喊著淚水踏上了歸鄉的長途汽車。最後，這些人再也沒有回來過。
在08年金融危機中栽倒的東莞想清楚了很多問題。
1.時代趨勢下，更需要符合潮流的高端製造業，低端製造業將逐漸淪為淘汰品。同樣，東莞也不需要那麼多莽撞的年輕人，而是需要更多的高質量人才。
2.早期過度放縱的製造業給東莞帶來了後遺症，這些問題必須要解決，例如土地資源的利用，被汙染環境的修復，公共服務配套等等。
3.製造業由於成本的增加和訂單的不穩定，要朝小微化發展。而東莞未來真正的路是承接深圳沿溢的高新技術產業，也就是「騰籠換鳥，創新驅動」。
在這種經濟戰略的改變下，東莞在開始逐步復甦。
躁動不安野蠻生長的東莞開始漸漸變得井然有序。曾經的世界工廠慢慢蛻變，越來越顯示出現代化城市的景象。
一棟棟高樓拔地而起，四通八達的地鐵在不斷修建。松山湖春天的花海讓人迷醉，旗峰山四季的綠意只當是尋常。晚上的玉蘭大劇院裡，有人認真欣賞著孟京輝的話劇。也有人在覔書店一邊喝拿鐵一邊看三島由紀夫。很多廢棄的工廠變成了文化創意產業園區。
一向被人詬病的東莞市區的治安也好了很多，汽車總站早就搬到了萬江，地鐵2號線也已經開通，從東城到虎門，只需20分鐘。
其中，華為等名企入駐的松山湖開始閃亮登場，17年揭牌的濱海灣新區也在響應粵港澳大灣區的一體化建設中萬眾矚目。
這兩個區在廣深科技創新走廊，被規劃為“兩核”。據科技部火炬中心公佈數據顯示，松山湖在全國高新區的綜合實力排名已從2013年的第53位躍升到2016年的第26位。
很感慨，城市在發展的道路上，真如逆水行舟，不進則退。
如果沒有雄厚的資金基礎和區位優勢，我會看衰東莞，所幸東莞這幾年的決策非常科學，符合了時代趨勢，主動加入珠三角一體化建設。
內部城建改造仍在優化，外部交通規劃建設超前，在今後一段時間裡，東莞以其廉價低價、人力，較好的綜合基礎設施，將會在廣深之間如魚得水，閃耀登場，發展潛力值得期待。
至於，東莞的房地產市場，我認為更多是深圳給帶來的利好。
東莞是深圳的臨深地區和衛星城，深圳實際人口已達到2300萬人，其中無房的人口達到1640萬人。
根據深圳市的規劃將收購農民房改造和建保障房共100萬套，將來市內各類保障房和廉租房可解決800萬人的居住問題，還剩下840萬人需要外溢到臨深的東莞和惠州去居住。這是一個宏大的數字和工程。
按照東莞和惠州各接納一半深圳外溢人口的居住，那麼東莞就有約420萬人的新增居住的需求，接每套房子5人計算，則要新增房子84萬套!
東莞新增84萬套房子，對東莞房地產是巨大的市場發展空間。下面再從各個方面深入分析東莞樓市。
2
地理環境
東莞位於中國華南地區，廣州東南，珠江口東岸，南鄰深圳，東西長約70公里，南北寬47公里。
為了便於形象記憶，東莞地形就像一條大頭魚，頭部伸入廣州，魚眼睛在莞城，魚肚松山湖和黃江貼在深圳寶安上面，魚尾塘廈和鳳崗則插入深圳境內，魚背與惠州接壤。
東莞地勢東南高，西北低。地貌由高山和丘陵臺地、沖積平原三種組成。表現較為明顯的三級梯階地形。
海撥最高的為銀瓶山坐落在清溪和謝崗，地質斷層大瓶障坐落在東邊的塘廈。清溪、塘廈、鳳崗、樟木頭四鎮為山區。
東部銀瓶山山脈把東莞、惠州和深圳一分為三，銀瓶山北面為惠州，西面為東莞，東南面是深圳龍崗。
東莞中部丘陵地區為大嶺山、松山湖、大朗和黃江這些區域。最低的是海邊沖積平原，虎門、長安、沙田、厚街、麻涌、中堂等珠江口海邊地帶。
3
東莞是深圳產業的伸延
根據地理和產業的關係，廣東省主要由二大城市圈組成，一個是深莞惠，以深圳為核心。另一個是廣佛肇，以廣州為核心。
東莞產業與深圳地緣密不可分，東莞產業其實是深圳的一部分，是深圳產業的自然延伸。
深圳和東莞產業組合模式是在深圳設總部，工廠則開在東莞。深圳拿訂單，製造則在東莞。
形成這種產業關聯主要原因其一是，1997亞州金融危機後，深圳開始產業升級騰籠換鳥，將很多來料加工、印刷包裝、電子勞動密集型和能耗大的工廠遷移到相鄰的東莞，公司則留在深圳接單和對外聯絡宣傳，是典型的前店後廠關係。
其二更重要的是，由於深圳地盤小，人口快速增長，房價近幾年暴漲，生產和生活成本增大，沒有土地滿足給企業發展開發可用，很多企業為了生存和發展，將工廠遷移到土地、房價和人工比較便宜的東莞，而公司或總部留在深圳。
工廠在東莞做大了，資金流回深圳又促進了深圳金融更加繁榮，這就是東莞和深圳產業和金融的相互促進關係。
所以深圳高科技創新和金融繁榮後，金融資本再對東莞輸出，又對東莞生產效率提高和產業升級起著積極的作用。古語說得好，幫助別人其實就是幫助自己!
