民宿，無論成為集群與否，或者像莫干山、較場尾之類成為小鎮，最終都不會成為旅遊核心吸引物。即使在當下休閒旅遊時代，也還有一個觀光旅遊吸引核的問題。要麼是在景區附近，民宿只是旅遊功能配套設施；要麼在中大城市周邊，民宿作為休閒設施，只是為城裡人服務，外地遊客可能來的較少；要麼是在生態良好、環境美好、社會友好的鄉村，僅僅是為了度假，享受閒散的生活，或避暑、或避寒，或養生、或養老。總之，旅遊者和城裡人不可能單獨為了住宿而來，一定是為了觀光、體驗、休閒、度假而來。
在這種情況下，民宿區域肯定要有一個選址的問題，而在野蠻生長快速擴張期，很多民宿經營者恰恰忽略了這一點，以致於造成今天的被動。再者，就是民宿作為服務設施之外，自身也需要功能配套服務，譬如：豐富而獨具風情的經營業態、夜間旅遊產品、演藝活動，等等。
文 / 龔達皝 ，轉載自新旅界（LvJieMedia）
圖 / 較場尾民宿小鎮
【正文
消費升級觀念影響下，新生代消費者的80後、90後，乃至00後，在出行遊玩時，傾向於選擇個性、多樣的住宿產品，體驗與酒店不一樣的感受。這背後是中國人旅行方式的轉變，從隨團觀光、休閒度假，到深度體驗，更多新生代消費者希望融入當地生活和文化，不再走馬觀燈地在各個風景區“打卡”。
從漁村到民宿小鎮
深圳大鵬半島的漁村較場尾，就是這一變化的親歷者。
2003年，這座距離深圳1小時車程的漁村迎來第一批民宿客人。雖然當時住的還只是民房，但它已成為深圳人在大小梅沙之外，週末度假、玩海的新去處。
截至2017年底，大鵬新區註冊登記民宿為1378家，聚集了深圳市95%、廣東省一半的民宿 。分佈在較場尾、大鵬古城、西衝、東衝、官湖、楊梅坑、新大和東山等海邊古村及景區。
其中，較場尾被譽為“小鼓浪嶼”，已經發展成可以媲美鼓浪嶼的民宿聚集地，而在十幾年前，這裡還只是一座籍籍無名的漁村。
由於大鵬半島特殊的地理位置，農村集體土地和山林被限制開發，相比繁華的市區，這裡可以說是窮鄉僻壤，生活困難的村民不得已另尋生計。
但保存完好的生態環境，長達133公里的海岸線，76%的森林覆蓋率，蜿蜒曲折的山海風光，給了大鵬半島發展休閒度假遊的底氣和潛力。
有經營頭腦的村民注意到逐年增長的客流，開始把自家民房出租給週末過來度假的遊客，按日收費。2008年大鵬半島有了第一家重新裝修設計過的民宿。
隨著大鵬半島保護和開發行動規劃獲批，以及深圳市唯一一個不考核GDP的生態功能區——大鵬新區掛牌，昔日漁村已步入發展民宿旅遊產業的快車道。
“自己做民宿的村民，後來都轉手出去，自己經營的話，可能連租金都賺不回來。”大鵬新區民宿協會會長羅健強在接受新旅界（LvJieMedia）採訪時表示。
較場尾村民也早早搬離到附近村子，不在這裡居住。目前，在大鵬新區經營民宿的，是來自全國各地喜愛民宿、願意經營民宿，有想法的一群年輕人。
根據2016年12月底的數據：較場尾在營民宿約375家，接待遊客約90萬人次，民宿餐飲等旅遊收入突破5億元。
面對這樣的成績，羅健強滿懷信心地表示，“海邊民宿度假，要麼去廈門鼓浪嶼，要麼來深圳較場尾。”
他還強調，“鼓浪嶼高度商業化，已經成為廈門城區的一部分，較場尾遠離市區，是一個生態資源豐富，更適合休閒度假。”
但從知名度和客流量來看，我們必須承認，較場尾還在追趕鼓浪嶼的路上。
