华润在武汉的项目算多的，偏偏独宠武昌。
白沙洲的紫云府、徐东的橡树湾，都已经售完。因为交房后的几年里去过很多次，产品君对橡树湾的印象较好。关山的琨瑜府还有货，因占据绝对地段优势+毛坯出售，去化很好，江夏的琨瑜之星，偏安四环外。
古田的翡翠城，一度登上“武汉十大难买神盘”的榜单。
汉阳仅万象汇·润府一棵独苗，其实项目规划早在2014年就已经定图了。因地产行业的常态是高周转，多亏了这个项目，让产品君有机会回望4年前的产品规划。
武汉地产圈很魔幻呐。那么，万象汇·润府能不能抵冲4年的时间差、立足2018年的武汉？
板块
就像穿越一条时间长廊遇见了bug
记得4号线还没开通时，产品君从汉口坐车途径钟家村前往王家湾，上了汉阳大道后，就像进入了一条时空隧道，产品君仿佛回到了小学时住过的江岸区，倒没有任何贬低的意思，而是勾出了怀念的味道，一时热泪盈眶。
这一次，产品君不想再讲什么板块价值、交通区位，产品君想聊一聊，如何从一张区位图上看出开发商对这个板块的价值梳理。
首先，请把下面两张图对比着看。
武汉国际文化商业中心（以下简称“UCC”）是中恒集团打造的特大型高端城市综合体，为全球首个复合型交通工程，世界最大规模的城市综合体，定位“中国中心都会综合区”。
以上是它的官方解释。据说，外界评价其是汉阳政府战略性项目，将成为汉阳区地标性建筑群。大家就把它看成一个独立板块的规划预期好了。
2016年2月，中恒集团与万科集团就武汉国际文化中心B地块进行签约；2016年3月18日，华润置地签约中恒集团，正式进入汉阳五里墩A地块。多方联合是很常见的。
相对五里墩的UCC，王家湾商圈和钟家村商圈较为弱化，并且UCC位于整个区位图的中心，万象汇·润府在中心的中心，强调自家地位。
接着看配套。
汉口的CBD、武广商圈、汉正街商圈依次排开，从左到右的长丰大桥、古田桥（抱歉，图中漏掉了）、江汉二桥、月湖桥、江汉一桥、晴川桥，强化了汉阳大道与汉口中心的联系紧密度，一是告诉你，汉阳开个车10分钟的事就能直达汉口中心，二是，希望吸引更多对岸汉口的客群，因为他们对汉阳价格的接受度更高。
最后就更明显。
上图依次是二环圈层、1/4/6地铁线串联汉口汉阳商圈和医疗配套的标注。
一般开发商会首先圈出环线，然后在地段上重新梳理规划和配套，形成他理解的板块价值，因此每一家要凸显自己的卖点，让客群形成记忆点。
最明显的例子，如果你去看同一个板块里的竞品区位图，很明显，每一家强调和弱化的内容是不一样的。汉阳得承认与汉口武昌的发展落差，如果生拉硬拽，这就比较尴尬。
五里墩项目的汉阳客群大多为拆迁户，市场意识薄弱，对价格的心理预期处于低位，因此地缘性客群基础的购买力不那么坚实。
看区位图时，产品君觉察到汉阳大道沿线开发商对汉口清一色地讨好。
规划
运营成熟的商业体拉了一波好感度
A区A-2地块为一期，住宅地块共11栋楼，以超高层为主。由于是4年前的规划，超高层没有避难层，住宅没有架空层，一楼属于物业用房，公摊26%左右，对于超高层来说，不高。
A区A-1地块为二期，商业地块有一栋写字楼、一栋商住公寓、一栋商业体。
地是中恒拿的，项目操盘的是华润，2014年11月就举行过A区住宅奠基开工仪式。
项目占地4万方出头，体量不大，华润输出旗下的商业品牌——“万象汇”，撑起了项目门面。地上6层，地下3层停车场，达到14万方建筑面积的体量，足够覆盖中高端的消费需求。
汉口香港路的万象城也已经动工了。
首次开盘的是8#（2梯3户）和9#（3梯4户），距离商业体最近，距离北面的京广线最远，预计单价2万2上下，装修3K元/㎡。
8#9#13层以下的采光有遮挡，价格较低，不是非常在意采光的，趁便宜尽快入手。
园林
主打紧凑型
产品君前面提到了，万象汇·润府的体量不大，容积率破6，11栋楼呈围合布局，明显园林功能分区是走紧凑型方向。园林景观由AECOM公司设计，参与过香港迪士尼乐园以及国内外众多一线城市项目的设计。
项目地块内部有高低差，这就为园林景观的丰富性和层次性创造了可能。
效果图
大门主入口处的叠层水景，视觉上形成下沉式的活动区，竖向变化的景观空间更多元化。高大乔木搭配流线型的硬质铺地，勾勒出人流的动线，引导行进方向。
效果图
围合形成的大片空地，每一栋楼面前都有入户小花园和室外会客厅，体现归家仪式感。外围是跑道，通过人行步道串联不同的活动区，如阳光草坪、儿童活动乐园、宠物乐园。
受限于地块，纵向最大楼间距70-80米，就是8#9#与1#之间，最小不到30米，横向楼间距非常近。但围合式布局能够最大程度让出更多空地给园林景观，产品君还是很认同华润的做法的。
俗话说得好，园林三分靠规划，七分靠执行，产品君希望华润能够一五一十地将规划变现。
户型
不是一点虐心而已
首次推出的8#9#是连在一起的两栋楼，其实完全可以看作是两个单元 “假两栋”。
万象汇·润府以3房为主，没有亮点特别突出的户型，盛产进深长、短面宽的长条户型。户型总体上走虐心向。
这个户型是唯一一个3开间朝南的户型，不是走动静分区那一挂的，没有任何面积浪费。三间卧室保持独立，互不干扰。尤其是次卧②和卫生间采用双开门设计，非常实用。
白天客人使用公卫时，关上次卧房门，避免房主隐私暴露；晚上休息时，洗手间的声音和味道也不会打扰房主。
左边是功能区，右边是卧室区，中间没有缓冲的过渡空间，因此这个户型很“热闹”。
由于客厅对着2间卧室，产品君建议，卧室的门与电视机背景墙统一布置，将①和②设为隐形门。
136㎡是所有边户的典型。
客餐厅双阳台，南北通透；主卧次卧都有飘窗，居住空间舒适度较好；进门处的过道面积有一定浪费。
139㎡和149㎡是8#的边户，户型镜像对称，149㎡是面积升级版。上面边户136㎡的优缺点都有，好在主次卧对门设计，保证了一定的通透性。
评价
4年前的产品就像一面照妖镜
2018-4=2014，但项目开发可不是简单的加减，规划这东西，在没有变现之前，究其根本是一种意识流，要靠想象。
万象汇·润府就像一面照妖镜，好的品牌力和产品力是具备一定延时功能的，能抵冲一定的时间差。从经济学的角度来讲，把产品当做货币，抵抗通货膨胀的贬值时，不求增值，起码做到保值。
仔细回看一下2018年以来的入市楼盘，哪些开发商的产品是在进步在更新、还是依然靠着2014年的水准浑水摸鱼？
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