#舊觀點回顧# 【陳寶存：商住兩用地產投資需慎行】（2013-07-08 02:37:00）來源於：環球時報 在當前的房地產市場，不少城市都出現了住宅和商業地產“倒掛”的現象，即住宅市場熱火朝天的同時，商業地產卻在原地踏步。造成這種現象的原因是多方面的。以北京為例，當地住宅市場以剛性需求為主。每年都會有大量大學生和農民工湧進北京，其中很多大學生在畢業前就買了房。雖然現在有限購措施的制約，但是民間規避限購的辦法不少。另外，北京新房一直以來的供不應求也是住宅受追捧的一個原因。 隨著住宅市場供求矛盾的越發突出，再加上北京的限購措施，很多消費者擠入商業地產市場，瞄準商住兩用項目。不過，商住兩用項目由於本身是商業項目，只是開發企業為了銷售便利而進行的商轉住實踐，合理卻不合法。這樣的隱患，致使商住兩用項目的升值空間與純住宅項目無法相比。原因有以下幾點： 第一，一般住宅的產權為70年。《物權法》中規定：住宅建設用地使用權期滿的，自動續期。住宅產權問題實際已經解決。但《物權法》同時規定：非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。這給商改住寫字樓的產權埋下隱患。而產權的模糊，必然使投資價值大打折扣。 第二，與一般住宅享受國家補貼的水電價格不同，商住兩用項目要承擔商業水電價格。商業門店和辦公機構倒是可以適應，但普通居住人群沒有承受商業水電價格的能力。而且商住兩用項目一般沒有燃氣設備，生活不是很方便。 第三，在契稅等費用方面，商住兩用項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅。房屋轉手的過程中，相關費用是按照商用標準來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%。另外，商用轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅等，使成本更高。 第四，商住兩用房無法遷入戶口。而消費者關注的附加值，如學校和醫療配套，只有住宅項目才具備。我們能夠發現，這兩年，學區房概念有著充分的市場發揮。 此外，就商業寫字樓項目來說，2008年之後的經濟波動對北京主要項目投資者的打擊是很大的。而且北京寫字樓租價去年增長40%，使得大量CBD企業選擇退租。因此，商業寫字樓的出租率預期越來越低。 由於新領導層的經濟政策表現出理性收縮，未來兩三年企業經營將受一定影響。作為寫字樓的承租方，他們的利潤若受損，選擇退出也是無奈。再加上交通擁堵，CBD會越來越不適合他們。國貿星巴克的退出，也是這方面的影響。▲（作者是亞太城市發展研究會房地產分會會長）
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