華潤在武漢的項目算多的，偏偏獨寵武昌。
白沙洲的紫雲府、徐東的橡樹灣，都已經售完。因為交房後的幾年裡去過很多次，產品君對橡樹灣的印象較好。關山的琨瑜府還有貨，因佔據絕對地段優勢+毛坯出售，去化很好，江夏的琨瑜之星，偏安四環外。
古田的翡翠城，一度登上“武漢十大難買神盤”的榜單。
漢陽僅萬象匯·潤府一棵獨苗，其實項目規劃早在2014年就已經定圖了。因地產行業的常態是高週轉，多虧了這個項目，讓產品君有機會回望4年前的產品規劃。
武漢地產圈很魔幻吶。那麼，萬象匯·潤府能不能抵衝4年的時間差、立足2018年的武漢？
板塊
就像穿越一條時間長廊遇見了bug
記得4號線還沒開通時，產品君從漢口坐車途徑鍾家村前往王家灣，上了漢陽大道後，就像進入了一條時空隧道，產品君彷彿回到了小學時住過的江岸區，倒沒有任何貶低的意思，而是勾出了懷念的味道，一時熱淚盈眶。
這一次，產品君不想再講什麼板塊價值、交通區位，產品君想聊一聊，如何從一張區位圖上看出開發商對這個板塊的價值梳理。
首先，請把下面兩張圖對比著看。
武漢國際文化商業中心（以下簡稱“UCC”）是中恆集團打造的特大型高端城市綜合體，為全球首個複合型交通工程，世界最大規模的城市綜合體，定位“中國中心都會綜合區”。
以上是它的官方解釋。據說，外界評價其是漢陽政府戰略性項目，將成為漢陽區地標性建築群。大家就把它看成一個獨立板塊的規劃預期好了。
2016年2月，中恆集團與萬科集團就武漢國際文化中心B地塊進行簽約；2016年3月18日，華潤置地簽約中恆集團，正式進入漢陽五里墩A地塊。多方聯合是很常見的。
相對五里墩的UCC，王家灣商圈和鍾家村商圈較為弱化，並且UCC位於整個區位圖的中心，萬象匯·潤府在中心的中心，強調自家地位。
接著看配套。
漢口的CBD、武廣商圈、漢正街商圈依次排開，從左到右的長豐大橋、古田橋（抱歉，圖中漏掉了）、江漢二橋、月湖橋、江漢一橋、晴川橋，強化了漢陽大道與漢口中心的聯繫緊密度，一是告訴你，漢陽開個車10分鐘的事就能直達漢口中心，二是，希望吸引更多對岸漢口的客群，因為他們對漢陽價格的接受度更高。
最後就更明顯。
上圖依次是二環圈層、1/4/6地鐵線串聯漢口漢陽商圈和醫療配套的標註。
一般開發商會首先圈出環線，然後在地段上重新梳理規劃和配套，形成他理解的板塊價值，因此每一家要凸顯自己的賣點，讓客群形成記憶點。
最明顯的例子，如果你去看同一個板塊裡的競品區位圖，很明顯，每一家強調和弱化的內容是不一樣的。漢陽得承認與漢口武昌的發展落差，如果生拉硬拽，這就比較尷尬。
五里墩項目的漢陽客群大多為拆遷戶，市場意識薄弱，對價格的心理預期處於低位，因此地緣性客群基礎的購買力不那麼堅實。
看區位圖時，產品君覺察到漢陽大道沿線開發商對漢口清一色地討好。
規劃
運營成熟的商業體拉了一波好感度
A區A-2地塊為一期，住宅地塊共11棟樓，以超高層為主。由於是4年前的規劃，超高層沒有避難層，住宅沒有架空層，一樓屬於物業用房，公攤26%左右，對於超高層來說，不高。
A區A-1地塊為二期，商業地塊有一棟寫字樓、一棟商住公寓、一棟商業體。
地是中恆拿的，項目操盤的是華潤，2014年11月就舉行過A區住宅奠基開工儀式。