深圳繁榮，東莞也就必然升旺，這就是深圳和東莞的二地發展相互依存共同發展的辯證關係。
這就是東莞與深圳產業關係的核心所在。這是深圳大格局的思路，東莞和惠州是深圳夥伴和郊區。
所以說東莞和深圳同在一條船上，走的是共同發展的良性循環，東莞是深圳的延伸。
4
臨深的定義和標準
東莞地貌複雜多樣，臨深是模糊的概念，特別是近年來被媒體和房地產市場炒得過熱很亂了! 個別開發商在離深圳差不多100公里的地方拿了一塊地，建個花園也說是臨深物業，將購房消費者用臨深吸引營銷。
外地的購房者誤認為是臨深概念衝動地購買了房子，那些偏遠地方的房子買過來後，不但轉手不出去，而且租也租不出去，坑了不少的外地人! 真是應驗:
一念天堂，一念地獄。
根據深圳和東莞、惠州的地理環境和交通現實狀況，這裡有必要正本清源，從定性和定量二方面給臨深概念定一個標準，給購房者一把尺子，避免被個別不良開發商和中介把購房者帶到坑裡跳 !
臨深的定義和標準:
1，臨深定義: 就是與深圳接壤地區的鎮才叫臨深。
2，臨深地區距離深圳主城區小於或等於50公里。
3，通勤時間小於或等於60分鐘。
不同時符合上述三條標準的地區不能叫臨深 ，只能叫環深或叫深圳衛星城。
臨深主城區為福田-羅湖-南山-前海。
這個臨深定義很重要，是臨深買房者避免被坑的護身符和尺子。臨深定義概符合東莞和惠州的實際情況，又可避免概念含糊不清而被騙了。
5
東莞與深圳從自然環境分為三個層面
第一層面臨深：
是真正意義上的臨深，與深圳邊界接壤的地區的鎮，縱深約20公里地區，距離深圳主城區小於50公里範圍。塘廈、鳳崗、清溪、黃江、大朗、松山湖、大嶺山、長安、虎門九個鎮與是真正的臨深地區，也是深圳的一級輻射地帶。
房價塘廈、鳳崗和松山湖最高為代表。
臨深地區人流、物流、資金、交通融入深圳一體化。這些臨深地區與東莞市中心城區距離較遠，且有高山阻隔，因此東莞對臨深影響較弱。
清溪由於銀瓶山山脈與深圳龍崗區坪地山地相連，高山阻擋交通不便，深圳輻射較弱，所以在第一層面房價最低。
第二層面為環深:
東莞與深圳邊界相隔一個鎮的中間地帶，距深圳市主城區大於50公里而小於70公里，沙田、厚街、南城、東城、莞城、寮步、東坑、常平、樟木頭、清溪十個鎮或街道。房價比第一層面下降20%。
第三層面為非臨深地帶，這些地區與廣州或惠州接壤，距離深圳市主城區大於70公里的地區。有謝崗、橋頭、橫瀝、企石、石排、生態園、茶山、石龍、石碣、高埗、萬江、中堂、道滘、望牛墩、麻涌、洪梅。
這此層面深圳輻射交弱，房價只有第一層面的65%
臨深各層面房價存在梯度關係，1比0.8比0.65，房價從臨深第一層面到第三層面逐步降低。設第一層面房價係數為1，第二層面則是0.8，第三層面則是0.65。接壤地界深圳房價則為天花板，通常是臨深的2~2.5倍左右。
6
臨深重點塘廈與鳳崗
以深圳市政府市民中心廣場為圓點，向外輻射，房價和投資價值向外逐步降低，臨深第一層面最強，第二層面一般，第三層面弱，也就是說臨深距離越近價值越高。
1、塘廈，在臨深第一層面。塘廈東西長11.4公里，南北寬為14.7公里，佔地128平方公里，離深圳市民中心廣場最近只有30公里，交通很便利。
京九客運專線贛深鐵路設有塘廈站，塘廈站連結深圳的光明、深圳北站、深圳福田中心和香港，北上連接惠州、河源、江西、北京的大動脈。塘廈處在臨深最佳位置。
高速公路四通八達，到深圳市中心區高速費用才4元，因為深圳段梅觀高速是免費的，大大減少了交通成本。塘廈南部與深圳觀蘭高爾夫球場接壤，塘廈中心有三正半水庫。附近大屏嶂森林公園可以爬山郊遊。
塘廈毗鄰深圳龍華區政府，能共享深圳城市城市教育醫療配套資源。