不過可以確信的是，隨著國內休閒度假市場不斷壯大，依託珠三角地區80%的客流貢獻，加之粵港澳大灣區規劃即將出臺的利好，較場尾民宿小鎮乃至整個大鵬新區民宿旅遊產業將獲得更大發展機遇。
“後野蠻生長時代”
不過，大鵬新區民宿總量目前已接近飽和，由於新區限制土地開發，民房基本都被改造成民宿，新增建築搞民宿已不可能。
民宿飽和後，優勝劣汰的市場機制開始生效，資本泡沫被刺破。大鵬新區民宿協會秘書長李超此前在接受媒體採訪曾提到，“新區民宿這一年淘汰率在10%以上。”
今年2月，人民日報也報道稱：大鵬新區民宿在5年間增加了10倍，住客卻沒有增加那麼多，近兩年每年甚至下滑3%―5%。
客流量下滑帶來的連鎖反應也表現在民宿增長率上。根據深圳特區報的報道，大鵬新區2016年民宿增長率為38%，而2017年僅為17%，大幅下降一半多。
報道還指出，“不僅增長腳步放緩，連轉讓費也從過去動輒7位數下調到6位數有商量，連被民宿主吐槽‘海鮮價’的房租在這一年也幾乎沒有漲過。”
就此，羅健強回應，除市場機制在起作用，十九大提出實施鄉村振興戰略後，全國各地正積極發展鄉村旅遊、田園綜合體項目，新增的民宿業態也分流了傳統民宿旅遊目的地的客人。
根據中國旅遊協會民宿分會的統計數據顯示：2017年全國民宿增長了4倍，由4萬多家，增長至近20萬家；廣東省增長了7倍，從2016年底的3000多家，躍升至2017年底的20000多家。
面對民宿供給市場開閘放水，大鵬新區民宿協會也積極發揮行業協會作用，通過設立准入門檻，制定《大鵬新區民宿管理辦法》，與國際通標公司合作推出國內民宿SGS品質標準，規範當地民宿經營行為。
在市場競爭和行業監管雙重作用下，民宿經營者也意識到，轉型升級已成為民宿發展必由之路，必須升級改造現有產品和服務。“現在裝修下來，不再是一兩百萬的投入，而是幾百萬，上千萬。”羅健強說。
針對經營者擔心短期收不回成本，又對長期經營沒有信心。羅健強希望能夠延長目前普遍採用的5-8年租期，“要經營好一家民宿，至少需要10年以上時間，才能走向精品化、連鎖化。”
據悉，2017年，大鵬新區民宿年平均出租率約為30%，精品民宿可達45%。在羅健強看來，經歷過野蠻生長之後，大鵬新區民宿將企穩回升，“我們將告別跑馬圈地時代，向追求產品和服務的質量轉變。”
度假內容過於單一
除升級產品和服務等硬件，發展民宿旅遊產業，度假內容也不可或缺。
較場尾無疑是國內休閒度假市場崛起的受益者，一線城市對休閒度假的巨大需求盤活了這座原本與旅遊無緣的漁村。
過去，住宿產品只承擔遊客在旅行過程中的食宿功能。隨著旅行習慣變化，住宿產品也承擔起部分目的地功能，與周邊配套一起，提供“吃住行遊購娛”一站式休閒度假服務。
得益於此，沒有山川形勝依託的目的地，藉助良好的生態環境，也能發展休閒度假產品，較場尾民宿小鎮就是典型。與陽朔、大理等依託熱門景區的民宿旅遊目的地相比，較場尾周邊並沒有知名旅遊景點。
深圳唯一一處全國重點文物保護單位——600年曆史的大鵬所城，加上東山古寺、大鵬半島國家地質公園、133公里海岸線和54處沙灘，是較場尾發展民宿旅遊的所有“家當”。
但從馬蜂窩上的點評來看，最吸引遊客的還是民宿本身。較場尾的民宿主打文藝小清新、小資風，五顏六色的外牆和裝飾，吸引著遊客駐足拍照。有遊客在點評裡直言：最大的特色就是民宿。
