比我有錢的人，還比我努力
話說，自新政以來，深圳地產界已經很久沒有像最近這麼熱鬧了！前段時間，相信大家的朋友圈一定被這張照片刷屏過。
這是網上流傳出的一張招商雙璽搖號現場購房者蹲在角落的照片，由於雙璽所售房源多是總價5000萬左右的豪宅，因此很多網友表示自己也想去“蹲一回”。
無獨有偶，幾天之後的一個早晨，華潤城三期門前又冒雨排起了長隊。我記得當時的雨比依萍找她爸要錢那天還大，新房君上次看到優衣庫門口站這麼多人，還是在2015年的三里屯……
當聽說這些人都是拿著200萬去華潤城三期做誠意登記（只為獲得搖號資格）的時候，網友們都不禁感嘆“果然，比我有錢的人，還比我努力！”，新房君也羞愧地低下了頭。
越限價越尷尬
段子歸段子。很多人看了這些報道可能還不理解：明明限購、限貸、限價已經這麼嚴苛；明明新聞說深圳房價已經21連跌；明明官方年初還表態要保持深圳房價未來三五年環比不增長；為什麼還是有這麼多人爭相買房呢？
這個問題並不難解釋。投資界有個著名觀點：無論熊市還是牛市，只要市場上的籌碼足夠便宜（相對其價值），低價買入都可以從容獲利。那麼，招商雙璽、萬科蛇口公館、華潤城三期這些樓盤便宜嗎？
當然……不便宜啦！招商雙璽備案均價約12萬元/㎡，最低約8.17萬元/㎡；蛇口公館備案均價約8.56萬元/平米，最低約7.97萬元/㎡；華潤城三期備案均價約8.55萬元/㎡，最低約7.53萬元/㎡。
然而“便宜不便宜”這個問題是相對的，既相對於樓盤自身價值，又相對於周邊二手房的價格的。雙璽、蛇口公館周邊的自貿區豪宅就不去攀比了，單說華潤城一期的二手房業主報價那也在10-13萬左右。那麼，以8.55萬元/㎡就能買到華潤城三期帶裝修的新房，是不是會覺得很“便宜”呢？於是網上又流傳出了“差價上百萬，搖號搖中，等於中了彩票”這樣的說法。
新房君並不完全同意這種觀點。但說實話，如今由限價造成新房二手房價格倒掛的局面，確實讓很多人看到了獲利的機會。尤其是這種總價較高的樓盤，獲利的空間也就越大。
“豪宅”困境
從自住的角度來看，中國似乎又陷入了一種“豪宅”困境。由於豪宅沒有明確定義，這裡新房君用“豪宅”這個詞來泛指高品質住房。我們知道，在很多發達經濟體，豪宅的價格可以高出同區位普通住宅幾十甚至上百倍。然而由於國情的原因，中國的“豪宅”似乎始終“豪”不起來。
比如，同樣是核心區域，明明我的小區密度更低，物業更好，景觀更美，視野更開闊，戶型更大更舒適，市場價可以標到12萬。但是呢，我家馬路對面的那個老破小，就因為和我一個學區，享受同樣的配套，也能標到8萬。再比如，你松崗的剛需開盤都要賣到約4.3萬/㎡，我這蛇口的新“豪宅”也才8.5萬/㎡左右，你說上哪說理去？
“豪宅”困境並不是說豪宅不好賣。相反地，由於高品質住房與普通住房拉不開價差，再加上新房的限價機制存在，可以說新“豪宅”異常地好賣。當然了，高品質住房供應量有限，所以要篩選購房者，有的還要公證搖號。於是也就出現了文章開頭的那一幕。
你不知道的事
有人留言新房君說：近來這些熱盤事先也沒看到什麼宣傳，彷彿一夜之間就冒出來的一樣，誠意登記時間特別短，保證金又那麼多，這讓購房者如何籌備呢？難道現在開發商都不打廣告，不蓄客了嗎？
