伴隨人們收入水平的增長，近年來旅遊行業飛速發展旅遊市場也日臻成熟。人們的旅遊客體從城市的“鋼鐵叢林”旅遊項目，越來越多的轉向了對休閒旅遊、鄉土文化旅遊等項目，進而催生了民宿行業的興起和發展。
當前民宿以其高性價比、個性化等特點，正逐漸成為年輕人自駕遊的首選，不難預見不久的將來民宿業必將迎來快速發展的黃金期、機遇期。
龔偉律師支招：民宿主如何盡到法律義務
01
當前民宿業發展的法律環境
由於民宿行業出現時間較晚，各方面文件規定不成熟、不穩定，缺乏全國統一的法律法規規範。現實中民宿行業發展亂象叢生，房東、旅客的權益無法得到有效保護，亟需要有效、規範的法律法規來調整。具體來說，當前民宿行業發展主要面臨以下法律問題：
（圖/網絡）
第一，民宿用地不規範與現行法律規定不盡一致。隨著崇尚大自然和返璞歸真思想的影響，一些以純自然環境的旅遊項目悄然興起，而且越來越受到人們的青睞。這些旅遊景點一般都在自然保護區、森林公園、溼地保護區內，因遊客需求旺盛景區周圍修建了大量民宿項目，更有甚者有的民居直接修建在了景區範圍之內。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，根據土地規劃的用途的不同總體上可分為建設用地、農用地和未利用地，在非建設用地範圍是嚴禁修建任何建築物和構築物的。一般來講，環境保護區內土地通常為林地（農用地）不能進行房地產開發和民宿建設，否則就違反了土地利用規劃將會受到相應的行政處罰，情節嚴重的還將會被強制拆除。
住宅用作民宿經營沒有明確的法律依據。按照目前我國法律法規的規定，物業（房屋）可分為住宅和經營性物業，相當一部分民宿是由住宅對外出租形成，這事實上改變了住宅性質成為了經營性物業。按照《中華人民共和國物權法》第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。”現階段我國住改商尚無統一的國家法律規範，多散見於地方政府文件，很多地方住改商的條件不明確，產生法律漏洞也阻礙了民宿業的健康發展。
第二，經營主體法律地位不明確。就我國來說，住宿行業需要取得經營許可證才可依法營業。而現實情況是，大部分的民宿出於房屋規模、建築結構等方面的限制，難以達到住宿業相關法律規範的要求，從而長期處於無證經營狀態。沒有市場經營的合法身份，必然產生諸多法律風險，如加大租客維權難度，維權客體不清（侵權責任法）。民宿，依然處於立法的空白點。無證經營問題的持續存在，嚴重影響了民宿行業的健康發展，不僅使民宿經營者信心漸失，也使遊客對民宿喪失信任感。
從民事責任的角度看，無照經營產生的任何民事責任都將由民宿投資者或是實際控制人來承擔。合法的市場主體，可以是個體工商戶、有限公司、股份有限公司、合夥企業、個人獨資企業等等。每一種主體的不同，投資人所要承擔的責任也不同。在規模較小時，可以選擇個人工商戶，最為普遍的市場主體為公司。公司作為市場主體，從保護投資人的角度來看，表現出來的好處為股東承擔有限責任，也即是股東僅以出資額為限承擔有限責任。無證經營，按現有法律規定，所有責任都將由投資人或實際控制人承擔，而且要承擔無限連帶責任。
另外，無證經營還將面臨行政部門的各種查處，承擔行政責任，更嚴重的可能還要承擔刑事責任。《無照經營查處取締辦法》第四條規定“下列違法行為，由工商行政管理部門依照本辦法的規定予以查處：（一）應當取得而未依法取得許可證或者其他批准文件和營業執照，擅自從事經營活動的無照經營行為；前款第（一）項、第（五）項規定的行為，公安、國土資源、建設、文化、衛生、質檢、環保、新聞出版、藥監、安全生產監督管理等許可審批部門（以下簡稱許可審批部門）亦應當依照法律、法規賦予的職責予以查處。”工商部門是無照經營的查處部門，民宿涉及到消防、安全、食品衛生、文化等，都需要取得相關許可。無照經營、未取得相關許可證，將由公安、消防、食品、文化等部門進行查處，輕則罰款，產生嚴重後果的還要承擔刑事責任。所以，民宿不能取得合法的市場主體資格，擅自無證經營將面臨極大的法律風險。
