【老潘說】2018年10月20-21日，由博志成股份主辦的2018“智慧+泛地產”產業生態峰會在北京隆重召開。峰會上恆大研究院副院長、首席房地產行業研究員夏磊圍繞《中國房地產向何處去：新思路 新趨勢》的主題展開精彩演講。
演講嘉賓：恆大研究院副院長、首席房地產行業研究員夏磊
到了現在這階段，房地產已處於不太明朗的趨勢，我們的經濟增長似乎也處於不明朗的趨勢。
星期五的時候，我們看到GDP的增長已經掉到了6.5%，怎麼去理解我們現在所處的經濟階段？
從二戰以後，全世界有100多個國家和地區都展開了姿勢各異的競逐，這個競逐就是想——從不發達國家進入發達國家俱樂部。50年後，有12個國家成功進入發達國家俱樂部，成功的概率只有10%。
當人均GDP到1萬美金的時候我們會面臨一個很重要的選擇，就是增速換擋。
中國比較習慣大水漫灌，比較習慣於政府刺激經濟，但是我們一直都在想政府刺激經濟的底線在哪裡。
（歷史規律）告訴我們，當我們人均GDP在1萬美金的時候，政府必然面臨一個選擇，就是要接受經濟下行。
我們看到很多國家他們在8%的增長平臺停留了很久，但是一定會下到5%左右的增長平臺，今年我們的人均GDP是8800美金，我們也面臨著增速換擋、增速下行這個趨勢。
因此，從國家大環境來說，不可能再搞大水漫灌，接受經濟緩慢下行，但是經濟增速質量在提升。這是我們面臨的一個大環境。
今年我們會感覺到非常痛苦，今年有一個關鍵詞，就是去槓桿。
為什麼感覺很痛苦？因為去槓桿總是痛苦的，從2008年到2018年，我們加了10年的槓桿，加槓桿的過程中非常開心，因為企業能夠獲得信貸，個人也能夠獲得更多的信貸，整個國家都處於一個加槓桿的歡騰時刻。
但是，我們比較一下美國和中國的經濟週期，美國每一個槓桿的頂端都會發生危機，像80年代的儲貸危機，2008年的次貸危機。從2008年以來，中國一直在加槓桿，當我們今天終於走到了經濟週期的頂部，流動性退潮，就解釋了宏觀經濟的主邏輯。上週央行也降準，但是貨幣並沒有傳到實體經濟裡面去，就是因為今年的降槓桿還疊加了非常嚴峻的金融監管。
以前貨幣政策稍微放鬆一下，地方政府可以加槓桿，房企可以加槓桿，個人買房也可以加槓桿。但是今年因為我們在金融週期的頂端，金融監管無比嚴厲，所以地方政府面對著非常嚴峻的債務壓力和紀律約束，不能加槓桿。
今年的房地產調控非常嚴格，可以說是近年來的一個頂端，也不敢加槓桿。個人購房貸款前兩年也放的比較猛，也不敢加槓桿，所以今年的貨幣沒有辦法傳導到實體經濟上。
今年站在金融週期的頂端，往下走了，每個人都要節衣縮食地過苦日子了，這就是為什麼今年痛苦的根源。
我特意講一下宏觀和金融背景，就是想告訴大家這些東西都是週期性的，不代表著我們的經濟已經到達一個沒路了，而是我們經濟面臨的轉型，我們的增速面臨著轉型，你的焦慮是週期性的焦慮，而不是單純個體的焦慮。
我國房地產行業還有多大空間？
長週期我們關注七個因素：經濟增長、居民收入水平、城鎮化、人口數量與結構、 婚姻狀況變更、家庭小型化、住房質量改善。
第一個因素就是經濟增長
從1998年以來，房價翻了好幾倍，可是我們看一下從1952年到2017年，從GDP的增長來說，66年我們翻了1217倍，經濟增長是整個房地產行業的基礎，房地產佔整個GDP大概7%左右，包括房地產的上下游，大概佔到30%幾，所以經濟增長是房地產行業增長的一個前提。
我們在預期未來經濟還要翻一番，經濟體量到2035年的時候，和美國快一致。
我們的經濟還在發展的過程中，經濟發展了，房地產行業就沒有理由不發展。
第二個因素是居民收入水平