項目佔地4萬方出頭，體量不大，華潤輸出旗下的商業品牌——“萬象匯”，撐起了項目門面。地上6層，地下3層停車場，達到14萬方建築面積的體量，足夠覆蓋中高端的消費需求。
漢口香港路的萬象城也已經動工了。
首次開盤的是8#（2梯3戶）和9#（3梯4戶），距離商業體最近，距離北面的京廣線最遠，預計單價2萬2上下，裝修3K元/㎡。
8#9#13層以下的採光有遮擋，價格較低，不是非常在意採光的，趁便宜儘快入手。
園林
主打緊湊型
產品君前面提到了，萬象匯·潤府的體量不大，容積率破6，11棟樓呈圍合佈局，明顯園林功能分區是走緊湊型方向。園林景觀由AECOM公司設計，參與過香港迪士尼樂園以及國內外眾多一線城市項目的設計。
項目地塊內部有高低差，這就為園林景觀的豐富性和層次性創造了可能。
效果圖
大門主入口處的疊層水景，視覺上形成下沉式的活動區，豎向變化的景觀空間更多元化。高大喬木搭配流線型的硬質鋪地，勾勒出人流的動線，引導行進方向。
效果圖
圍合形成的大片空地，每一棟樓面前都有入戶小花園和室外會客廳，體現歸家儀式感。外圍是跑道，通過人行步道串聯不同的活動區，如陽光草坪、兒童活動樂園、寵物樂園。
受限於地塊，縱向最大樓間距70-80米，就是8#9#與1#之間，最小不到30米，橫向樓間距非常近。但圍合式佈局能夠最大程度讓出更多空地給園林景觀，產品君還是很認同華潤的做法的。
俗話說得好，園林三分靠規劃，七分靠執行，產品君希望華潤能夠一五一十地將規劃變現。
戶型
不是一點虐心而已
首次推出的8#9#是連在一起的兩棟樓，其實完全可以看作是兩個單元 “假兩棟”。
萬象匯·潤府以3房為主，沒有亮點特別突出的戶型，盛產進深長、短面寬的長條戶型。戶型總體上走虐心向。
這個戶型是唯一一個3開間朝南的戶型，不是走動靜分區那一掛的，沒有任何面積浪費。三間臥室保持獨立，互不干擾。尤其是次臥②和衛生間採用雙開門設計，非常實用。
白天客人使用公衛時，關上次臥房門，避免房主隱私暴露；晚上休息時，洗手間的聲音和味道也不會打擾房主。
左邊是功能區，右邊是臥室區，中間沒有緩衝的過渡空間，因此這個戶型很“熱鬧”。
由於客廳對著2間臥室，產品君建議，臥室的門與電視機背景牆統一佈置，將①和②設為隱形門。
136㎡是所有邊戶的典型。
客餐廳雙陽臺，南北通透；主臥次臥都有飄窗，居住空間舒適度較好；進門處的過道面積有一定浪費。
139㎡和149㎡是8#的邊戶，戶型鏡像對稱，149㎡是面積升級版。上面邊戶136㎡的優缺點都有，好在主次臥對門設計，保證了一定的通透性。
評價
4年前的產品就像一面照妖鏡
2018-4=2014，但項目開發可不是簡單的加減，規劃這東西，在沒有變現之前，究其根本是一種意識流，要靠想象。
萬象匯·潤府就像一面照妖鏡，好的品牌力和產品力是具備一定延時功能的，能抵衝一定的時間差。從經濟學的角度來講，把產品當做貨幣，抵抗通貨膨脹的貶值時，不求增值，起碼做到保值。
仔細回看一下2018年以來的入市樓盤，哪些開發商的產品是在進步在更新、還是依然靠著2014年的水準渾水摸魚？
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