问：女业主豪购133个车位高价转卖，她这样的做法合理合法么？湖南长沙一女士在业主集中选购车位后，豪掷600多万“打包”购买了133个车位，之后每个涨价近3万，在小区进行转卖。你觉得她这样的做法合理合法吗？答：买的和卖的都不合法。我国刑法第二百二十八条规定， 以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。第二百三十一条规定， 单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。土地管理法第七十三条规定， 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建设物和其他设施，可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。🦄🦄🦄🦄🦄🦄🦄🦄🦄🦄🦄🦄🦄🦄🦄根据上述规定，我们可以分析一下。第一，小区的停车位属于上述法条所说的土地。开发商购买土地使用权后，应当根据购买协议，开发相应的产品，或者是居民住宅，或者是商业用房，或者是其他，但是不能再转让，包括不能分割成部分转让。那么，停车位是不是跟住宅相似的开发商开发的产品呢？肯定不是。停车位没有开发商任何与开发相关的劳动，因此，停车位不是产品，即使有开发商的劳动，也跟住宅这类产品有天壤之别，其本质上仍然是不能再次转让使用权的土地，比如小区绿地，有开发商的劳动，但是小区绿地跟房屋绝对不一样，比如，一个人买了房屋，可以获得产权证，买了绿地后，能获得产权证吗？还有一个重要的原因是，小区绿地和全部停车位属于小区的公共地带，使用权归全体业主所有，就跟楼道和电梯一样，使用权属于业主，如果全部停车位能卖给某一个人，那楼道也应该能卖给某个个人，电梯也能卖给某个个人，到那时，恐怕连回家都得交钱。我国物权法第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。物权法这两个法条，第一个是总的规定，公共部分的使用权，属于业主共有。第二个，说的是，经过规划的停车位必须首先满足业主的需要，意思是不能倒卖，如果让某个私人通过金钱买断大批停车位，那就违背了这个规定。至于车位的使用权，可以通过出售的方式约定，但是这里的出售，指的是出售给需要停车的业主，一个业主需要停多少车？恐怕没有停几十辆几百辆车的可能。业主买了后，应当是用于自己停车而不是加价转卖或者转租牟利。如果开发商将小区停车位一次性全部或者大部分都卖给个人，个人买了后，无疑是要加价牟利的，因此，这类生意往往都是买卖合谋，相互串通，侵害其他业主的利益，甚至侵害国家的利益。这类合同是违法的。我国合同法规定，订立合同的当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。因此，面对小区车位或者其他公共区域被开发商或者物业公司批量转卖给个人，任何业主都可以起诉，要求法院判决他们的买卖合同等合同无效。大批量出租也不行，出租合同也是无效的。第二，既然小区停车位不能非法倒卖，那出卖的人和购买的人都涉嫌犯罪，特别是大规模购买了后又加价转卖的人，毫无疑问属于犯罪。因此，业主遇到类似情况，可以选择报警，警方如果不管，可以去法院提起刑事自诉。
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