這種問題是真實存在的。事實上，自去年開始，很多樓盤都非常低調，鮮有大規模的廣告宣傳。
一方面是因為新規對未取得預售證樓盤的廣告宣傳有著嚴格的限制，另一方面也是因為目前市場上的成交客戶大部分是渠道客戶。尤其是那些價值高，但價格又明顯低於周邊二手房的新盤（由於限價），本身就已經供不應求。各種渠道介紹來的誠意客戶更是絡繹不絕，一般不需要通過廣告吸引普通客戶。新房君前兩天還看到一個比較極端的例子：就在6月底，前海某樓盤少量新產品取得預售證，連夜通知客戶，第二天就順賣，當天就賣完了。而且前期不但自己不做宣傳，還禁止媒體對其信息進行報道宣傳。開發商都做到這份上了，你又怎麼可能提前知道呢？
所以新房君在以往的推文中提醒過大家：目前的市場環境下，購房者要多打聽，早看房，先準備，這樣才能有的放矢。像華潤城三期這樣的樓盤，如果你是看到媒體報道才知道的消息，那麼就已經來不及了。
下一個是誰？
新房君最近看到很多諸如《華潤城賣完了，下一個是誰？》這樣標題的推文，看到最後卻推薦了一個很邊緣的剛需盤，讓人大跌眼鏡。誠然，在深圳有價值的剛需盤一樣很搶手，上月底開盤的博林君瑞就是很好的例子。然而想獲得華潤城三期那樣巨大的價差，必須是一個核心區域且總價很高的樓盤，普通剛需達不到這種程度。
據新房君觀察，目前有這種潛質的，且近期可能入市的樓盤就要數楓葉望海公館了。它位於南山區東頭角金世紀路與望海路交匯處東北方向，背靠蛇口山，面朝深圳灣。
如圖，楓葉望海公館就在半島城邦三期對面，西面與雙璽花園隔海相望，北面是萬科蛇口公館。半島城邦三期是2016年的南山銷售額冠軍全市第二，雙璽和萬科蛇口公館是近來的明星樓盤，楓葉望海公館可謂是群星環抱。
楓葉望海公館總建面約8.7萬㎡，共3棟，可售房源不多隻有約380套，且第一批只推售B/C兩棟，戶型以建面約74-126㎡1-3房為主，屬於一個甜點級的產品。展示中心今年3月份就已經開放，最近新房君又得到消息，楓葉望海公館有可能在7月開賣。
新房君認為，楓葉望海公館可能會成為“下一個華潤城”，主要有三個因素。
首先是位置。它位於豪宅密集的蛇口，佔據了比較稀缺的地理資源。它的周圍群星環抱，其中就包括不久前的話題樓盤招商雙璽和萬科蛇口公館。而下半年，隨著半島城邦四期的入市，這一區域必將再次成為深圳的焦點。
其次是價格。雖然目前楓葉望海公館的價格還沒有透露，不過就近來南山新入市的幾個樓盤來看，受限價機制的影響，它未來的價格也不會太高。
最後是數量。楓葉望海公館本身房源稀少，本次又只推售2棟。如果誠意客戶比較多，很容易造成供不應求的情況。
綜上，新房君建議，如果你對蛇口片區感興趣，不妨先去看看楓葉望海公館。不要等到哪天突然開賣，手忙腳亂，來不及籌備。
尾巴
本來這期新房君還要介紹佳兆業前海廣場來著，可是就在我寫文案的時候，消息傳來，該樓盤的住宅已經賣完，只剩公寓了……再次證明了那句話：“看房趁早啊！”
目前的市場環境下，有價值的樓盤受到限價機制的影響，價格不會太高，但是這也造成了好房供不應求的情況。而“賠錢嫁女兒”的開發商通常都比較低調，購房者需要事前多留意，如果等到誠意登記階段再瞭解樓盤，很可能來不及籌備。
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