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1
金融機構背後都有強大的智庫
金融機構是幹嘛的？放貸的。
給誰放？有兩個大頭客戶，一是地方政府，二是開發商。
而，每個金融機構背後，都有專業的分析團隊和研究智庫，我們經常在分析領域看到的高善文、任澤平、李迅雷、劉煜輝等，頻頻亮相各個論壇和頭條，全是為銀行、券商等金融機構提供研究服務的。
包括前段時間新財富搞的評選，也是在評選各個金融機構的分析師，雖然貌似搞成了娛樂圈，但其實，他們的研究工作還是要認可的。
這些智庫給出當下各個行業的形勢、數據、趨勢，並給出意見，對於我們做研究的，也一直都在看他們的報告和數據，具有極大的參考價值。
今天，我們要從一個知名金融機構的地產行業指引文件透露出的諸多數據，給到我們的，也是最真實的意見。
2
先來說基本面
首先要明白的是，資金基本面是緊張的，難怕是今年有四次降準，但背後是大規模的表外轉表內，背後是去槓桿嚴監管之下的資金流動效率大大下降，疊加M2增速降到了9%以下，社會融資增速降到了10%左右。
可能銀行是有錢是寬鬆的，但在經濟下行的事實風險面前，銀行是典型的風險厭惡者。
所以，市場上的極其缺錢的，地方政府缺錢、開發商缺錢、實體企業缺錢、購房者不好貸款。
這就是我們目前面臨的大環境。
3
再來說政府
於是，我們看到財政部上月發佈通知，要求地方政府務必完成10月底之前1.35萬億的地方債券發行。
如今，已經大概率超額完成了，問題是，裡面有很多部分都是土地儲備專項債券，都是用未來賣土收益來做的抵押，你說，地方政府敢放棄房地產？地方政府願意房價跌？
而，政府本來就是金融機構的最重要客戶，這裡面的道道和關係。
這個現實情況，你必須要明白。
4
開發商白名單
基於一些事件：
1、華夏幸福轉讓19.7%股權給平安資管，價款合計137.7億。
2、泰禾向員工融資借款。
3、泰禾綠地碧桂園被爆裁員。
4、恆大萬科縮編，寬出嚴進。
再來看一張圖：
從上市房企月度融資額來看，2018年以來，由於融資渠道收緊，房企月度融資額呈持續下降趨勢，同時2018年3-4季度為房企資金兌付壓力最大的窗口期，房企資金面非常緊張。
風險與機會並存，資產價格便宜，但有可能掉地上。
基於房企融資渠道收緊、資金面緊張的大前提，某金融機構對房企白名單的說明：
合理劃分客戶及區域類型，分類施策，根據不同類型的客戶和項目區域，有針對性的匹配風險管控措施，在風險可控前提下實現快速准入及推動落地。
合理區分企業及區域風險，主動迴避系統風險較大的區域以及競爭能力下降或已明顯處於劣勢的房地產客戶群。
原則上以白名單制管理為主。
金融機構房企白名單-客戶分類依據：
房企白名單A類：
房企白名單B類：
房企白名單C類：
供參考，A>B>C，上不了榜的，融資成本就更高，融資難度就更大了。
能否活過這個週期，都是個問號。
5
區域和城市白名單
金融機構城市投資白名單-四三二項目區域分類：
對中國樓市趨勢發展研判：
我的意見是，週期會比圖上所示後延至少多半年。
6
開發商城市策略建議（同策觀點）
一線及強二線城市佈局策略：
人口流入量大、需求被過度壓抑，將來樓市反彈力度大的一線及強二線城市為下半年重點機會城市，如：北京、合肥、天津、深圳、武漢、鄭州、福州、濟南、廈門；
拓展儲備項目最佳窗口期為2018年下半年；收穫利潤最佳窗口期為2020年下半年；
重點機會城市：北京、合肥、天津、深圳、武漢、鄭州、福州、濟南、廈門
拓展儲備項目最佳窗口期：
2018年3-4季度，收穫利潤最佳窗口期：2020年3-4季度；
弱二線城市佈局策略：
人口流入量大、需求未過度釋放，未來購房需求更強勁的弱二線城市為重點機會城市，如：成都、西安、長沙、南寧、昆明、貴陽、海口、哈爾濱；
拓展儲備項目最佳窗口期為2019年2-3季度；收穫利潤最佳窗口期為2021年1-2季度；
重點機會城市：成都、西安、長沙、南寧、昆明、貴陽、海口、哈爾濱
拓展儲備項目最佳窗口期：2019年2-3季度，收穫利潤最佳窗口期：2021年1-2季度
一線城市周邊三四線城市佈局策略：
一線城市周邊三四線城市受一線城市外溢傳導效應明顯，並且棚改基本結束，因此其佈局策略與一線城市保持一致；
重點機會城市：崑山、太倉、嘉興、中山、佛山、珠海、包頭；
拓展儲備項目最佳窗口期：2018年3-4季度，收穫利潤最佳窗口期：2020年3-4季度
注：根據城市銷售價格週期及未來趨勢預測模型，價格低點為拓展儲備項目最佳窗口期，價格高點為收穫利潤最佳窗口期。
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