鄭州一市民在某中介門口查看房源
一中介櫥窗裡的二手房源很充足
□大河報·大河客戶端記者孫煊哲實習生馮子雍文記者白周峰攝影
前9個月，鄭州二手房比2017年同期相比少成交近7000套！今年以來，鄭州二手房市場沒了兩年前的紅火，受嚴格的限購政策、房貸利率上浮等因素影響，二手房市場慘淡進入最後一季。“掛牌4個月，降了30萬才賣出去！”記者近日在走訪鄭州二手房市場後發現，買房冷靜觀望、中介成交寥寥，賣家降價出手已成常態。
市場觀望情緒濃厚金水區某房源歷時4個月、降價30萬才出售
“真的是入了這一行之後，才發現二手房並不好做。”鄭州市管城區的中介小陳告訴記者，他是2017年下半年開始入行的，用他自己的話說，當時也沒人指點一下，他不知情地選擇一個處於下行波動期的行業。在他入行的這段時間裡，二手房市場觀望狀態的客戶增多，交易週期拉長，成交量相較之前有明顯下降。
10月14日，記者來到小陳工作的門店，正值週日，但店裡只有幾位工作人員坐在電腦前玩手機，並沒有看到客戶簽約。“有幾位同事帶客戶看房了，幾乎每天都是這樣，帶看的多，成交的寥寥無幾。”小陳告訴記者，“客戶像是約好了一樣，都在觀望，不說買，也不說不買。”
據瞭解，小陳所工作的區域，一套二手房從掛牌到出售的週期一般需要兩個月時間。
而在金水區擁有4家中介門店的祥子，同樣表示目前二手房市場不好做。
“從9月份開始，二手房市場明顯下行，成交量跟之前比減少了挺多。”祥子稱，目前客戶以改善需求為主，剛需客戶佔比大約不到30%，改善型客戶的特點很明顯，不缺房子住，也不急著買，“他們等得起，也有跟房東談價錢的底氣”。
據祥子介紹，近期從他手裡成交的一套北環索凌路的改善型住宅，建面142平方米，最終以204萬總價成交。“這套房子掛了4個月了，最開始掛牌價是235萬，足足降了30萬元。”祥子說。
“那個房源好歹是出售了，而我這個降了30萬還沒賣出去。”在祥子的中介店裡，記者採訪到一位客戶王女士，據稱，王女士有一套位於秦嶺路建設路的房源在售，90平方米，掛牌價180多萬元，掛牌兩個月，現在價格已經降至150萬元，陸陸續續看房的人不少，卻始終沒人定下來。“這已經低於我們小區的平均成交價了，難道還要再降價嗎？再等等吧。”王女士很困惑。
賣房者在等買房者也在等
李先生的姐姐在西三環某小區居住，他打算買一套房離姐姐近一些。兩個月前，工作人員小許帶他看過幾套房後，他看上了王女士那套90平方米的房子，“看著房子還可以，但是等了兩個月這套房降價了，我就想再等等。”李先生稱，他近期看了不少房子，還沒拿定主意，尤其是看中的房源從180萬降到150多萬元，“再等等唄，說不定還會再降呢。”李先生可以說是購房者的一個縮影。
此外，2000年以前的房子銷量很低，幾乎很少有人問津，“有‘房子是用來住的’這個市場基調在，很多顧客寧願多加八九萬元差額稅買次新房，也不願意買價格稍低的老居民樓。”鄭東新區某二手房中介機構負責人告訴記者。
該負責人介紹，目前市場暫時冷卻，賣房者與買房者都回歸理性，坐地起價的現象不復存在，搶房熱也已經退潮。但掌握二手房價格較多主動權的賣家也不願意大幅降價，在他們看來，房子是不能賣虧的，如果沒有達到心理預期價格，寧願再等等也不會出手，暫時不出售也可以出租，只要不是急用錢的賣家，都願意等。
全國二手房市場均在降溫鄭州前9月成交同比少7000套
即使二手房市場近段時間以來一直在走下坡路，但價格仍與新房形成倒掛。
以北環片區為例，新房樓盤美景美境均價約為16500元/平方米，錦藝金水灣均價約為16000元/平方米，泰山譽景均價約為17000元/平方米，但附近的二手房價格每平方米普遍高出新房約3000元。如普羅旺世小區，二手房成交均價約20000元/平方米，瀚海泰苑二手房也賣到19000元/平方米，瀚宇天悅二手房成交均價則在18500元/平方米左右。
