萬科併購華夏環京項目昨天刷屏了，飯總呵呵一笑，還記得國慶節前飯總的那篇“鬱亮叔叔，求求您別活不下去了”麼。照例上圖刷一波房產預言帝。今年飯總所有文章都在公共號上，大家可以review查證，對全國對城市對片區基本無錯。
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這兩天發生的另外一件大事是10月8日住建部公佈棚改貨幣化在庫存去的差不多、房價上漲過快的區域退出。
這兩件事情都在飯總10月7日寫好，10月8日一早發佈的“全國房價第三次大降價週期到來，城市區域首現分化格局”中有關聯和精準預判，真正的話音剛落。
兩者的關聯性就是紅色下劃線部分，全國三四線城市只有北上廣深和部分二線周邊有產業和人口進駐的區域（許多同學愛吃快餐不仔細看，看清楚不是北上廣深周邊全部區域）還有一些特殊資源類城市有搞頭，其他地方都將逐步進入陰跌。
萬科大魚吃小魚這個格局是註定的，我們仔細看萬科這一波與華夏聯手，拿走的是霸州大廠等，機智的群眾已經發現固安不在其列。而萬科的樓面均價在5000-6000左右，加上建安成本，基礎房價也在1萬以上。霸州目前9000左右的價格，即便是比較不錯的大廠區域，中央公園的價格也就是13000左右，等於吃了個定心丸。而固安這樣的寶地，華夏依然捏的緊緊的。
開發商資金普遍比較緊，華夏獲平安背書後已經相對安全，目前主力耕耘區域包括上海嘉善，鄭州中牟長葛等地的項目，都賣的不錯。環京已經不是華夏的唯一，但依然是大本營。
萬科的嗅覺歷來敏銳，隨著併購華夏項目這一波，我們再看看萬科在環京區域的整體佈局，以及飯總給出的評分。
這個評分大致差不多，在政策不變的情況下會逐步反映到未來5年的價格上。固安、燕郊也可以往裡面套，這裡是把北三縣的資金上調了，實際上北三縣的資金支持，一直是個問題，北京市河北省都不是優先發展區域，北京重點搞通州，河北重點搞雄安和張家口。
不過北三縣實際居住屬性強，交通也便利，傳統優勢依然在。最近說的燕郊下跌腰斬，這裡飯總要講清楚，急跌就是去年的事情，首爾甜城這些有代表性的跌到2萬出頭，去年已經這樣了。如飯總降價那篇（全國房價第三次大降價週期到來，城市區域首現分化格局）說的，7月zzj會議對整體是有價格壓制的，包括環京區域，但是下調並不多。至於這兩天傳出的燕郊1萬那是商住類產品，福成上上城五期六期就是原來綠地改住宅引起爭議的房源，存在一定風險，部分房源不含稅價格在13000出頭也是正常的。
另外公積金新政已經很快要一個月了，一如飯總之前預料，只是讓部分群體薅不到羊毛，對北京量價不產生多大影響。
北京房源價格後面會繼續保持分化，限競房入市集中的區域二手房承壓較大，這些區域的限價房本身也有一定的降價訴求，但是短期行為。等這一波集中入市的限價房消化完，大約半年到一年時間後，市場上又會出現供應短缺狀態。目前北京的供地計劃比較令人擔憂，尤其是商品房供地的數量與價格，開發商是否買單，流拍率多少，都要動態的得到信息才好做判斷。閱讀更多 飯總選房 的文章
