流拍、溢價、個人拿地 解密湘西鳳凰縣熱鬧的土拍現場!

9月7日,根據湘西公共資源交易網站顯示,湘西鳳凰縣共出讓三宗地,

兩宗商業地,一宗商住地,編號依次為鳳土網掛字[2018]2-1號、鳳土網掛字[2018]2-2號、鳳土網掛字[2018]2-3號(以下分別簡稱1號、2號、3號),儘管三宗地都位於鳳凰縣沱江鎮,但在9月7日競拍現場,地塊們卻面臨著不同的命運走向——流拍、多輪競價、個人拿地,湘西鳳凰縣這次土拍好不熱鬧!

流拍、溢價、個人拿地 解密湘西鳳凰縣熱鬧的土拍現場!

▲ 湘西鳳凰縣拍賣的三宗地基本信息

根據資料顯示,鳳土網掛字[2018]2-1號的商業地無人問津至流拍,[2018]2-2號的商業地和[2018]2-3號商住地,被兩個神秘自然人(蘭家興、葉聖)分別以1090萬元、1.5億元的價格拿下。其中2號商業地竟在土地掛牌拍賣前4天開始就有7家單位輪番出價,最終競價40輪,溢價60.3%。讓人不禁疑惑,鳳凰縣這2號地緣何如此受捧?這兩個神秘自然人拿地有何緣由?土拍爆冷流拍,又是為何?

土拍爆冷:1號宗地先天條件不足,運營難度大

根據湘西公共資源交易網站顯示,1號宗地位於鳳凰縣沱江鎮城北王家寨,宗地用途為商業性質,起始價為1800萬元,出讓面積為6394.6平方米,核算約9.6畝,網站資料上顯示拍賣當天無人參與競拍。

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從地圖上可見,宗地位置距離城區較遠,地塊周邊多為待開發用地;同時周邊暫未聚集有大型住宅或居民樓,若是用作商業開發,人流量和購買需求力均略顯不足;再加上出讓條件中要求該地塊自交付之日起1年內動工建設,3年內全部竣工投入使用工,滿2年未動工開發的,出讓方可以無償收回土地使用權,開發運營的難度相對較大。

“天時地利人和”都尚有欠缺,這宗地流拍也在所難免。

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▲ 編號為鳳土網掛字[2018]2-1號宗地圖

土地溢價:4.3畝小體量+旅遊城市,商業優勢明顯

來自湘西公共資源交易網站顯示,2號宗地位於鳳凰縣沱江鎮城北林業局棚戶區北側,出讓總面積為2888.48平方米,核算後約4.3畝,起始價為680萬元,使用年限為40年,宗地用途為40年的商業用地,最終競價40輪,溢價60.3%,由蘭家興以1090萬元競得。

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▲ 編號為鳳土網掛字[2018]2-2號商業地出價記錄

鳳凰縣是國家歷史文化名城,國家4A級景區,是一座文化旅遊城市,其常駐人口多為本地土著居民,外來人口則為流動性觀光旅遊客,相對來說旅遊城市的商業(酒店、民宿、當地民族特色商業文化等)則更受矚目,是可投資門路。這也就不難發現2號宗地因其商業性質而倍受追捧的原因。

同時,2號宗地面積不大,開發運營難度相對較小;加上宗地位於鳳凰縣沱江鎮城北林業局棚戶區北側,宗地西側有鳳凰國賓國際酒店、崑崙好客等商業東南側則聚集眾多商業酒店,2號宗地入駐或將拓寬鳳凰縣城西南側的商業範圍,豐富區域的商業形態。

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▲ 編號為鳳土網掛字[2018]2-2號宗地圖

個人拿地:或為企業馬甲

一般來說,囤房子的不奇怪,但卻很少見囤地的。

  • 首先,土地市場進入門檻高,對資金、開發資質都有要求;
  • 其次,個人拿地後在後期面臨規劃、建築、工程等方面的問題,這些問題都比較難以解決。

在鳳凰縣為數不多的土地競拍上,個人拿地相對來說也比較罕見。如果是個人拿地,要麼是開發商穿上個人馬甲,避免與競爭對手惡性競拍;要麼以個人身份拿地後,以入股等方式開發公司,從而演變企業行為;要麼個人後期轉手賣給企業。總的來說,最終個人拿地都將演變成由企業開發的行為。

據瞭解2號宗地面積約4畝多,面積不大,後期開發資金壓力相對來說較小,最終被蘭家興以1090萬元拿下,宗地後續個人開發運營也不是不可能。同時來自天眼查資料顯示,鳳凰縣鴻鑫房地產開發有限公司股東之一也有位蘭家興,佔股20%,雖不得而知這兩人是否為同一人,或許我們可猜測2號宗地是企業穿上個人馬甲,最終或將演變為企業開發行為

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▲ 以上來自天眼查相關資料

根據資料顯示,3號宗地出讓總面積為81713平方米,核算後約為122.57畝,宗地性質為商住用地,最終被個人葉聖以1.5億元拿下,宗地體量相對2號來說較大,出讓總價也不是一般人能承受得起,商住性質增加開發運營難度,個人開發運營的可能性相對來說不大。同時來自天眼查資料顯示,湖南省內企業法人或股東暫未有名叫葉聖,或許是個人拿地後以入股等方式開發公司,從而演變企業行為,或許是外地房企穿上個人的馬甲,將對宗地進行開發。

畢竟能拿出上億資金來買地的個人屬少數,不過土壕的話隨意吧!

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▲ 以上來自天眼查相關資料


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