“從與新房價格對比來看，鄭州二手房還是有降價空間的。”鄭東新區某二手房中介機構負責人告訴記者，“但目前降價銷售的賣家還是少數，即使降，也很難降到周邊新房均價以下。”
對此，金水區一知名中介店面經理分析說：“二手房市場就是樓市走向的‘晴雨表’。之前房價暴漲時，購房者恐慌情緒重，二手房成交很快，當前市場平穩，而新房受限價舉措影響，價位甚至比二手房更加實惠，在選擇房源時，購房者就會理性比較，這就導致了二手房成交慢的現象。”
成交量少且慢，二手房市場的現狀從鄭州市房管局的數據上也可見一斑。
鄭州市房管局發佈數據顯示，2018年9月份，鄭州市二手房成交6247套，8月份成交量為6914套，環比下降約9%；2017年9月份，鄭州市二手房成交6561套，今年比去年同期減少314套，降幅約4.37%。
累計數據統計顯示，2018年1~9月，鄭州市二手房共成交47160套，而2017年1~9月，鄭州市二手房共成交54113套，2018年比2017年同期成交量減少近7000套，降幅約12.8%。
二手房市場降溫已成不爭的事實，在全國範圍內來看也是如此。
根據前段時間上海易居房地產研究院發佈的《2018年上半年10城二手房市場報告》（以下簡稱《報告》）顯示，2018年上半年，受監測的10大城市二手房累計成交約34.3萬套，同比下降20%，降幅較1至5月收窄2個百分點。報告監測的十大城市分別是：北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫、金華，涵蓋了一二線熱點城市。
降溫只是正常市場波動有利於推動房地產市場更趨理性
“二手房市場暫時冷卻有三方面原因，一是價格與新房形成倒掛，導致更多購房者持觀望態度；二是稅費政策，導致購買二手房成本增加；三是限購的原因，很多家庭不再具備購買資格，這也是整個樓市呈下行趨勢的原因之一。”一位來自券商研究機構的房地產行業分析師如是說。
關於影響二手房市場成交量的稅費政策，在金水區21世紀不動產工作的祥子幫記者算了一筆賬：
在契稅方面，新房、二手房的徵收標準一樣，不同點在於二手房需要繳納個人所得稅及增值稅，以及交給中介的佣金（一般是1.5%、2%），在面積相同、總價相同的理想情況下，二手房稅費往往比新房多出幾萬塊錢。
更關鍵的是，如果你看中的是2015年1月1日以後的二手房，個稅繳納標準是差額的20%。也就是說，如果這套房子上次交易價是100萬，這次賣150萬，所需繳納的個稅是10萬。
“隨著七部委聯手整治樓市亂象，預計下半年重點城市房地產市場大概率上會保持穩定。”河南商業經濟學會會長宋向清認為，從目前用戶選擇戶型和價格段的情況來看，房子本身的實用價值越來越被看重，住房需求逐漸迴歸居住屬性，有利於推動房地產市場更趨理性。而且，在限購政策持續加碼、房貸利率逐步提高，整個房地產市場趨冷的大背景下，二手房市場的暫時冷卻並不顯得突兀。
“二手房與新房之間還存在一定的價格差，二手房市場將會出現一段時間的盤整過程，會擠出一些水分。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱。
在他看來，鄭州作為中原城市群龍頭城市，又是省會城市，旺盛的需求一直存在，房價會保持健康穩定的態勢，二手房也不會有太大波動，對購房者而言，因為配套成熟和明顯的位置優勢，品牌房企的二手房社區也不失為一個好的選擇。
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