其休閒度假活動也基本圍繞民宿展開。羅健強自己也在較場尾經營一家民宿，他介紹說，“民宿最重要的是有院子，有家的感覺，朋友、單位和學生聚會，大家在院子裡喝酒、吃海鮮、唱歌、玩遊戲，不一定要去哪。”
雖說民宿本身也是度假目的地，但客房外的度假內容也不可或缺。有經營者就在沙灘、海灣元素上做文章，開發了遊艇、帆船、舢板、衝浪、潛水等水上項目，以及密室逃脫等岸上項目，提供更多休閒度假選擇。
羅健強介紹，遊客通過民宿老闆預訂項目，或購買二銷商品或服務（手信、共享按摩椅等），可享受折扣，民宿老闆也樂於向遊客推介，以獲得回扣獎勵。
不過他表示，“較場尾民宿的客房收入比例在全國是最高的，反觀麗江、大理，這些目的地民宿的二銷甚至超過了一銷（客房收入）。”
尷尬的數據揭露了較場尾民宿旅遊產業層次低端、結構單一的事實。
這與遊客緊湊的時間安排有關，客人中午2點以後入住，第二天上午就要退房，沒有完整的一天去體驗其它度假項目。
本質上來說，度假時間由度假內容決定。較場尾民宿小鎮及其周邊景點，花1-2天就能逛完，其旅遊資源和度假內容只能支撐起周邊遊的市場定位。
走出客房融入當地
目前，休閒度假市場帶給較場尾這類民宿小鎮的紅利正在減弱，市場上同質化嚴重的休閒度假產品已經讓遊客感到疲倦。
滿足了休閒度假需求之外，新生代消費者開始熱衷於融入目的地生活和文化，這類深度體驗的旅行方式，正在佔據年輕消費者的心智。
有不少度假住宿產品嚐試以“住”為核心，把目的地碎片化旅遊資源串聯起來，形成客房之外的度假產品，帶領客人走出客房。比如說民宿品牌瓦當瓦舍的City Walking，Airbnb的Experience，東呈隱沫酒店設計的“沉浸在當地”的度假活動。這類旅行方式對度假產品有更高要求，不只是房間，還有與之配套的度假內容。
較場尾想要媲美鼓浪嶼，大鵬新區民宿旅遊產業要想大發展，就必須進一步完善周邊配套和產業支撐，開發更多旅遊項目，導入更多休閒度假內容。
這幾年，我們也看到了大鵬新區在這上面的努力。
2011年新區掛牌之初，就把打造“國際遊艇產業基地”列為發展目標，著力把大鵬新區建設成國際戶外運動天堂。
2014年，大鵬新區開始舉辦深圳大鵬新年馬拉松賽事，其賽事線路被譽為中國最美馬拉松賽道。
2016年10月，華僑城與大鵬新區簽署戰略合作協議，斥資300億元，把大鵬古城建成世界文化遺產小鎮，並將大鵬半島打造成為世界級濱海生態旅遊度假區。
2016年9月，由華大基因組建和運營的深圳國家基因庫落地大鵬新區，華大農業集團也一同在大鵬新區掛牌成立。
2017年，佔地12萬平米的玫瑰小鎮在大鵬新區一處廢棄工業區落成開業，小鎮提供婚紗攝影、影視拍攝、婚禮慶典等服務，探索“婚慶+旅遊”模式。
目前，大鵬新區已經將旅遊與生物、生命健康、海洋等三大產業列為未來產業。
一系列的產業支撐和文旅項目落地，構成了大鵬新區發展旅遊產業的軟實力，同時也是可以深度挖掘的旅遊資源。
羅健強透露，未來還會有主題樂園落地。可以說，大鵬新區最不缺的就是旅遊度假資源，關鍵在於如何整合現有資源，形成有競爭力的產品，打造目的地品牌。
但現在還沒有人能把這件事做好。羅健強在採訪最後也呼籲，“希望有旅行社能夠過來大鵬新區打包設計旅遊線路產品，把碎片化的度假內容，客人碎片化的時間串聯起來。”
閱讀更多 旅遊規劃怎麼搞 的文章
