2018年10月的中國樓市，風向正在發生微妙的變化！
此前，是一輪接著一輪的調控，是政策的不斷加碼，地方政府甚至撂出狠話：這是一場“重大斗爭”。
而到了10月，冰冷、強硬的政策正在局部軟化，降幅正在以一種“隱性”的方式展開......
從“防大漲”到“防大跌”
近日出版的21世紀經濟報道稱：近期，北京、廣州、杭州、佛山等房地產熱門城市出現部分銀行下調房貸利率的現象。這是去年以來首次多城同時出現房貸利率下調。部分業內人士表示，房貸利率上升空間或已經觸頂，甚至將進入下行週期。
在北京，四大行的房貸利率與此前持平，但個別股份行首套房貸利率出現下調趨勢。
在廣州， 10月以來，中國銀行下調首套房貸利率，從上浮15%下調為上浮10%，目前四大行廣州地區均執行首套房貸利率上浮10%。
在青島，此次利率微降的趨勢雖然未能對青島整體造成影響，從大方向來看，青島四大行手套房貸利率上浮仍為20％左右，但部分銀行推出了對於優質客戶的回饋活動，利率上浮為15％
在杭州， 10月以來，四大行中工商銀行和中國銀行的部分網點，開始執行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策。而此前，四大行普遍執行首套房利率上浮15%、二套上浮20%的政策。
近期全國各地似乎都出現了一些“限價鬆動”的現象，這被一些主流媒體解釋為“為了解決雙合同現象”。但無論怎樣解釋，其結果是：真實的市場價被官方認可了，被分拆到裝修合同裡的價格，歸併到了房價裡。這一方面等於降低了購房者的首付，另一方面為這些房子未來的交易降低了稅費。
降低房貸利率上浮空間，放鬆限價、允許開發商以真實市場價備案，這是最新出現的兩種“隱性放鬆”的方式。而更早的時候，青島、廈門、杭州降低了落戶的門檻，這相當於增加了限購城市的“房票”，也是熊市裡穩定樓市的一種方式。
此後，國家發改委還專門下文，要求展開督查，看看各地有沒有在“1億人落戶城市”的過程中完成任務。其中明確要求，從大城市、特大城市到超大城市（京滬除外），都要適當降低落戶門檻，通過推進城鎮化來擴大內需。
從上述的梳理可以看出：隨著樓市開始降溫，樓市調控的重點已經從“防大漲”轉向“防大跌”。 樓市出現了較大跌幅的城市如廈門，或者明顯轉冷的城市如廣州、杭州，都開始發力，將樓市降幅控制在一定合理範圍之內。
央行最新的數據顯示，今年前9個月裡，一共發放了13.14萬億的人民幣新增貸款，其中5.69萬億給了“住戶貸款”，佔比達到了43.3%。而“住戶貸款”就是個人、家庭的貸款，這些錢主要是用於購房。
這說明，本輪中國經濟的底部還沒有到來，很可能在2019年第二季度才出現。目前貨幣政策和財政政策的力度仍然不夠，仍然處於“政策羞澀期”。
因此，從現在到2019年年底的樓市很有可能走：前低後高、前冷後熱的道路
而且這個“前低”、“前冷”，在部分城市還有待進一步呈現，或者說還有下行的空間。但部分城市已經開始動手“護盤”了，比如上文提到的一些城市。
對於一線城市、強二線城市的剛需來說，年底或者春節前，就是買房的好時候。如果再晚一些，就很難說了。我們可以密切關注央行的降準降息舉措，
“取消限購”傳言下緊繃的市場神經
很多人都說，當前的樓市市場“神經緊繃”。開發商雖然堅守，但價格底線在不斷鬆動。購房者仍在觀望，“買了房子的人，盯著你會不會漲價；沒買房子的人，盯著你會不會降價。”
近日，一則有關“取消限購令”的傳言在業內迅速發酵。傳言稱，根據國辦在今年5月發佈的《關於開展涉及產權保護的規章、規範性文件清理工作的通知》（即“29號文”），到今年10月底，國務院和地方政府制定的有違產權保護的相關文件將被清理，其中就包括各地出臺的“限購令”。
該傳言因論據不充分、邏輯存在漏洞，很快被證明屬於謠言。
但該消息對市場的影響不可忽視，除了被大量傳播外，近幾日，A股和港股的地產板塊都曾出現大漲。
這反映出當下房地產市場的一種緊張情緒。自2016年初以來，全國範圍內的樓市調控已經持續了超過30個月。受此影響，房企頻繁採取價格促銷策略，從而維持現金流。二手房市場的價格拉鋸戰同樣激烈。
甚至有房企人士直言，在政策和市場的壓力下，“供需雙方的神經高度緊繃”，任何一絲政策變化都有可能打破平衡。這也是謠言能夠迅速發酵的原因。
調控效應顯現，樓市泡沫減少
據統計，截至10月中旬，全國累計房地產調控次數接近400次，比去年同期增加8成。
從政策類型上看，近期以治理市場亂象為主的做法佔據多數，這也體現出現階段樓市調控“打補丁”、“管秩序”的特徵。
這也將使價格博弈進入白熱化階段。數據顯示，2018年9月，100個城市新建商品住宅成交均價為13082元/㎡。青島9月新房均價為13045元/㎡，基本與百城新房均價持平。這意味著青島房價的價格博弈也進入到了關鍵時期。
2018年最後一個季度的序幕已然拉開今，對於一年來跌宕起伏的青島樓市來說，將實現怎樣的收尾是目前最受關注的話題，不少相關人士都在預測：年末，房企會積極加入到降價促銷的行列中。這也從側面說明一點，即房地產市場的調控效應正不斷顯現，房價過高的態勢也逐漸受到遏制，房價的泡沫正在減少。
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