居民收入水平和GDP相關聯，我們城鎮居民可支配收入增長也非常快，房價收入和居民收入雖然統計據的數據被平均了一下，但是居民收比入房價增速還是要快得多。
第三個因素是城鎮化
現在的城鎮化將近60%，這個世界上有一個非常成熟的諾瑟姆曲線，城鎮化率在30%以下的時候是非常慢的，但是一旦突破30%到70%區間，城鎮化是加速發展的，我們現在處在60%這個狀態，一年1個百分點的增長，一年1個百分點就是1300萬人進城。
我們國家的人口遷移方向和西方國家還不太一樣，我們有四種遷移方向對應了四種房地產需求
第一種是從農村到縣城，為什麼？ 因為縣城可以有更好的教育資源，前幾年撤村並校，現在大家都追求教育，導致每個在農村打工的人現在回去都想買一套房子。所以很多地方縣城的房地產市場反而比所在的地級市的房地產市場好。這是第一個需求，就是農村到縣城。
農村到縣城真正地城鎮化，我們說的城鎮化就是減少農村人口，增加城鎮人口。
當第一個流動產生之後，就有了第二個流動，就是縣城人得到中小城市，這個就是他們所在的地級市。
第三從中小城市到所在的省會城市，因為所在的省會城市一般有這個省最好的教育、高校資源和醫療資源。
第四從大都市圈，去大城市，比如說我們現在周圍的燕郊、大廠、香河、固安，很多人都先在這個地方買一個房子，最後再慢慢到北京。這也是一個很有樂趣得現象，十年前很多人都先在北京的四環、五環買房子，等有了積累之後再慢慢賣掉，換到二環三環。現在北京這個城市越來越大，房價許越來越高，所以很多人選擇先在周邊買房子，再慢慢換到五環，再從五環換到四環。中國的人口遷移方向體現了中國人對一種進步的不懈追求。
我去過世界上很多地方，特別是德國，我們研究了一下
德國的房價77年，年均漲幅只有1%點幾，德國人都是平均的分佈在中小城市的，他們沒有人會想著一定要到柏林、法蘭克福這樣的大城市。
但是中國人對城市、對大城市一個孜孜不倦追求，他的核心原因就是，中國的城市有行政級別，我們有縣級市，地級市和省會城市，你在城市的遷移體現著你的社會地位的提升，所以中國人對於城市遷移一個根深蒂固的理念。
有了這四種人口的遷移方向，我們在60%的城鎮化率水平的時候，會創造出比發達國家更高的對於住房的需求。
中國現在這個時期和日本的1990年比是不對的
世界上其他的國家進入城市化的時間，日本城市化超過50%的時候是1955年，當他1970年的時候，城市化率超過70%，很多人把日本經常跟中國做對比，經常說日本在90年代有一場非常嚴重的房地產泡沫，日本失去了10年。
但實際上日本在1970年城鎮化率已經達到70%，達到70%之後，城鎮化率進入非常慢的增長區間，日本又面臨著老齡化的壓力，所以日本1970年的時候，有了第一次地產泡沫。最後又到1990年，有了第二次地產泡沫。但是中國的城鎮化率還沒有達到70%，離第一次房地產泡沫至少還有15年。這是根據國際經驗做出的判斷，日本第一次房地產泡沫在70年代發生之後，只有一年的時間就恢復過來了，又有了20年的黃金增長，到了1990年才發生了第二次泡沫危機。所以直接把中國現在這個時期和日本的1990年比是不對的。
舉一個簡單的例子，你不能把青春期的毛病跟更年期比較，人家已經50多歲了，我們還處於二三十歲的時代，我們面臨的困境可能很相象，但是背後原因是不一樣的。
我們的城鎮化到現在才將近60%，從城鎮化這個角度來看，未來有15年的時間還是處於高速城鎮化的進程。可以預期一下，到2030年才達到68.7%的城鎮化水平，現在是2018年，到2030年我們也還有12年的黃金時代。
第四個因素是人口數量結構
很多專家一直在講房地產不行了，中國的人口出生率有一個顯著的變化。