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第三，消防隱患影響民宿行業發展壯大。相當一部分民宿主打復古特色，或者直接由陳舊的居民住宅裝修改造而成，多為磚木結構，又缺乏完備的消防設施。一旦發生消防事故，很可能“一家出事，整頓一片”。此外，《中華人民共和國消防》第十二條規定：“歌舞廳、影劇院、賓館、飯店、商場、集貿市場等公眾聚集的場所，在使用或者開業前，應當向當地公安消防機構申報，經消防安全檢查合格後，方可使用或者開業。”因此存在諸多消防隱患，阻礙民宿行業的健康發展。
第四，民宿還涉及到其他鄰居的居住權問題。擾民問題一直是民宿行業繞不去的話題，部分城市短租民宿的租客生活過於喧鬧。針對一些隔音效果不好或居民以老人、學生為主的居民區，民宿的噪聲汙染可謂是極大程度地影響了居民的生活。對於短租民宿而言，租客的不斷調換也給居民區帶來了安全隱患。關於民宿擾民的糾紛逐年上漲，相關案例不斷增加，同時也給民宿的居委會和社區公安局加大了工作壓力。
最後，城市短租民宿與傳統酒店行業的不正當競爭問題。民宿無法達到持證經營的標準，自然也未按照住宿業的稅收政策繳納稅費，這也是民宿的價格遠低於酒店的原因。既無需承擔稅務，又享有充分的市場。這種逃稅行為不僅損害了公眾利益，而且也給住宿業的其他企業帶來了不公平競爭，導致了住宿業傳統酒店業對於民宿行業的抵制。稅務繳納問題影響民宿身份的合法化，不利於整個住宿業的健康發展。
02
民宿行業前景展望和風險防範
民宿行業蓬勃發展已經引起了國家及相關政府部門的重視，2015年11月19日，國務院辦公廳發佈的《國務院辦公廳關於加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，肯定了“民宿”這種業態發展:“積極發展綠色飯店、主題飯店、客棧民宿、短租公寓、長租公寓、有機餐飲、快餐團餐、特色餐飲、農家樂等滿足廣大人民群眾消費需求的細分業態。”2016年2月17日，發改委、中宣部、科技部等十部門聯合出臺了《關於促進綠色消費的指導意見》,也再度“撐”民宿:“支持發展共享經濟,鼓勵個人閒置資源有效利用,有序發展網絡預約拼車、自有車輛租賃、民宿出租、舊物交換利用等。”由此，我們不難看出，伴隨國家的重視和政策鼓勵，民宿行業前景光明，目前所面臨的法律困境，在不久的將來必然得到解決。
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民宿法律風險防範，我想應當從以下幾個方面入手：
（一）在主體方面儘量成立於有限公司運作，這樣可以最大限度的規避投資主體的法律風險。因為股東承擔有限責任，其他主體投資者都承擔無限責任；
（二）投資前做好法律盡職調查，做到未雨綢繆防範於未然。法律盡職調查目前已廣泛應用房地產合作開發、公司股權收購、上市等程序，通過法律盡調可以瞭解當地政策、法律規定，營商環境和合作對方商業信譽等，能最大限度的保護交易安全；
（三）通過法律設計完善股權結構，制定有效的決策機制和股權激勵的方案保障公司日常運營及效力；
（四）建立穩定的法律服務團隊/人員，法律人員把控法律風險需要對整個項目的來龍去脈做全面瞭解，才能提出切實可行的問題解決方案，經常更換法律服務人員可能導致新舊法律服務方案無法無縫對接增加風險。
03
最後簡述
民宿的概念及歷史
民宿目前尚無統一的概念，關於民宿的起源有很多說法，有研究說來自日本的「民宿」，也有的說來自於法國。總的來說，民宿是指利用自用住宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，為外出郊遊或遠行的旅客提供個性化住宿場所。除了一般常見的飯店以及旅社之外，其它可以提供旅客住宿的地方，例如民宅、休閒中心、農莊、農舍、牧場等，都可以歸納成民宿類。
我國大陸民宿發展可以追溯到2000年左右的鄉村地區，以“農家樂”的形式進入大眾視野。經過近20年的發展，民宿不僅侷限於“農家樂”形式，城市短租民宿也逐漸興起。總的發展趨勢為“農村包圍城市”，先由鄉村特色遊、休閒遊發起，而後發展到以歷史文化為特點城市全域旅遊。藉助互聯網的發展，近些年來以城市短租民宿為特色的城市“民宿”也得到長足發展，城市短租民宿數量呈現井噴式增長。因此，就民宿發展的類型而言，民宿可以分為主要服務於鄉村遊的農村民宿和服務於城市短期遊的城市短租民宿。
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