塘廈中心區規劃較好，鎮中心區政治、文化、經濟、交通、體育、醫療配套設施好，是臨深最理想的價值投資之地。
塘廈投資買房，請注意避開老破小舊城區，避開工業區，避開高壓線300米距離。
2、鳳崗，佔地面積82.5平方公里，屬於丘陵山區，山嶺連綿。鳳崗是東莞三面插入深圳龍崗區的特別之地。
鳳崗靠近龍崗中心大運城，只有一路之隔。所以，鳳崗隨龍崗騰飛而騰飛，附近二地居民共享深圳龍崗中心城的城市基礎配套設施，龍崗鳳崗本是一家親，鳳崗居民來深圳購物、坐地鐵。
雖然只有一路之隔，但房價是龍崗的一半，買鳳崗房子的業主80%是深圳人。出一半的價錢，享受龍崗的待遇。
鳳崗距深圳市民中心廣場35公里，不足之處的就是龍崗和鳳崗沒有高鐵站，所以從線上來說，鳳崗比塘廈少了一項優勢。排在臨深的第二位。
從粵港澳大灣區的國家戰略上來看，廣州、東莞、深圳、香港、珠江口黃金軸線，是大灣區的重心，前景看好！
所以由東莞臨深的長安、虎門新成立的濱海新區，將來重點打造的對接深圳、廣州和香港的廣深高科技走廊前景看好。
目前由於沿海建築密度較高，而且農民房較集中，成規模開發的商品房較少，長安和虎門還有待於改造和開發商品房，將來發展重點在海邊，這裡就不重點講述了。
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臨深買房總結：點-線-面
1、臨深買房投資原則:
臨深買房就是靠近深圳城區越近越好。
靠近深圳市中心越近越好。
交通越方便越好。
這是核心觀點。
2、從點上來分析與深圳市中心最近而且交通最快捷的臨深區域是塘廈和鳳崗。
塘廈和風崗是臨深最佳選擇! 這是臨深核心資產。
松山湖雖然離深圳市中心遠了一點，但房價是東莞最高的，這是由於華為終端總部搬遷和良好的自然環境帶來的增值。經濟條件許可的買來自住兼投資也是一個好選擇。
3，從面來分析東莞與深圳接壤是真正的臨深，是第一層面的5個鎮。塘廈、鳳崗、虎門、長安、松山湖投資買房是首層選擇。
特別是長安和虎門在大灣區背景下，經濟發展前景看好，是東莞經濟增長的引擎。
4，從線上來分析，也就是說從高鐵線的高鐵站分佈來分析，東莞擁有二條線高鐵和一條動車線5個站，即廣深高鐵虎門站，贛深高鐵塘廈站。
因此塘廈和虎門是臨深最有經濟實力和發展潛力的二個強鎮。
東莞還有一條老的廣深動車線，在樟木頭、常平、石龍(東莞站)設有站。
樟木頭和常平屬於臨深第二層面，石龍屬於臨深第三層面，投資價值相對較低。
但從居住價值來講，由於房價相對便宜，較第一層面低30~40%，部分香港和深圳工薪階層將老人和家屬安置在這些地方，深圳羅湖火車站在市內繁華的人民南路，與香港只有羅湖橋一橋之隔交通是很方便的。
8
房地產投資也是一種修養
我們購買房子，本質上不如說是在購買城市。
房價上漲，表面看是房子升值了，其本質是周邊的環境和配套增加了土地的價值，土地的價值轉移到房價上了。
核心城市的房子才是資產，三四五線城市人口流失沒有產業支撐的是住房。臨深的房子其實是深圳核心城市的伸延。
選擇核心資產是買房的關鍵，三四五線城市和小縣城的房子表面看漲得很快，其實是吹泡泡。當刺激政策退出時，也就說只有當大浪退潮後，才知道誰在裸泳。
所以說，投資房地產表面是投資理財，其實也是一種認知社會關係和悟道修行的不同過程。
· END ·
PS：
安靜的小密圈開放快兩個月了。為了避免閒雜人等吃瓜看熱鬧，所以我設置了金額，總共365元，相當於1天1塊錢。目前已經有50多人了。沒有想過做很大，只求輸出的東西越來越有價值。安靜，在知識星球等你。
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