但是這個變化有兩個因素會讓出生率發生逆轉，一個因素就是，中國的人口死亡率在下降，因為中國人口越來越長壽。還有一個，中國在放開二胎以後甚至會放開三胎，所以出生率會有一個顯著的逆轉。
這個逆轉從典型的城市可以看出來，我們特意整理了北京新生兒從1949年到2017年的圖，前幾年，10年以前，我們從來沒有說過學區房這個概念，最近幾年越來越多的說學區房，特別是在北京，幼兒園上學是非常困難的一件事情。這和人口結構的改變有很大的關係，新生兒越來越多的從大城市、中小城市開始。北京從2003年開始出生的小孩急劇增多，2003年出生的孩子2009年開始上學，所以2009年北京的房價正式進入一個快速增長的時期，這跟北京新生兒的數量是相關的。在人口的數量和結構中，在大城市、中小城市或者是大都市圈的城市，他們的新生兒數量急劇上升，導致對住房的需求也是急劇上升。
第五個因素是婚姻狀況變更
也有專家說，我們現在結婚率下降了，因為結婚是買房的需求，所以結婚率從2014、2015年達到高峰，2015年往下走以後，婚房的需求就下降了。
但實際上中國的離婚率在逐年上升，結婚是剛需，其實離婚是更大的剛需，結婚也可能需要一套房子，但是離婚更需要多一套房子。
所以結婚率和離婚率疊加在一起，這種婚房需求會比以前放大更多。
第六個因素是家庭小型化
第七個因素是住房質量改善
一個是城市的住房改善，一個是在城郊，還有工礦廠區的住房改善。
2010年六普有一個調查，我們的住房現在質量非常差，城鎮裡面有25%是平房，建在1979年之前的比例比較少，只有9%，就是因為中國的建築質量跟國際比還是有很大的差距，這包括住房裡面有很多是不同時擁有廚房和廁所，還有很多是磚木結構。住房質量的改善，也推動了住房消費的升級。
德國的情況，2014年歐洲建築協會做了一個調查，德國存量住房裡面，在1949年到1978年建成的住房佔到46%，也就是說，德國有一談住房，都是建在1978年以前的。
我相信大家到國外會發現一個很奇怪的事情，在中國住房30年都算老建築了，但是在美國，在德國，在澳洲很多一百年以上的老房子，他們的建築更新比我們慢多，我們的建築壽命平均30年，人家平均100年。中國人比較豪放，有房子過幾年就是棚戶區了，但是在國外每年對房子都有一個精心的修理，我們在買房子的時候都有一個住房維修基金，但是這個維修基金至今沒有人能說出來它到了哪裡，每年用到哪裡，而且這個維修基金使用非常困難，要業主都同意，基本設置的前提讓這個錢用不成。所以我們的住房改善也給了房地產一個機會。
我們有一個詳細的測算，2018年以後到底真實的有效需求還有多少，我們認為住房一年基本上還能夠保持在12億-13萬億。
2017年的時候，一年賣了16.9億平，很多人說是歷史大的頂，但是今年可能有17億平。
房地產的潛力永遠是你想不到的。
我們也猜了一下城鎮化，我們考慮了一下中國城鎮化的進程，考慮了棚戶區改造，考慮了人口自然增長，也考慮了人口在城市間的移動。前面七個條件全部加進去之後測算出來有效需求一年還在12億到13億平。
記得2013年很多專家說已經是歷史高頂，但是歷史高頂一年也就賣掉13億平，如果扣掉非住宅，將近12億平，也就是說每年整個房地產市場的有效需求還有125平。
12億平這個大市場足以讓大家非常好、非常開心的過下去。
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專注地產30強之變
地產總裁內參
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