問：女業主豪購133個車位高價轉賣，她這樣的做法合理合法麼？湖南長沙一女士在業主集中選購車位後，豪擲600多萬“打包”購買了133個車位，之後每個漲價近3萬，在小區進行轉賣。你覺得她這樣的做法合理合法嗎？答：買的和賣的都不合法。我國刑法第二百二十八條規定， 以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金;情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。第二百三十一條規定， 單位犯本節第二百二十一條至第二百三十條規定之罪的，對單位判處罰金，並對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照本節各該條的規定處罰。土地管理法第七十三條規定， 買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建設物和其他設施，可以並處罰款;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。🦄🦄🦄🦄🦄🦄🦄🦄🦄🦄🦄🦄🦄🦄🦄根據上述規定，我們可以分析一下。第一，小區的停車位屬於上述法條所說的土地。開發商購買土地使用權後，應當根據購買協議，開發相應的產品，或者是居民住宅，或者是商業用房，或者是其他，但是不能再轉讓，包括不能分割成部分轉讓。那麼，停車位是不是跟住宅相似的開發商開發的產品呢？肯定不是。停車位沒有開發商任何與開發相關的勞動，因此，停車位不是產品，即使有開發商的勞動，也跟住宅這類產品有天壤之別，其本質上仍然是不能再次轉讓使用權的土地，比如小區綠地，有開發商的勞動，但是小區綠地跟房屋絕對不一樣，比如，一個人買了房屋，可以獲得產權證，買了綠地後，能獲得產權證嗎？還有一個重要的原因是，小區綠地和全部停車位屬於小區的公共地帶，使用權歸全體業主所有，就跟樓道和電梯一樣，使用權屬於業主，如果全部停車位能賣給某一個人，那樓道也應該能賣給某個個人，電梯也能賣給某個個人，到那時，恐怕連回家都得交錢。我國物權法第七十三條規定，建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。第七十四條規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。物權法這兩個法條，第一個是總的規定，公共部分的使用權，屬於業主共有。第二個，說的是，經過規劃的停車位必須首先滿足業主的需要，意思是不能倒賣，如果讓某個私人通過金錢買斷大批停車位，那就違背了這個規定。至於車位的使用權，可以通過出售的方式約定，但是這裡的出售，指的是出售給需要停車的業主，一個業主需要停多少車？恐怕沒有停幾十輛幾百輛車的可能。業主買了後，應當是用於自己停車而不是加價轉賣或者轉租牟利。如果開發商將小區停車位一次性全部或者大部分都賣給個人，個人買了後，無疑是要加價牟利的，因此，這類生意往往都是買賣合謀，相互串通，侵害其他業主的利益，甚至侵害國家的利益。這類合同是違法的。我國合同法規定，訂立合同的當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效。因此，面對小區車位或者其他公共區域被開發商或者物業公司批量轉賣給個人，任何業主都可以起訴，要求法院判決他們的買賣合同等合同無效。大批量出租也不行，出租合同也是無效的。第二，既然小區停車位不能非法倒賣，那出賣的人和購買的人都涉嫌犯罪，特別是大規模購買了後又加價轉賣的人，毫無疑問屬於犯罪。因此，業主遇到類似情況，可以選擇報警，警方如果不管，可以去法院提起刑事自訴。
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